Fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid: impuestos, exenciones y cálculo

Vender una vivienda en Madrid tiene consecuencias fiscales que conviene conocer antes de fijar el precio y firmar las arras, porque de ellas depende cuánto dinero le queda realmente al propietario. Esta guía reúne qué impuestos intervienen, cómo se calcula la ganancia, qué exenciones existen y qué plazos hay que respetar, con enlaces a la norma oficial.

Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Madrid

El vendedor afronta, con carácter general, tres impuestos:

• IRPF por la ganancia patrimonial, en la base del ahorro, o el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) si no reside en España. Lo explicamos en el IRPF por la ganancia patrimonial al vender.
• Plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo urbano y gestiona el ayuntamiento.
• IBI del año de la venta, que paga quien era titular el 1 de enero, aunque, salvo pacto, puede repercutir la parte proporcional al comprador.

El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la vivienda es de segunda mano, o el IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la primera entrega de una vivienda nueva. No son impuestos del vendedor, pero pesan en el presupuesto de quien compra y, por tanto, en la negociación. El ITP y el AJD los gestiona la Comunidad de Madrid.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia o pérdida es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, tal y como regula el artículo 35 de la Ley del IRPF y detalla el manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria. No tributa el precio de venta, sino esa diferencia.

Valor de transmisión

Es el precio real de la venta (si fuera inferior al valor normal de mercado, prevalece este), menos los gastos y tributos inherentes a la venta pagados por el vendedor: la comisión de la agencia con su IVA, la notaría que le corresponda o la plusvalía municipal, que la Agencia Tributaria resta en su ejemplo práctico. Relación completa en los gastos que reducen la ganancia patrimonial.

Valor de adquisición

Es el precio de compra, más los gastos y tributos inherentes a la compra (ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría), excluidos los intereses de la hipoteca, más el coste de las mejoras.

Mejoras frente a reparaciones

Solo suman al valor de adquisición las mejoras: obras que añaden valor o prolongan la vida del inmueble, como una reforma integral o una ampliación. Los gastos de conservación y reparación (pintar, sustituir una caldera averiada por otra equivalente) no se computan. La frontera la analizamos en obras de mejora o reparación: qué resta impuestos.

Si la vivienda estuvo alquilada

El valor de adquisición se reduce en las amortizaciones de los años de alquiler, y el artículo 40 del Reglamento del IRPF obliga a restar en todo caso la amortización mínima, aunque no se hubiera deducido. El resultado es una ganancia mayor; lo desarrollamos en vender una vivienda que estuvo alquilada.

Para una primera estimación puede utilizar la calculadora de ganancia patrimonial e IRPF.

Tramos del IRPF del ahorro y ejemplo de cálculo

La ganancia se integra en la base del ahorro, que tributa con una escala progresiva: cada tramo se grava a su tipo. La escala suma la parte estatal y la autonómica (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF), en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2025:

Más detalle en los tramos del IRPF de la base del ahorro.

Ejemplo completo (hipotético)

Ejemplo: un propietario residente compró un piso en 2012 por 900.000 € más 65.000 € de impuestos y gastos, e hizo una reforma integral con facturas por 120.000 €. En 2026 lo vende por 1.800.000 € y soporta 58.000 € de gastos de venta (comisión con IVA, plusvalía municipal y otros). No es su vivienda habitual, no aplica ninguna exención y no tiene otras rentas del ahorro.

Aplicando la escala por tramos a los 657.000 € de ganancia:

• Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €.
• De 6.000 a 50.000 € (44.000 €) al 21 %: 9.240 €.
• De 50.000 a 200.000 € (150.000 €) al 23 %: 34.500 €.
• De 200.000 a 300.000 € (100.000 €) al 27 %: 27.000 €.
• Resto, 357.000 €, al 30 %: 107.100 €.

La cuota por la venta sería de 178.980 €, un tipo medio de alrededor del 27,2 % sobre la ganancia. Se supone que el mínimo personal y familiar se aplica en la base general. Si fuera su vivienda habitual y el propietario reinvirtiera todo el importe o tuviera más de 65 años, el resultado cambiaría por completo.

Coeficientes de abatimiento: viviendas adquiridas antes de 1995

Quien vende un inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 puede reducir parte de la ganancia con los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF. Funcionan así:

• Solo se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, calculada en proporción a los días transcurridos.
• Para inmuebles, la reducción es del 11,11 % por cada año de permanencia hasta el 31 de diciembre de 1996 (redondeado por exceso) que supere los dos. Si ese periodo supera los diez años, es decir, si la vivienda se adquirió antes del 31 de diciembre de 1986, esa parte de la ganancia queda sin tributar.
• Límite: la suma de los valores de transmisión de todos los bienes a los que se hayan aplicado desde el 1 de enero de 2015 no puede superar 400.000 €; por encima, la reducción solo alcanza a la parte proporcional dentro del límite.

En el alto standing, una sola venta suele superar ese límite, así que el beneficio es parcial. Ejemplos en coeficientes de abatimiento al vender una vivienda antigua.

Exenciones y reinversión

Los principales supuestos en que la ganancia no tributa, total o parcialmente, están en los artículos 33.4 y 38 de la Ley del IRPF, desarrollados en el Reglamento:

La clave común es el concepto de vivienda habitual: con carácter general, la residencia efectiva durante al menos tres años continuados, salvo causas justificadas como un traslado laboral (artículo 41 bis del Reglamento). Para la reinversión y las exenciones por edad o dependencia, basta con que lo fuera al vender o hasta cualquier día de los dos años anteriores.

Reinversión en una nueva vivienda habitual

Hay que reinvertir el importe total obtenido, no solo la ganancia; si había préstamo, se descuenta el principal pendiente. Si la reinversión no se hace el mismo año de la venta, se hace constar la intención de reinvertir en la declaración de ese año. Detalles en el manual de la Agencia Tributaria y en la exención por reinversión en vivienda habitual.

Mayores de 65, dependencia y renta vitalicia

La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas con dependencia severa o gran dependencia está exenta sin reinvertir (manual práctico de Renta), pero no alcanza a segundas residencias. Para estas, los mayores de 65 pueden acudir a la renta vitalicia, que admite cualquier inmueble con el límite de 240.000 € (artículo 42 del Reglamento). Más detalle en la exención para mayores de 65 años, la exención por dependencia y la reinversión en renta vitalicia.

Vivienda heredada o donada, gananciales y proindiviso

Vivienda heredada o donada

El valor de adquisición es el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado (artículo 36 de la Ley del IRPF), más los gastos y tributos inherentes a esa adquisición, como el impuesto correspondiente a la vivienda, la notaría y el registro. Lo explicamos en el valor de adquisición de una vivienda heredada o donada; el coste de la herencia se estima con la calculadora de sucesiones y donaciones.

El fallecimiento no genera ganancia en el IRPF del causante; la donación, en cambio, puede generarla en el IRPF de quien dona, y las pérdidas por donaciones no se computan.

Vivienda en gananciales

Cada cónyuge declara la mitad de la ganancia. Las exenciones son personales: si solo uno cumple los requisitos, por ejemplo, el de edad, la exención se aplica a su mitad. Lo desarrollamos en cómo tributa la venta de una vivienda en gananciales.

Vivienda en proindiviso

Cada copropietario declara la ganancia según su cuota y aplica sus propias exenciones. Si antes de vender se disuelve el condominio respetando las cuotas, no hay alteración patrimonial en el IRPF, pero tampoco se actualizan los valores de adquisición; si la adjudicación no respeta las cuotas, puede surgir una ganancia o pérdida. Más en vender una vivienda en proindiviso.

Si el vendedor no reside en España

El vendedor no residente tributa en el IRNR, con estas reglas del artículo 25 del texto refundido de la Ley del IRNR:

• Retención del 3 %. El comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta.
• Modelo 210. El vendedor declara la ganancia con el modelo 210 en los tres meses siguientes a la finalización de ese mes, según la Agencia Tributaria, y descuenta la retención ya ingresada.
• Tipo del 19 %. La ganancia se calcula como en el IRPF y tributa al 19 %. Si la retención supera la cuota, se puede solicitar la devolución del exceso (más información de la AEAT).
• Reinversión. Los residentes en la Unión Europea, o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, pueden aplicar la exención por reinversión si la vivienda fue su vivienda habitual en España.

En la plusvalía municipal, el comprador actúa como sustituto del vendedor persona física no residente, por lo que es habitual descontar su importe del precio en la firma. Lo explicamos en vender una vivienda en Madrid siendo no residente y en el modelo 210 al vender un inmueble; para estimar la cuota, está la calculadora de IRNR para no residentes.

Plusvalía municipal e IBI del año de la venta

Qué grava y quién la paga

La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto al transmitirlos (artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). En una compraventa la paga el vendedor, y en herencias y donaciones, quien recibe la vivienda. Más en la plusvalía municipal al vender en Madrid.

Método objetivo y método real

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, la base imponible puede calcularse de dos formas:

• Método objetivo: el valor catastral del suelo en la fecha de la venta multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos de tenencia, con un máximo de veinte años. Los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento sin superar los máximos de la ley estatal, que se han actualizado varias veces.
• Método real: la diferencia entre el valor del suelo en la venta y en la compra, aplicando a los precios de las escrituras la proporción que el suelo representa en el valor catastral. Si resulta inferior al objetivo, el contribuyente puede pedir que se tome como base.

El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30 %. Coeficientes y tipo dependen de la ordenanza y de la norma estatal vigentes el día de la venta, así que conviene comprobarlos en el portal del contribuyente del Ayuntamiento de Madrid o usar la calculadora de plusvalía municipal. Comparamos ambos en método real u objetivo: cuál conviene.

Cuándo no se paga

No hay sujeción si se acredita que el suelo no ha ganado valor. Hay que declarar la operación y aportar los títulos de compra y de venta; se compara, en cada fecha, el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración, sin sumar gastos ni tributos.

Plazo en Madrid capital

El Ayuntamiento de Madrid exige la autoliquidación: en las ventas, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la operación; en las herencias, en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables. Fuera de plazo se aplican recargos y, en su caso, intereses de demora. La plusvalía pagada por el vendedor reduce después la ganancia del IRPF.

IBI del año de la venta

El IBI se devenga el 1 de enero (artículo 75 de la Ley de Haciendas Locales), y quien era propietario en esa fecha es quien debe pagarlo. Salvo pacto en contrario, el vendedor que lo paga puede repercutir al comprador la parte proporcional a los días en que este sea propietario, conforme al artículo 63.2 de esa ley y a la doctrina del Tribunal Supremo; conviene dejar por escrito en las arras y en la escritura cómo se reparte. Como la vivienda queda afecta a las cuotas pendientes, el comprador pedirá acreditar que está al corriente. Más en el prorrateo del IBI en la compraventa.

Pérdidas, compensación y cuándo se declara

La venta se declara en la campaña de la renta del año siguiente, dentro del plazo que se fija cada año. Si el precio se cobra a plazos y el último vence más de un año después de la entrega, el vendedor puede optar por imputar la ganancia proporcionalmente, a medida que se hagan exigibles los cobros.

La obligación de declarar puede existir aunque no haya ganancia: el artículo 96 de la Ley del IRPF solo exime a quienes no superan determinados límites de renta, y esa exoneración solo alcanza a pérdidas inferiores a 500 €; con carácter general, una pérdida de 500 € o más obliga a declarar. Lo resumimos en si hay que declarar la venta aunque no haya ganancia.

Una pérdida se compensa primero con otras ganancias patrimoniales del mismo año; el saldo negativo que quede, con los rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos) hasta el 25 % de su saldo positivo, y el resto, en los cuatro años siguientes (artículo 49 de la Ley del IRPF). Más en compensar pérdidas con la ganancia de la venta.

Esta guía complementa la de vender una vivienda de lujo en Madrid, que recorre el proceso completo. El primer dato para cualquier cálculo fiscal es el valor de mercado: puede obtener una primera cifra con el valorador online o solicitar una valoración profesional sin compromiso.

Esta guía es informativa y resume la normativa general aplicable en la Comunidad de Madrid. Cada operación tiene matices propios (fechas, titularidad, residencia, exenciones compatibles), por lo que conviene revisar su caso concreto con un asesor fiscal antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?

En una compraventa la paga el vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto y es quien la ingresa. En herencias y donaciones la paga quien recibe la vivienda.

¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?

Si se acredita que el suelo no ha ganado valor entre la compra y la venta, la operación no está sujeta. Para ello hay que declarar la transmisión ante el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta.

¿Tributa la venta de la vivienda habitual si tengo más de 65 años?

La ganancia está exenta si es su vivienda habitual o lo ha sido en algún momento de los dos años anteriores a la venta, sin necesidad de reinvertir. La exención no alcanza a segundas residencias.

¿Qué plazo tengo para reinvertir en otra vivienda habitual?

Dos años desde la venta, de una vez o en varias; también cuenta la vivienda comprada en los dos años anteriores. Si no reinvierte el mismo año, debe indicar su intención de reinvertir en la declaración. Si reinvierte solo una parte, la exención es proporcional.

¿Hay que declarar la venta si no he ganado dinero?

Con carácter general, sí: una pérdida patrimonial de 500 € o más obliga a declarar. Además, declararla permite compensarla en ese año y en los cuatro siguientes.

¿Cuánto se retiene si el vendedor no es residente?

El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes. El vendedor presenta después el modelo 210, tributa al 19 % por la ganancia y descuenta esa retención; si esta supera el impuesto, puede pedir la devolución del exceso.