Exención del IRPF al vender la vivienda habitual con dependencia severa o gran dependencia

La mayoría de los propietarios conoce la exención del IRPF para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Menos sabido es que la misma norma protege a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, tengan la edad que tengan. Para las familias que venden la casa de un familiar dependiente, a menudo para financiar su atención o su ingreso en una residencia, esta exención puede suponer decenas de miles de euros.

Qué dice la ley

El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece que no existe ganancia ni pérdida patrimonial en la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia conforme a la Ley 39/2006, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia. La ganancia obtenida con la venta no tributa, y no es necesario reinvertir el dinero.

Esa ley clasifica la dependencia en tres grados:

• Grado I, dependencia moderada: no da derecho a la exención.
• Grado II, dependencia severa: sí da derecho.
• Grado III, gran dependencia: sí da derecho.

La situación se acredita con la resolución de reconocimiento de la Comunidad de Madrid. Un certificado de discapacidad, aunque tenga un porcentaje elevado, no la sustituye a estos efectos: son procedimientos y conceptos distintos.

Requisitos que deben cumplirse

• Grado reconocido en la fecha de la venta: la situación de dependencia debe existir cuando se firma la escritura. Si la solicitud está en trámite, lo prudente es esperar a la resolución antes de vender.
• Vivienda habitual: el vendedor debe haber residido en ella de forma continuada al menos tres años, salvo que concurran circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio y que puedan justificarse.
• Plazo de dos años si ya no vive allí: se entiende que se vende la vivienda habitual si lo era en ese momento o lo había sido hasta cualquier día de los dos años anteriores. Si tu familiar se trasladó a una residencia o a tu casa, hay dos años desde que dejó de vivir en ella para vender con exención.
• Solo la parte del titular dependiente: la exención es personal. Si la vivienda es de un matrimonio y solo uno de los cónyuges es dependiente, la exención alcanza a su mitad; el otro tributará por la suya, salvo que cumpla a su vez algún requisito, como tener más de 65 años.

Un ejemplo con números

Imagina una propietaria de 58 años con gran dependencia reconocida que vende el piso de Chamberí en el que ha vivido quince años. Tras restar al precio de venta el valor de adquisición y los gastos, obtiene una ganancia de 300.000 euros. Con la exención, no paga IRPF por ella. Sin la exención, esa ganancia tributaría en la base del ahorro al 19 %, 21 %, 23 % y 27 % por tramos, lo que supondría cerca de 72.000 euros de impuesto. Tienes el detalle de la escala en tramos del IRPF en la base del ahorro.

Lo que la exención no cubre

• Plusvalía municipal: es un impuesto distinto, del ayuntamiento, que se liquida con sus propias reglas; la exención del IRPF no lo elimina. Consulta cómo se calcula en plusvalía municipal al vender en Madrid.
• Otros inmuebles: una segunda residencia, un local o una vivienda alquilada tributan con normalidad.
• La capacidad para firmar: si la persona dependiente no puede consentir la venta por sí misma, hará falta un apoderado con un poder preventivo suficiente o un curador con facultades de representación, que necesitará autorización judicial para vender el inmueble. Conviene planificarlo con tiempo, porque puede alargar la operación y comprometer el plazo de dos años.

Guarda la resolución de dependencia, el certificado de empadronamiento histórico, las escrituras y las facturas de compra y mejoras: son las pruebas que pedirá Hacienda si revisa la operación. Y si la venta se prepara con prisa por la situación familiar, no dejes que eso marque el precio: una valoración confidencial, sin compromiso, evita malvender en un momento delicado.