En resumen: si compra casa en Madrid desde Hispanoamérica, el precio se paga por transferencia o cheque bancario, y el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24). El cambio a euros lo hace su banco o una entidad de pago autorizada, y la agencia debe pedirle el origen de los fondos (Ley 10/2010).
El resto de la compra a distancia (NIE, poder, impuestos y firma) está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.
¿Cómo se paga una compraventa de vivienda en España?
El precio se paga por banco y queda reflejado en la escritura. El artículo 24 de la Ley del Notariado obliga al notario a identificar los medios de pago: cuándo se pagó, cuánto y si fue en metálico, cheque o transferencia. En las transferencias se declaran las cuentas de cargo y de abono, y los cheques quedan copiados en la escritura (Reglamento Notarial, art. 177). El dinero sale en varios momentos:
| Momento | Qué se paga | Cómo |
|---|---|---|
| Contrato de arras | La señal pactada | Transferencia a la cuenta del vendedor que figure en el contrato |
| Firma de la escritura | El resto del precio | Cheque bancario o transferencia, que el notario hace constar |
| Si el vendedor no reside en España | El 3 % del precio, que usted ingresa en Hacienda (modelo 211, en un mes) y, si el vendedor es una persona física, la plusvalía municipal, que usted paga como sustituto | La retención se descuenta del precio; la plusvalía se suele descontar del precio o se pacta en las arras |
| Después de la firma | ITP (vivienda usada) o AJD (obra nueva), notaría y Registro; en obra nueva, el IVA va en cada pago al promotor | Por banco |
La retención está en el artículo 25.2 de la Ley del IRNR (si no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago, según la Agencia Tributaria) y el sustituto, en el artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales; más en vender vivienda siendo no residente. Para custodiar el dinero hasta que se cumpla una condición existe el depósito notarial. El punto de vista del vendedor está en formas de cobro en la venta: cheque o transferencia.
¿Quién hace el cambio de pesos a euros y cómo saber si la entidad está autorizada?
El cambio de moneda lo aplica su banco o una entidad de pago autorizada. Cada una fija su tipo de cambio y sus comisiones: compare el importe final en euros que llegará a destino, no solo la comisión. Compruebe antes que la entidad figura en los registros oficiales del Banco de España.
- Pague desde una cuenta a su nombre: así el recorrido del dinero coincide con la documentación de su origen.
- Ponga un concepto claro («compra de vivienda en Madrid») y guarde el justificante: su banco puede pedirle el concepto y la documentación.
- Si vive fuera de España, nada que presentar al Banco de España: la obligación de declarar transacciones con el exterior de la Circular 4/2012 es de los residentes en España.
- Consulte las normas de su país: si reside en Colombia, la compra de un inmueble en el exterior se canaliza, por regla general, por el mercado cambiario con la declaración de cambio (numeral 4573), sin registro en el Banco de la República (Circular DCIP-83). Desde cualquier país, confirme con su banco los requisitos vigentes.
Además del precio, envíe lo necesario para impuestos y gastos: estímelo con la calculadora de gastos de compra o con nuestro ejemplo para quien vive fuera.
¿Se puede pagar en efectivo o traer el dinero en la maleta?
No es recomendable y, a menudo, no está permitido:
| Situación | Límite u obligación | Norma |
|---|---|---|
| Una de las partes actúa como empresario o profesional (por ejemplo, si compra a una promotora o al pagar los honorarios de una agencia) | Prohibido pagar en efectivo 1.000 € o más; 10.000 € si paga un particular sin domicilio fiscal en España | Ley 7/2012, art. 7 |
| Compraventa entre particulares | No rige ese límite, pero el efectivo consta en la escritura | Ley del Notariado, art. 24 |
| Entrar en España desde fuera de la UE | Declaración previa con el modelo E1 desde 10.000 € (no el S1) | Ley 10/2010, art. 34; Reglamento (UE) 2018/1672 |
| Mover efectivo dentro de España | Modelo S1 desde 100.000 € | Ley 10/2010, art. 34 |
Para los límites de la Ley 7/2012 se suman los pagos fraccionados. Los modelos E1 y S1 se presentan ante los servicios de Aduanas de la Agencia Tributaria (el S1 de movimientos dentro de España puede presentarse también en el banco) y declaran efectivo y otros medios de pago físicos, no transferencias. Más detalle en el límite de pago en efectivo.
¿Por qué le piden el origen de los fondos y qué documentos se suelen pedir?
La Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales obliga a las agencias inmobiliarias en toda compraventa, sin importe mínimo, igual que a notarios y registradores (art. 2.1). Deben identificar al cliente y al titular real si compra con una sociedad, conocer el propósito de la compra y pedir documentación del origen de los fondos (arts. 3 a 7). Si no pueden aplicar esas medidas, no hay operación (art. 7.3).
No es desconfianza; también le protege a usted: el dinero bien documentado tiene menos riesgo de quedar retenido y la compra queda mejor justificada ante una revisión posterior. Según el caso, se suele pedir:
- Identidad y propósito: pasaporte y NIE (si compra con una sociedad, sus escrituras y su titular real) y para qué es la vivienda.
- Origen del dinero: nóminas y declaraciones de impuestos de su país, la escritura de venta de otro inmueble, la documentación de una herencia, donación o préstamo, y los extractos que muestren el recorrido del dinero hasta la cuenta desde la que paga.
Prepárelo antes de enviar el dinero. En Luxor Haus identificamos a todos nuestros clientes y pedimos la documentación del origen de los fondos de cada operación; lo explicamos en prevención del blanqueo en la compraventa.
¿Qué países tienen revisión reforzada? México, Colombia y Argentina no están
El artículo 11 de la Ley 10/2010 exige medidas reforzadas de diligencia cuando intervienen países de la lista europea de terceros países de alto riesgo (Reglamento Delegado (UE) 2016/1675 y sus modificaciones). En la lista vigente en la fecha de publicación, en las Américas figuran Venezuela, Bolivia, Haití, Trinidad y Tobago y las Islas Vírgenes Británicas. México, Colombia y Argentina no están, y Panamá tampoco. Figurar en ella no impide comprar por sí solo: supone más comprobaciones. La lista se revisa periódicamente; conviene consultarla antes de la operación.
Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. En Luxor Haus, marca hermana de Rubirent, nuestros honorarios son de hasta el 2 % + IVA, solo a quien nos contrata. Si piensa comprar en Madrid, cuéntenos qué busca.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una cuenta bancaria en España para comprar casa en Madrid?
No es obligatoria por ley para comprar, aunque muchos bancos la recomiendan para pagar impuestos y recibos (depende de cada banco). El precio puede pagarse desde una cuenta a su nombre en su país, siempre que el medio de pago quede identificado en la escritura.
¿Tengo que declarar al Banco de España la transferencia para comprar la vivienda?
No, si vive fuera de España: la obligación de la Circular 4/2012 es de los residentes. Eso sí, su banco puede pedirle el concepto y la documentación de la transferencia.
¿Puedo llevar efectivo a España para pagar parte de la vivienda?
Si entra desde fuera de la Unión Europea con 10.000 € o más, debe declararlo antes con el modelo E1. Y si la otra parte actúa como empresario o profesional (por ejemplo, una promotora, o una agencia al cobrar sus honorarios), no puede pagarle en efectivo 10.000 € o más si usted no tiene domicilio fiscal en España; entre particulares no rige ese límite, aunque el efectivo consta en la escritura. Lo prudente es que todo vaya por banco.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.
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