En resumen: desde México puede comprar vivienda en Madrid sin viajar a la firma: pida el NIE en un consulado de España (Real Decreto 1155/2024) y otorgue un poder. La vivienda usada paga el 6 % de ITP. Luxor Haus, inmobiliaria de Madrid, busca y filtra viviendas, revisa la documentación y le acompaña hasta la firma ante notario.
Comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien busca un departamento o una casa en la Comunidad de Madrid desde México. Los pasos generales y lo común están en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.
¿Qué trámites tengo que hacer en México para comprar en Madrid?
Dos: el NIE y, si no viaja a la firma, el poder. Cada estado depende de uno de los tres consulados generales de España (demarcación oficial):
| Consulado general | Estados que atiende |
|---|---|
| Ciudad de México | Ciudad de México y todos los demás estados |
| Monterrey | Nuevo León, Tamaulipas, Sonora, Sinaloa, Chihuahua, Coahuila, Durango, Baja California y Baja California Sur |
| Guadalajara | Jalisco, Colima, Nayarit, Aguascalientes y Zacatecas |
El NIE, primero
La escritura debe recoger su número de identificación fiscal, que para un extranjero es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde fuera se pide a través del consulado, indicando el motivo, como la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). El Consulado General en Ciudad de México pide cita previa y presencia física, con:
- Impresos EX-15 (original y copia) y 790, código 12.
- Pasaporte en vigor, con copia, y credencial del INE o IFE que acredite su residencia en la demarcación.
- Tasa: 208 pesos según su tarifa de 2026, en efectivo en la caja; confirme que sigue vigente.
Guadalajara y Monterrey publican sus propios requisitos. El consulado habla de semanas y no puede acelerarlo: pídalo con margen. El NIE no es un permiso de residencia. Con nacionalidad española, se usa el DNI o, sin él, un NIF que empieza por L.
El poder, si no viaja a la firma
- Ante el cónsul de España: no lleva apostilla. En Ciudad de México se envía la documentación por correo electrónico y, tras evaluarla, dan cita; se comparece siempre en persona. Piden pasaporte, NIE si el acto tiene implicaciones fiscales, estado civil y régimen matrimonial, datos del apoderado y las facultades o una minuta. Los consulados honorarios no otorgan poderes.
- Ante notario público mexicano: lleva apostilla de La Haya; México es parte del Convenio desde 1995 (Conferencia de La Haya). No la da el consulado: según su página de apostilla, en la Ciudad de México se tramita en el Archivo General de Notarías y en cada estado, en su oficina de gobierno. Confírmelo con su notario.
En español, el poder no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Más en NIE y poder notarial para comprar sin viajar.
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Madrid desde México?
Al comprar paga lo mismo que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, sobre el mayor entre precio y valor de referencia del Catastro, o el 10 % de IVA más AJD en obra nueva del promotor. La rebaja por vivienda habitual no la aplica quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32). Ejemplo orientativo: en una vivienda usada de 300.000 €, 18.000 € de ITP si el valor de referencia no es mayor, más notaría y Registro por arancel oficial, y gestoría y abogado por presupuesto. Vea el desglose completo y la calculadora de gastos de compra.
Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.
¿Qué impuestos pagaré cada año y qué dice el convenio entre España y México?
El convenio para evitar la doble imposición permite a España gravar el alquiler (art. 6), la ganancia al vender (art. 13.1) y el patrimonio inmobiliario (art. 23.1). México deja acreditar contra su impuesto lo pagado en España por esos ingresos, hasta el límite del impuesto mexicano (art. 24.2). El convenio no rebaja el impuesto español:
| Situación | Impuesto en España | Cuánto |
|---|---|---|
| Vivienda vacía o de uso propio | IRNR por renta imputada (modelo 210, cada año) | 24 % sobre el 1,1 % del valor catastral en Madrid capital para 2026, pendiente de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026; si no se convalida, sobre el 2 % |
| Vivienda alquilada | IRNR sobre el alquiler | 24 % de los ingresos íntegros, sin gastos ni reducciones |
| Cada año | IBI municipal | 0,414 % del valor catastral en Madrid capital en 2026 |
Fuentes: Ley del IRNR, arts. 24 y 25, Real Decreto-ley 29/2026 y ordenanza del IBI de Madrid. Ejemplo orientativo para 2026: con un valor catastral de 150.000 € y la vivienda vacía, 396 € (720 € con el 2 %). Simúlelo con la calculadora del IRNR; más en impuestos por tener vivienda en Madrid sin residir. Desde 2027 el decreto pendiente prevé otra escala (1,1 % a 3 %). Consulte con su contador cómo declarar esos ingresos en México.
¿Cómo envío el dinero de México a Madrid?
Por transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24). Confirme con su banco qué justificantes le pedirá y compare el cambio de pesos a euros; más en cómo enviar el dinero a Madrid.
- Efectivo: si viaja con 10.000 € o más, o su equivalente, debe declararlo antes con el modelo E1 (Agencia Tributaria).
- Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista es su garantía: la operación queda trazable. México no figura en la lista europea de países de alto riesgo vigente al publicar este artículo.
Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde México
- Buscamos y filtramos viviendas según su presupuesto y zona. Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
- Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
- Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
- Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte. La hipoteca no la tramitamos: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.
Cobramos solo a quien nos contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un departamento en Madrid desde México sin viajar?
Sí. Pida el NIE en el consulado general de España de su demarcación y otorgue un poder ante el cónsul o ante notario mexicano con apostilla. Su apoderado firma las arras y la escritura en Madrid.
¿A qué consulado de España voy si vivo en Jalisco o en Nuevo León?
Jalisco corresponde al Consulado General en Guadalajara y Nuevo León, al de Monterrey.
¿Comprar una vivienda en Madrid me da la residencia?
No. Esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025).
¿Pagaré impuestos dos veces si vivo en México?
España cobra sus impuestos sobre esa vivienda. Si México también los grava, el convenio permite acreditar lo pagado en España, con límite.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.
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