En resumen: quien vive en México, Colombia o Argentina puede comprar vivienda en Madrid sin residir en España ni viajar a la firma. Necesita el NIE, que puede pedir en el consulado (Real Decreto 1155/2024), y un poder si firma un apoderado. Paga los mismos impuestos de compra que un residente: en vivienda usada, el 6 % de ITP.
La ley española no distingue por nacionalidad. Lo que cambia al vivir fuera es el orden de los papeles y los impuestos de cada año. Aquí van los nueve pasos de la compra; para vender, patrimonio o convenios, consulte la guía completa para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.
Los 9 pasos de un vistazo
| Paso | Qué se hace |
|---|---|
| 1. Presupuesto | Precio más impuestos y gastos |
| 2. NIE | Solicitud a través del consulado |
| 3. Poder | Ante el cónsul o notario local con apostilla |
| 4. Ver viviendas | Dosier completo y dudas por videollamada |
| 5. Comprobaciones | Nota simple, comunidad, IBI |
| 6. Arras | Precio, plazo y señal por escrito |
| 7. Dinero | Transferencia y origen de los fondos |
| 8. Escritura | Notario, ITP e inscripción |
| 9. Después | Suministros, IBI y modelo 210 |
Paso a paso: cómo comprar vivienda en Madrid siendo extranjero
1. Calcule el presupuesto real
En vivienda usada se paga el ITP del 6 % (art. 28 del texto refundido de tributos cedidos de Madrid) sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor. En obra nueva del promotor, 10 % de IVA más AJD. La rebaja del ITP para la vivienda habitual no la aplica quien no va a vivir en ella. Ejemplo orientativo: vivienda usada de 300.000 €, 18.000 € de ITP; notaría y Registro, por arancel oficial. Calcúlelo con la calculadora de gastos de compra y vea quién paga cada gasto.
2. Pida el NIE en el consulado
Sin NIE no hay escritura (Ley del Notariado, art. 23). Desde su país se pide a través del consulado de España, indicando el motivo, por ejemplo, la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). Cada consulado publica sus requisitos y su tasa. El plazo real depende de la cita y del envío, y el certificado de NIE no da residencia.
3. Prepare un poder si no viaja a la firma
Se otorga ante el cónsul de España, sin apostilla, o ante un notario o escribano de su país con apostilla de La Haya: México, Colombia y Argentina son parte del Convenio. En español no necesita traducción, y el notario de Madrid valora si basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Conviene un poder especial para arras, escritura, impuestos y, si la hay, hipoteca. Más en el poder notarial en una compraventa.
4. Vea las viviendas sin viajar
Si nos encarga la búsqueda, le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo. La visita en persona puede hacerla alguien de confianza, o usted, viajando únicamente para la que más le convenza. Vea qué busca el comprador latinoamericano en Madrid.
5. Compruebe la vivienda antes de la señal
- Nota simple del Registro: titular y cargas.
- Comunidad: deudas y derramas aprobadas.
- IBI y certificado energético.
- Si está alquilada: el contrato; el inquilino puede tener tanteo y retracto (LAU, art. 25).
Más en qué revisar antes de comprar.
6. Firme las arras
Fijan el precio, la señal, la fecha límite de la escritura y los gastos. Si son penitenciales, quien desiste pierde la señal (comprador) o la devuelve duplicada (vendedor). Desde fuera, pacte margen para el NIE, el poder y la hipoteca. Más en el contrato de arras.
7. Envíe el dinero con su origen documentado
El precio se paga por transferencia o cheque bancario y el notario hace constar cómo (Ley del Notariado, art. 24). Con empresarios o profesionales, el efectivo de una persona física sin domicilio fiscal en España se limita a 10.000 € (Ley 7/2012, art. 7), y quien entra desde fuera de la UE con 10.000 € o más lo declara antes con el modelo E1. Notarios y agencias deben pedirle el origen de los fondos (Ley 10/2010). Confirme con su banco los requisitos de su país; ante el Banco de España no tiene que declarar nada.
8. Escritura, impuesto e inscripción
Firma usted o su apoderado ante notario en Madrid. Después se presenta el ITP (modelo 600, habitualmente en 30 días hábiles; confírmelo con la gestoría) y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Salvo pacto, la matriz la paga el vendedor y la primera copia, el comprador (Código Civil, art. 1455). Vea el día de la firma en la notaría.
9. Después de la compra
Suministros a su nombre e IBI (en Madrid capital, 0,414 % del valor catastral en 2026). Cada año, el modelo 210: aunque no la alquile, tributa al 24 % sobre una renta imputada del 1,1 % del valor catastral en Madrid capital para 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, aún pendiente; si decae, el 2 %. Ejemplo orientativo: valor catastral de 150.000 €, 396 € al año. Use la calculadora del IRNR.
¿Y la hipoteca?
Puede pedirla aunque viva fuera; las condiciones son de cada banco. La Ley 5/2019 le protege igual que a un residente:
- FEIN y FiAE, al menos 10 días naturales antes de la firma (art. 14.1).
- Acta notarial previa como tarde el día anterior; puede comparecer su representante (art. 15).
- Intermediarios inscritos en el registro del Banco de España.
El aval ICO y Mi Primera Vivienda exigen residencia legal en España en los dos años anteriores. Luxor Haus no tramita hipotecas: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios de crédito inscritos en el Banco de España.
Lo que sí y lo que no hace Luxor Haus
- Sí: busca viviendas según lo que pide, analiza su precio, le envía el dosier, revisa la documentación, negocia por usted y coordina notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco.
- No: tramitar hipotecas, dar asesoramiento fiscal individual, prometer residencia, rentabilidades o plazos, ni operar sin identificar al cliente y el origen de sus fondos.
Honorarios de hasta el 2 % + IVA, solo a quien nos contrata. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 € + IVA; al firmar el encargo paga 500 € (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 €. Contratando a distancia, tiene 14 días naturales para desistir (TRLGDCU, art. 102). Si quiere empezar, cuéntenos qué busca.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en Madrid desde México sin viajar?
Sí. Con el NIE pedido en el consulado y un poder ante el cónsul de España o ante notario mexicano con apostilla, su apoderado firma las arras y la escritura en Madrid.
¿Pago más impuestos al comprar por vivir en Colombia o Argentina?
No. El ITP, el IVA y el AJD no distinguen por residencia. Lo propio del no residente son los impuestos anuales, como el IRNR, y no poder aplicar las rebajas de la vivienda habitual.
¿Comprar vivienda en Madrid me da la residencia?
No. La residencia por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). El NIE tampoco es un permiso de residencia.
¿Tengo que nombrar un representante fiscal?
No solo por vivir fuera de la UE. Sí si lo requiere la Administración, si hay establecimiento permanente o si reside en un país sin intercambio efectivo de información tributaria con España (TRLIRNR, art. 10.1). Consulte su caso con un asesor fiscal.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
No hay un plazo legal único: depende del consulado, del banco si hay hipoteca y de lo pactado en las arras. Conviene empezar por los papeles.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.
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