Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid si vive fuera de España: ITP, IVA, notaría y Registro con un ejemplo de 300.000 €

En resumen: si vive fuera de España, al comprar vivienda en la Comunidad de Madrid paga los mismos impuestos que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, o el 10 % de IVA más el AJD en obra nueva comprada al promotor. Si no va a vivir en ella, no tiene la rebaja del 10 % del ITP por vivienda habitual. En una usada de 300.000 €, el ITP son 18.000 €.

A eso se suman notaría, Registro, gestoría y abogado y, ya como propietario, unos impuestos anuales propios del no residente. Los pasos de la compra a distancia están en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.

¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar vivienda en Madrid?

Los impuestos de la compra no distinguen por nacionalidad ni por residencia: quien vive en Ciudad de México, Bogotá o Buenos Aires paga lo mismo que quien vive en Chamberí. Lo que decide el impuesto es si la vivienda es usada o nueva (Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32; texto refundido del ITP y AJD, art. 10.2; tipos de IVA de la Agencia Tributaria).

La rebaja del ITP exige que la vivienda sea la residencia habitual del comprador. Quien compra desde fuera una vivienda en la que no va a vivir paga el 6 % entero, aunque valga 250.000 € o menos. Qué operaciones llevan IVA y cuáles ITP, con sus excepciones, lo explicamos en IVA o ITP en la compraventa.

¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda de 300.000 € desde fuera?

Supuesto: vivienda usada en Madrid capital, comprador que vive fuera de España, sin hipoteca y con un precio no inferior al valor de referencia del Catastro.

Notaría y Registro se rigen por los aranceles del Real Decreto 1426/1989 y del Real Decreto 1427/1989 (la tabla recoge la escala con la rebaja obligatoria del 5 %) y suelen ser unos cientos de euros cada uno. Salvo pacto, la escritura matriz la paga el vendedor, y las copias y la inscripción, el comprador (Código Civil, art. 1455). Lo detallamos en quién paga cada gasto en la compraventa, y puede calcular su caso con la calculadora de gastos de compra.

El ITP se liquida con el modelo 600, habitualmente en los 30 días hábiles siguientes a la escritura (orientativo: confírmelo con su gestoría). Si la vivienda fuera de obra nueva, los impuestos serían 32.250 € (orientativo): 14.250 € más que en la usada.

Si compra con hipoteca: el AJD del préstamo, la notaría, la gestoría y el Registro de la hipoteca los paga el banco; a usted le corresponden la tasación y las copias de la escritura que pida (Ley 5/2019, art. 14; texto refundido del ITP y AJD, art. 29). Luxor Haus no tramita hipotecas: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios de crédito inscritos en el Banco de España.

Honorarios de Luxor Haus: hasta el 2 % + IVA, solo a quien nos contrata. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 € + IVA; al firmar el encargo paga 500 € (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 €.

¿Y cada año? Lo que cuesta tener la vivienda si vive fuera

Aquí sí hay diferencia con el residente: usted tributa cada año por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), con sus propios tipos, y, aunque la vivienda esté vacía, paga por una «renta imputada».

Fuentes: texto refundido de la Ley del IRNR, arts. 24 y 25, y la ordenanza del IBI de Madrid. El 1,1 % de Madrid capital para 2026 depende del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación en el Congreso en la fecha de publicación de este artículo; si no se convalida, decae y se aplicaría el 2 %. Ese decreto prevé, desde 2027, una escala del 1,1 % al 3 %.

La renta imputada de 2026 se declara con el modelo 210 del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027, en proporción a los días si la vivienda se tuvo solo parte del año (Agencia Tributaria). Simúlelo con la calculadora del IRNR. El convenio con México, Colombia o Argentina no rebaja el impuesto español: es su país el que descuenta lo pagado aquí, según su ley; consúltelo con su asesor fiscal.

¿Qué revisar antes de firmar las arras para no llevarse sorpresas?

• Valor de referencia del Catastro: pídalo al vendedor o al notario; si supera el precio, el ITP sube.
• Último recibo del IBI y cuota de comunidad: el valor catastral fija su IRNR y su IBI; pida también el certificado de deuda de la comunidad.
• Reparto de gastos y presupuestos por escrito: quién paga notaría y Registro, y cuánto cobran gestoría y abogado.

Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. En Luxor Haus, marca hermana de Rubirent, le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo. Si piensa comprar en Madrid, cuéntenos qué busca.

Preguntas frecuentes

¿Paga más impuestos un extranjero que un español al comprar vivienda en Madrid?

No. El ITP, el IVA y el AJD no distinguen por nacionalidad ni por residencia; quien no va a vivir en la vivienda solo pierde las ventajas de la vivienda habitual, como la rebaja del 10 % del ITP. Si vive fuera de España, la diferencia llega después, con el IRNR de cada año.

¿Sobre qué valor se paga el ITP si el valor de referencia del Catastro es mayor que el precio?

Sobre el valor de referencia, porque la base del ITP es el mayor de los dos. Si compra por 300.000 € y el valor de referencia es de 320.000 €, el 6 % se calcula sobre 320.000 €: 19.200 €.

¿Existe un impuesto especial para quien compra desde fuera de la Unión Europea?

No. La proposición de ley de 2025 que planteaba gravar hasta con el 100 % esas compras nunca se aprobó y caducó el 6 de octubre de 2026 con la disolución de las Cortes. Además, gravaba según dónde vive el comprador, no según su pasaporte.

Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y pueden cambiar. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.