Límite de pago en efectivo en la compraventa de vivienda en Madrid

Cuando se vende una vivienda, especialmente en el segmento de alto standing, las cifras que se manejan hacen imprescindible cuidar cómo se cobra. La normativa española limita el uso del efectivo y obliga a dejar constancia de los medios de pago en la escritura. Conocer estas reglas evita sorpresas ante notario y protege tanto al vendedor como al comprador frente a la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Qué dice la ley sobre el efectivo

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, fijó el límite general de los pagos en efectivo en 1.000 euros cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional. Cuando el pagador es una persona física que justifica no tener su domicilio fiscal en España y no actúa como empresario o profesional, el límite en esas operaciones sube a 10.000 euros. Si ninguna de las partes actúa como empresario o profesional, esta limitación no se aplica.

En la práctica, ninguna de estas cantidades cubre el precio de una vivienda. Por eso las compraventas se instrumentan mediante transferencia bancaria, cheque nominativo o cheque bancario, medios que dejan rastro y que la ley considera adecuados. Pagar una parte relevante del precio en metálico no es aconsejable: debe constar en la escritura, trasladar 100.000 euros o más en efectivo por territorio nacional exige declaración previa (artículo 34 de la Ley 10/2010) y, si interviene un empresario o profesional, pagar 1.000 euros o más en efectivo se sanciona con una multa del 25 % de lo pagado.

Los medios de pago deben constar en la escritura

Desde la Ley 36/2006, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que modificó el artículo 24 de la Ley del Notariado, el notario está obligado a identificar en la escritura de compraventa los medios de pago empleados. Esto significa que hay que acreditar cómo se ha pagado el precio: fechas, importes y cuentas o cheques utilizados. Los pagos anteriores a la firma, como las cantidades entregadas en el contrato de arras, también deben quedar reflejados.

Si las partes se niegan a identificar los medios de pago, el notario lo hará constar en la escritura, que no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad hasta que se subsane; además, el Consejo General del Notariado informa de esa negativa a la Agencia Tributaria. Por eso conviene llegar a la firma en la notaría con toda la información preparada: justificantes de transferencia, copia de los cheques y el historial de los pagos realizados.

Prevención del blanqueo de capitales

Los notarios, registradores e intermediarios inmobiliarios son sujetos obligados por la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Esto implica que deben identificar a las partes, conocer el origen de los fondos cuando las circunstancias lo aconsejan y comunicar operaciones sospechosas. Para el vendedor honesto no es un obstáculo, sino una garantía: acredita que la operación es limpia y que el dinero tiene un origen justificado, lo que aporta seguridad jurídica a ambas partes y reduce el riesgo de impugnaciones futuras.

En operaciones con comprador internacional o con fondos procedentes del extranjero conviene anticipar esta documentación, porque los controles son más exigentes. Tener claro el circuito del dinero desde el principio agiliza la firma y evita retrasos.

Recomendaciones para el vendedor

• Cobrar siempre por medios bancarios trazables: transferencia o cheque bancario.
• Guardar los justificantes de cada pago, incluidas las arras y las señales previas.
• Evitar cualquier entrega en efectivo por encima de los límites legales.
• Reunir con antelación la documentación que acredite la operación.

Vender con las reglas del juego claras protege el resultado de la operación y transmite seriedad al comprador. Una comercialización profesional acompaña al propietario también en estos detalles, con una comisión máxima del 2 % y una valoración confidencial de partida.

Reglas sobre el efectivo en una compraventa

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el límite de pago en efectivo al comprar una vivienda?

Depende de quién intervenga. Si alguna de las partes actúa como empresario o profesional, no pueden pagarse en efectivo operaciones de 1.000 euros o más, o de 10.000 euros si el pagador es un particular sin domicilio fiscal en España (artículo 7 de la Ley 7/2012). Para calcularlo se suman todos los pagos en que se haya fraccionado la operación.

¿Hay límite de efectivo entre dos particulares?

El artículo 7 de la Ley 7/2012 no se aplica si ninguna de las partes actúa como empresario o profesional. Aun así, los importes pagados en metálico deben constar en la escritura (artículo 177 del Reglamento Notarial). Además, mover 100.000 euros o más en efectivo dentro de España obliga a presentar una declaración previa, que el notario incorpora a la escritura (artículo 34 de la Ley 10/2010 y artículo 24 de la Ley del Notariado).

¿Qué sanción hay por pagar en efectivo por encima del límite?

Es una infracción grave castigada con una multa del 25 % del importe pagado en efectivo. Responden de forma solidaria quien paga y quien cobra, aunque queda exonerado el que lo denuncie ante la Agencia Tributaria en los tres meses siguientes al pago (artículo 7 de la Ley 7/2012).

¿Puede pagarse en efectivo la comisión de la inmobiliaria?

La agencia actúa como empresario o profesional, así que una comisión de 1.000 euros o más no puede pagarse en efectivo (artículo 7 de la Ley 7/2012). Lo prudente es pagarla por transferencia y conservar el justificante, que la ley obliga a guardar durante cinco años.