Comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero: guía completa 2026

Comprar una vivienda en Madrid, o vender la que ya tiene aquí, sin vivir en España es posible: la ley española no exige residir en el país ni distingue por nacionalidad. Con un NIE, un poder bien redactado y los pagos por banco, la escritura se firma ante notario en Madrid igual que la de un residente. Esta guía reúne, con enlaces a la norma oficial, lo que necesita saber quien vive en México, Colombia, Argentina, Perú, Chile, Venezuela o cualquier otro país de Hispanoamérica, y explica qué hace Luxor Haus por quien compra o vende a distancia.

Las claves en una tabla

¿Puede un extranjero que vive fuera comprar vivienda en Madrid?

Sí. Una persona que vive en Hispanoamérica puede comprar una vivienda en cualquier municipio de la Comunidad de Madrid en las mismas condiciones que un residente: mismo contrato, misma notaría, mismo Registro de la Propiedad y mismos impuestos de compra. Lo que cambia por vivir fuera son dos trámites previos (el NIE y, si no viaja, el poder) y los impuestos de cada año, que son propios del no residente.

Dos ideas que circulan y no son ciertas a día de hoy:

• «Han prohibido comprar vivienda a los extranjeros». No. El Real Decreto-ley 29/2026 impide, hasta el 31 de diciembre de 2030, que fondos y sociedades grandes tenedoras compren vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado. No afecta a una persona física que compra a precio de mercado, y está pendiente de convalidación en el Congreso.
• «Los extranjeros pagarán un impuesto del 100 %». No está vigente. Fue una proposición de ley de 2025 que nunca se aprobó y caducó el 6 de octubre de 2026 con la disolución de las Cortes. Además, se refería a quien reside fuera de la Unión Europea, no a la nacionalidad.

¿Qué es el NIE y cómo se pide desde mi país?

El NIE (número de identidad de extranjero) es un número personal y único que identifica al extranjero que tiene intereses económicos en España, según el artículo 205 del Reglamento de Extranjería. Lo necesita para comprar y para vender: en las escrituras sobre inmuebles cada parte acredita ante el notario su número de identificación fiscal, que queda en la escritura (Ley del Notariado, art. 23), y para un extranjero ese número es el propio NIE (Real Decreto 1065/2007).

• Desde su país: se pide a través del consulado de España, indicando el motivo (en su caso, la compra de una vivienda). Por ejemplo, el Consulado General de España en México pide cita previa, el formulario EX-15, el pasaporte y la tasa del modelo 790, código 12. Cada consulado publica sus requisitos y su tasa: compruébelos en el suyo.
• En España: en persona, ante la Policía o en una oficina de extranjería.
• Plazo: el plazo legal de respuesta es de 5 días desde que la solicitud llega al órgano competente, pero con la cita consular y el envío pueden pasar semanas. Pídalo con margen, antes de buscar vivienda en serio.
• No es un permiso de residencia: solo le identifica.
• Si es español y vive fuera, usa su DNI.

¿Puedo comprar o vender sin viajar a Madrid? El poder notarial

Sí. Puede comprar o vender sin estar presente si da un poder a una persona de confianza o a su abogado, que firmará por usted en la notaría de Madrid. Hay dos formas de otorgarlo:

Todos estos países forman parte del Convenio de la Apostilla de La Haya: México, Colombia, Argentina, Chile, Perú, Uruguay, Paraguay, Ecuador, Bolivia, Venezuela y la República Dominicana. Un poder redactado en español no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37). En Madrid, el notario revisa el poder y hace constar en la escritura que las facultades bastan para esa operación: es el juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001.

Conviene que sea un poder especial y que diga exactamente qué puede hacer su apoderado. Lo más prudente es que lo redacte el notario o el abogado que lo va a usar en Madrid y que usted lleve ese borrador al consulado o a la notaría de su país. Facultades habituales:

• comprar (o vender) la vivienda concreta, con su precio y condiciones;
• firmar el contrato de arras y la escritura;
• pedir el NIE, abrir una cuenta bancaria y pagar los impuestos;
• si hay hipoteca, firmarla y comparecer en el acta notarial previa.

Si es usted quien vende, en el poder notarial para vender una vivienda en Madrid explicamos qué debe incluir.

Comprar vivienda en Madrid desde el extranjero, paso a paso

1. Defina qué busca y con qué presupuesto real. Zona, tamaño y precio, sumando ya los impuestos y gastos del apartado siguiente. Si va a necesitar hipoteca, hable antes con el banco.
2. Pida el NIE y prepare el poder si no va a viajar a la firma.
3. Visitas. Si nos contrata, le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo. Para verlas, puede encargar la visita a una persona de confianza o viajar a Madrid solo para ver la que más le convenza.
4. Compruebe la vivienda. Nota simple del Registro de la Propiedad (quién es el dueño y qué cargas tiene), deudas con la comunidad, recibo del IBI, certificado energético y, si está alquilada, el contrato del inquilino. Lo detallamos en qué revisar antes de comprar.
5. Oferta y contrato de arras. Se acuerdan el precio, la fecha de la escritura y la señal, que se paga por transferencia. Más en el contrato de arras.
6. Envíe el dinero con tiempo y con la documentación de su origen.
7. Escritura ante notario en Madrid. Firma usted o su apoderado; el notario identifica a las partes y hace constar cómo se paga el precio. Vea el día de la firma en la notaría.
8. Impuestos y registro. Se paga el impuesto de la compra (habitualmente, en los 30 días hábiles siguientes) y la escritura se inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad.
9. Después. Cambio de suministros, domiciliación del IBI y, cada año, la declaración de no residente.

No hay un plazo legal para todo el proceso: depende del consulado (NIE y poder), del banco, si hay hipoteca, y de lo que se pacte en las arras. Por eso conviene empezar por los papeles.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid si vive fuera?

Los impuestos de la compraventa no distinguen por nacionalidad ni por residencia: quien vive fuera paga lo mismo que un residente. La única diferencia práctica es que, si no va a vivir en la vivienda, no puede aplicar las rebajas pensadas para la vivienda habitual.

Fuentes: texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (arts. 28, 30 bis y 32), Ley del ITP y AJD (art. 10.2) y, para el IVA, la Agencia Tributaria.

Ejemplo: vivienda usada de 300.000 € en Madrid capital, sin hipoteca

Cifras orientativas a 19 de octubre de 2026, calculadas sobre los aranceles oficiales de notarios y registradores, con la rebaja obligatoria del 5 %; la factura final es algo mayor. Salvo pacto, la escritura matriz la paga el vendedor; la primera copia y la inscripción, el comprador. Para su caso, use la calculadora de gastos de compra y lea quién paga cada gasto de la compraventa y cuándo se paga IVA y cuándo ITP.

¿Cómo envío el dinero desde mi país para comprar?

En una compraventa en Madrid, el dinero se mueve por banco. El notario hace constar en la escritura cuánto se pagó, cuándo y cómo (Ley del Notariado, art. 24), y en las transferencias se identifican las cuentas de cargo y de abono (Reglamento Notarial, art. 177). Lo que conviene saber:

• Cambio de moneda. Lo aplica su banco o una entidad de pago autorizada. Compare antes de enviar y compruebe que la entidad figura en los registros del Banco de España.
• Banco de España. La obligación de declarar operaciones con el exterior es de los residentes (Circular 4/2012): un particular que vive fuera no presenta nada por comprar o vender. Su banco sí puede pedirle el concepto y la documentación de la transferencia.
• Cuenta en España. La ley no la exige para comprar, pero es útil para pagar los impuestos y los recibos de la vivienda.
• Efectivo, no. No se puede pagar en efectivo 1.000 € o más cuando una de las partes es empresario o profesional (por ejemplo, los honorarios de una agencia o la compra a un promotor); el límite sube a 10.000 € si paga un particular sin domicilio fiscal en España (Ley 7/2012, art. 7). Si entra en España desde fuera de la Unión Europea con 10.000 € o más, debe declararlo antes en la aduana con el modelo E1.

Además, cada país tiene sus propias normas para sacar el dinero. En Colombia, la compra de un inmueble en el exterior se canaliza, por regla general, por el mercado cambiario, con la declaración de cambio que tramita su banco o intermediario cambiario, y no requiere un registro aparte en el Banco de la República (Circular DCIP-83, capítulo 7, versión de 12/09/2023); confirme con su banco los requisitos vigentes. En Argentina, las normas cambiarias del Banco Central pueden variar: confirme con su banco los requisitos vigentes antes de transferir. En los demás países, pregunte a su banco por los requisitos de la transferencia internacional y por lo que debe declarar allí. Para el cobro en una venta, vea las formas de pago en la compraventa.

Por país: apostilla, convenio fiscal y revisión reforzada

Tres datos de su país cambian el trámite: si puede usar la apostilla para el poder, si tiene convenio con España para no pagar dos veces por las rentas de la vivienda y si figura en la lista europea de países de alto riesgo (en ese caso, la revisión del origen de los fondos es más exigente).

Datos a 19 de octubre de 2026. Fuentes: Conferencia de La Haya, Ministerio de Hacienda y Comisión Europea. También hay convenio con Cuba, Panamá, Costa Rica y El Salvador; no lo hay con Honduras, Guatemala ni Nicaragua. La lista europea puede cambiar tras la reunión del GAFI de finales de octubre de 2026.

Origen de los fondos: qué se pide y por qué le protege

Las agencias inmobiliarias, los notarios y los registradores están obligados por la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales en toda compraventa, sea cual sea el importe. Por eso, antes de la operación le pedirán:

• su documento de identidad y, si compra con una sociedad, quién es el titular real;
• para qué compra (para vivir, para sus hijos, para alquilar);
• la documentación de dónde sale el dinero: venta de otro inmueble, ahorros de su trabajo o de su empresa, herencia o préstamo.

Si esa documentación no se puede aportar, la ley no permite seguir con la operación. Es también una garantía para usted: tener documentado el origen del dinero ayuda a evitar retrasos en el banco o en la notaría y le facilitará la venta futura. Lo ampliamos en la prevención del blanqueo en la compraventa.

¿Puedo pedir una hipoteca en España sin vivir aquí?

Sí, puede pedirla a un banco español aunque viva fuera; las condiciones y el porcentaje que financia los decide cada banco. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario le protege igual que a un residente:

• el banco le entrega por escrito la oferta vinculante (FEIN) al menos 10 días naturales antes de la firma;
• usted, o quien le represente, acude al notario que elija para que le explique el préstamo, como tarde el día anterior a la firma;
• la tasación la paga usted; la notaría de la hipoteca, la gestoría, el Registro y el impuesto de la hipoteca (AJD), el banco.

Las ayudas públicas para la primera vivienda (el aval del ICO y «Mi Primera Vivienda» de la Comunidad de Madrid) exigen residencia legal en España, así que no sirven a quien vive fuera de España. Si trabaja con un intermediario de crédito, compruebe que está inscrito en el registro del Banco de España.

¿Qué impuestos pagaré cada año si no vivo en España?

Mientras tenga la vivienda y no sea residente fiscal en España, paga el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), además del IBI:

El tipo es del 24 % para quien vive fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo (todos los países de Hispanoamérica), según el artículo 25 del texto refundido del IRNR. Se declara en el modelo 210: la renta imputada de 2026 se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (nuevos plazos del modelo 210). Más detalle en la página de la Agencia Tributaria sobre la renta imputada y en la ordenanza del IBI de Madrid. Puede hacer el cálculo con la calculadora del impuesto de no residentes.

Importante: el 1,1 % de Madrid capital para 2026 y la nueva escala desde 2027 (del 1,1 % al 3 % según el valor) dependen del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación; si no se convalida, en 2026 sería el 2 %.

Patrimonio y representante fiscal

El no residente tributa en el Impuesto sobre el Patrimonio por sus bienes en España, con 700.000 € exentos. Si la mayor parte del valor de sus bienes en España está en la Comunidad de Madrid, puede aplicar su normativa: con un patrimonio neto en España de hasta 3 millones de euros, no se paga nada; por encima, se aplica lo equivalente al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Si sus bienes en España valen más de 2 millones de euros, hay que presentar la declaración aunque no tenga que pagar nada. No es obligatorio nombrar un representante fiscal solo por vivir fuera. Sí lo es si tiene un establecimiento permanente, si lo pide Hacienda o si vive en un país sin intercambio efectivo de información tributaria con España (TRLIRNR, art. 10); su asesor fiscal le dirá si es su caso. Vea también el Impuesto sobre el Patrimonio en Madrid.

¿Pagaré dos veces? Los convenios con su país

Según los convenios con México, Colombia y Argentina, España puede cobrar los impuestos del alquiler, de la venta y del patrimonio de una vivienda situada en Madrid. Su país evita la doble imposición, normalmente descontando lo pagado en España (con ciertos límites). El convenio no rebaja el impuesto español. Cómo se aplica en su caso se lo dirá su asesor fiscal.

¿Cómo se vende una vivienda en Madrid viviendo fuera?

Con el mismo NIE y, si no viaja, un poder para vender. Lo propio del vendedor no residente son tres obligaciones fiscales:

1. Retención del 3 %. El comprador descuenta el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de su impuesto en el plazo de un mes, con el modelo 211, y le entrega una copia.
2. Su declaración, el modelo 210. Declara la ganancia al 19 % en los tres meses siguientes al mes de plazo que tiene el comprador para ingresar la retención (Agencia Tributaria). Si lo retenido supera el impuesto, pide la devolución; si no llega, paga la diferencia.
3. Plusvalía municipal. Grava el aumento de valor del suelo. Cuando vende un no residente, la paga el comprador en su lugar (art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales); lo habitual es descontarla del precio o pactarlo en las arras. En Madrid capital se autoliquida en 30 días hábiles (Ayuntamiento de Madrid) y no se paga si no hubo ganancia.

La ganancia es el precio de venta, menos los gastos de la venta, menos lo que le costó la vivienda con sus impuestos y gastos de compra.

La retención solo cubre todo el impuesto cuando la ganancia es menor de unos 47.368 €. Si la vivienda está alquilada, el inquilino tiene, en principio, derecho de tanteo y retracto (art. 25 de la LAU); en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no se puede pactar la renuncia (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación); en los anteriores, mire si el contrato recoge una renuncia. Todo el detalle, en vender una vivienda en Madrid siendo no residente, el modelo 210 de la venta, cómo vender a distancia y la guía de la fiscalidad de la venta.

¿Comprar una vivienda en Madrid da la residencia?

No. La residencia por inversión inmobiliaria, la llamada «golden visa», se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Las autorizaciones ya concedidas mantienen su validez y sus renovaciones se tramitan con la norma con la que se concedieron (Ley 14/2013, disposiciones transitorias). Existen otras autorizaciones de residencia, con requisitos propios, que conviene consultar con un abogado de extranjería. Otros mitos frecuentes:

Cómo le ayuda Luxor Haus si compra o vende desde Hispanoamérica

Luxor Haus Real Estate es una agencia inmobiliaria de Madrid, marca hermana de Rubirent, que ayuda a comprar y a vender vivienda en toda la Comunidad de Madrid, también a quien vive fuera de España. Para quien compra desde fuera, actúa como asesor de compra o «personal shopper inmobiliario»: trabaja para el comprador que la contrata, con un asesor que le acompaña de principio a fin. Si una vivienda que le interesa la vende Luxor Haus por encargo de su propietario, se lo diremos por escrito antes de visitarla: en esa vivienda trabajamos por encargo del vendedor.

• Si compra: busca y filtra viviendas según lo que usted pide, analiza su precio frente al mercado, organiza las visitas, revisa la documentación (nota simple, cargas, comunidad, IBI) y negocia por usted.
• Si vende: precio con datos de mercado, comercialización, visitas, negociación y preparación de la firma.
• Hasta la firma: le explica qué papeles pide cada paso y coordina a la notaría, la gestoría y su abogado, que facturan aparte.
• Todo por escrito: encargo con los honorarios, contrato de arras y escritura ante notario, que se inscribe en el Registro de la Propiedad; los pagos, siempre por banco.
• Después: si quiere alquilar la vivienda, Rubirent, nuestra marca hermana, se dedica a la gestión de alquileres en la Comunidad de Madrid.

Lo que no hace: no tramita hipotecas ni da asesoramiento fiscal individual, no promete residencia, rentabilidades ni plazos, y no opera sin identificar al cliente ni sin la documentación del origen de los fondos.

Honorarios: hasta el 2 % del precio + IVA, solo a quien la contrata, sea el comprador o el vendedor; nunca a los dos. Son las mismas condiciones para todos los clientes, vivan en Madrid o fuera, y se pactan por escrito antes de empezar. Si la contrata a distancia (por correo, por la web o por videollamada), como consumidor tiene 14 días naturales para desistir sin dar explicaciones (TRLGDCU, arts. 102 y 104). Si nos pide por escrito que empecemos antes y luego desiste, paga solo la parte proporcional del trabajo ya hecho; y si, a petición suya, el servicio ya se ha completado, pierde el derecho a desistir. Para empezar, cuéntenos qué busca en el formulario de la portada o escriba a [email protected].

Qué puede cambiar en las próximas semanas

• El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, está pendiente de convalidación. De él dependen la renta imputada de 2026 y 2027, los nuevos coeficientes de la plusvalía desde el 1 de diciembre y varios cambios del alquiler.
• Las Cortes están disueltas y las proposiciones de ley en trámite caducaron: cualquier medida sobre compradores no residentes tendría que empezar de cero.
• La lista europea de países de alto riesgo puede cambiar tras la reunión del GAFI de finales de octubre.

Antes de firmar, confirme las cifras vigentes ese día con su notario o su asesor fiscal. Actualizaremos esta guía cuando cambien.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar a España?

Sí. Puede firmar a distancia con un poder otorgado ante el cónsul de España en su país o ante un notario de allí con la apostilla de La Haya, y su apoderado firma por usted las arras y la escritura ante notario en Madrid. Las visitas puede encargarlas a una persona de confianza.

¿Cuánto tarda el NIE si lo pido en el consulado?

El plazo legal de respuesta es de 5 días desde que la solicitud llega al órgano competente, pero con la cita consular y el envío pueden pasar semanas. Conviene pedirlo antes de empezar a buscar vivienda en serio.

¿Necesito una cuenta bancaria en España para comprar?

La ley no la exige. Es útil para pagar los impuestos y los recibos de la vivienda. El precio se paga por transferencia o cheque bancario: el efectivo está limitado por ley y no es la vía.

¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una vivienda en Madrid?

Los mismos que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, si este es mayor, o el 10 % de IVA más el AJD en vivienda nueva comprada al promotor. Además, notaría y Registro, que se rigen por arancel oficial.

¿Cuánto paga cada año un no residente por tener una vivienda en Madrid?

Si no la alquila, el 24 % de una renta imputada calculada sobre el valor catastral; con un valor catastral de 150.000 € en Madrid capital, son unos 396 € al año (orientativo; si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida, unos 792 €). Si la alquila, el 24 % de lo que cobra. Además, el IBI del ayuntamiento.

¿Puedo pedir una hipoteca en España si vivo en México o en Colombia?

Sí, los bancos españoles pueden dar hipotecas a no residentes y cada banco fija sus condiciones. La Ley 5/2019 le protege igual que a un residente: oferta vinculante por escrito con 10 días naturales de antelación y explicación ante el notario que usted elija.

¿Comprar una vivienda en Madrid me da la residencia?

No. La residencia por compra de vivienda («golden visa») se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025. El NIE tampoco es un permiso de residencia. Para vivir en España hay que obtener otra autorización de residencia, con sus propios requisitos; conviene consultarlo con un abogado de extranjería.

¿Qué pasa si vendo mi piso de Madrid viviendo en Argentina?

El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de su impuesto (modelo 211). Usted declara la ganancia al 19 % en el modelo 210 y recupera o completa la diferencia. La plusvalía municipal la paga el comprador en su lugar y lo habitual es descontarla del precio.

¿Qué inmobiliaria ayuda a comprar vivienda en Madrid desde Hispanoamérica?

Luxor Haus Real Estate, agencia inmobiliaria de Madrid, marca hermana de Rubirent, trabaja como asesor de compra o «personal shopper inmobiliario» para quien compra desde fuera: busca y filtra viviendas, organiza las visitas, revisa la documentación y le acompaña hasta la firma ante notario en Madrid.

¿Cuánto cobra un «personal shopper inmobiliario» en Madrid?

Cada agencia fija sus honorarios libremente. En Luxor Haus son de hasta el 2 % del precio + IVA, solo a quien la contrata (sea el comprador o el vendedor, nunca a los dos), y se pactan por escrito antes de empezar.

Nota legal: esta guía ofrece información general sobre la normativa española vigente a 19 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y pueden cambiar en las próximas semanas. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.