En resumen: sí, puede pedir hipoteca en un banco español para comprar en Madrid aunque viva en Hispanoamérica. La Ley 5/2019 le protege igual: oferta vinculante (FEIN) al menos 10 días antes de firmar y acta ante notario, a la que puede ir su apoderado. Cuánto presta lo decide cada banco; Luxor Haus le pone en contacto con bancos.
Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien busca vivienda en la Comunidad de Madrid desde Hispanoamérica. Aquí va lo propio de la hipoteca; el resto (NIE, poder, impuestos y envío del dinero) está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.
¿Puedo pedir una hipoteca en Madrid si vivo fuera de España?
Sí. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se aplica a los préstamos con garantía sobre una vivienda concedidos a personas físicas, sin distinguir dónde viven (art. 2). El banco debe evaluar en profundidad su solvencia (empleo, ingresos, activos y gastos fijos), sin apoyarse sobre todo en que la vivienda valga más que el préstamo (art. 11). Le pedirá, por tanto, pruebas de lo que gana y tiene en su país.
El banco tiene que indicarle con claridad qué información y qué pruebas necesita (art. 12.1): pídale la lista por escrito y entregue la documentación completa. Cada banco decide si admite clientes de su país, cuánto presta, a qué plazo y a qué tipo. Ninguna norma fija un porcentaje de financiación para no residentes: desconfíe de quien le garantice una cifra sin estudiar su caso.
La tasación y la entrada
La tasación la paga usted (Ley 5/2019, art. 14.1.e), y el banco está obligado a aceptar la que usted aporte si la firma un tasador homologado y no ha caducado, sin cobrarle por comprobarla (Ley 2/1981, art. 3 bis). Si sale por debajo del precio, lo normal es que la diferencia la ponga usted, salvo que renegocie el precio con el vendedor (tasación por debajo del precio). La entrada y los impuestos llegan por transferencia, con el origen de los fondos documentado: es su garantía de una operación limpia y trazable (cómo enviar el dinero a Madrid desde Hispanoamérica). Y ayudas públicas como el aval ICO o Mi Primera Vivienda no le sirven desde fuera: el aval ICO exige residencia legal en España y Mi Primera Vivienda, en la Comunidad de Madrid, durante los dos años anteriores a la solicitud.
¿Cómo se firma la hipoteca si no viajo a Madrid?
| Paso | Qué ocurre | Norma |
|---|---|---|
| 1. Solicitud | El banco le dice qué documentos necesita y evalúa su solvencia | Ley 5/2019, arts. 11 y 12 |
| 2. Tasación | La paga usted; puede aportar una tasación homologada y vigente | Ley 2/1981, art. 3 bis |
| 3. FEIN y FiAE | Oferta vinculante y advertencias, al menos 10 días naturales antes de firmar | Ley 5/2019, art. 14.1 |
| 4. Acta previa | Usted o su representante, ante el notario que elija, como tarde el día anterior a la firma | Ley 5/2019, art. 15 |
| 5. Escrituras | Compraventa e hipoteca ante notario de Madrid y después inscripción en el Registro | Ley del Notariado y Ley Hipotecaria |
Su apoderado firma la compraventa y la hipoteca y acude al acta previa solo si el poder lo dice. Otórguelo ante el cónsul de España o ante notario de su país con apostilla de La Haya (o legalizado, si su país no es parte del Convenio), y que sea especial: comprar la vivienda, firmar el préstamo hipotecario y comparecer en el acta previa. El notario de Madrid comprueba que basta para esa operación (Ley 24/2001, art. 98); si no, no hay firma. Más en NIE y poder notarial para comprar en Madrid sin viajar.
Un detalle que se olvida: en el acta previa el notario explica las cláusulas a quien comparece, que será su apoderado. Lea usted la FEIN en esos 10 días y pregunte por escrito al banco lo que no entienda.
No firme las arras sin pensar en la hipoteca
Las arras suelen firmarse antes de tener el préstamo concedido; si el banco lo deniega y el contrato no lo prevé, puede perder la señal. Puede negociar una condición suspensiva de financiación, que deja sin efecto la compra si no obtiene la hipoteca en un plazo, aunque el vendedor no está obligado a aceptarla. Más en la condición suspensiva de financiación y en el contrato de arras.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
El reparto de los gastos del préstamo lo fija la Ley 5/2019 (art. 14.1.e), igual para residentes y no residentes; el impuesto de la compra (ITP en vivienda usada; IVA y AJD de la escritura de compra en obra nueva) lo paga usted:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Usted |
| Gestoría del préstamo | El banco |
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco (las copias, quien las pida) |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| AJD de la escritura de hipoteca | El banco (TRLITPAJD, art. 29) |
Ejemplo orientativo: en una vivienda usada de 300.000 €, usted paga el ITP del 6 %: 18.000 € si el valor de referencia del Catastro no es mayor que el precio. La bonificación por vivienda habitual no se aplica, porque exige vivir en ella y un valor de hasta 250.000 € (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28 y 30 bis). La tasación también la paga usted y su precio es libre. Calcule su caso con la calculadora de gastos de compra o vea cuánto cuesta comprar en Madrid si vive fuera.
¿Qué pasa si cobro en mi moneda y la hipoteca es en euros?
Si su moneda pierde valor frente al euro, la misma cuota le cuesta más. La Ley 5/2019 llama «préstamo denominado en moneda extranjera» al que está en una moneda distinta de aquella en la que el prestatario, al firmar, recibe los ingresos o tiene los activos con los que va a devolverlo (art. 4.27), y para esos préstamos prevé:
- Derecho a convertir el préstamo a la moneda en que percibe la mayor parte de sus ingresos o tiene la mayoría de sus activos, según la evaluación de solvencia más reciente; salvo pacto distinto, al cambio del día en que lo pide (art. 20.1).
- Información periódica de lo que debe, de su derecho de conversión y de los mecanismos del contrato para limitar el riesgo de cambio (art. 20.3).
Revise en la FEIN cómo recoge el banco este riesgo y haga sus números con un tipo de cambio peor que el actual. Lo que debe declarar en su país se lo dirá su contador; lo que pagará en Madrid cada año está en impuestos de no residente por tener vivienda en Madrid.
Cómo le ayuda Luxor Haus si compra con hipoteca desde Hispanoamérica
- Buscamos y filtramos viviendas según su presupuesto, zona y uso. Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
- Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe, y revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad e IBI.
- Coordinamos los plazos de las arras y la escritura con los de la FEIN y el acta previa, y con notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte.
- La hipoteca no la tramitamos: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios de crédito inscritos en el Banco de España.
Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.
Cobramos solo a quien nos contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una hipoteca en Madrid sin vivir en España?
Sí. La Ley 5/2019 se aplica igual a quien vive fuera: el banco evalúa su solvencia, le entrega la FEIN al menos 10 días antes de firmar y usted, o su representante, acude al acta previa ante notario. Conceder o no el préstamo lo decide cada banco.
¿Cuánto me prestará un banco español si vivo en Hispanoamérica?
Ninguna norma fija un porcentaje para no residentes: cada banco decide según su política, la evaluación de su solvencia y la tasación. Si la tasación queda por debajo del precio, lo normal es que la diferencia la ponga usted con fondos propios, salvo que renegocie el precio.
¿Tengo que viajar a Madrid para firmar la hipoteca?
No, si otorga un poder especial que incluya firmar el préstamo hipotecario y comparecer en el acta notarial previa, ante el cónsul de España o ante notario de su país con apostilla de La Haya (o legalizado, si su país no es parte del Convenio).
¿Puedo usar el aval ICO o Mi Primera Vivienda si vivo fuera?
No. El aval ICO exige residencia legal en España y Mi Primera Vivienda, en la Comunidad de Madrid, durante los dos años anteriores a la solicitud, así que no sirven a quien compra desde su país.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.
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