En resumen: desde Colombia puede comprar vivienda en Madrid sin viajar: pida el NIE en el consulado de España en Bogotá, que atiende a todo el país (Real Decreto 1155/2024), y otorgue un poder. La vivienda usada paga un 6 % de ITP. Luxor Haus, inmobiliaria madrileña, busca viviendas, revisa la documentación y le acompaña hasta la firma ante notario.
Comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien busca vivienda en la Comunidad de Madrid desde Colombia. Lo común a todos los países está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero; aquí va lo propio de Colombia.
¿Qué trámites tengo que hacer en Colombia para comprar en Madrid?
El NIE y, si no viaja a la firma, el poder. España tiene en Colombia un solo consulado general, el de Bogotá, y su demarcación incluye todo el país: aunque viva en Medellín, Cali o Barranquilla, los trámites consulares se hacen allí.
El NIE, primero
Para un extranjero, el número fiscal que recoge la escritura es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde fuera se pide a través del consulado, indicando el motivo (Real Decreto 1155/2024, art. 205). Según la página del NIE del Consulado General en Bogotá:
- Cita previa; la presencia física del solicitante o de su representante es siempre obligatoria.
- Impreso EX-15 (original y copia), firmado, con el motivo de la solicitud.
- Pasaporte en vigor, con copia, y prueba de residencia en la demarcación (la página cita permiso de residencia, cédula de extranjería o visado; pregunte cuál le aceptan).
- Tasa: 35.400 pesos desde el 1 de octubre de 2026, pagada en línea por PSE; confirme que sigue vigente.
- Por representante: con un poder apostillado que le autorice expresamente a pedir el NIE.
El consulado indica una media de unas dos semanas, que puede alargarse, y no puede acelerarlo: pídalo con margen. El NIE no es un permiso de residencia.
El poder, si no viaja a la firma
- Ante el cónsul en Bogotá: no lleva apostilla. La cita se pide por correo electrónico y se firma en persona con el pasaporte original. Piden el NIE del otorgante si es extranjero (por eso conviene tenerlo antes), copia del DNI o NIE del apoderado y las facultades; se puede aportar una minuta.
- Ante notario colombiano: lleva apostilla de La Haya; Colombia es parte del Convenio desde 2001 (Conferencia de La Haya).
En español, el poder no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Más en NIE y poder notarial para comprar sin viajar.
¿Cuánto cuesta comprar un apartamento en Madrid desde Colombia?
Al comprar paga lo mismo que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, sobre el mayor entre precio y valor de referencia del Catastro, o el 10 % de IVA más AJD en obra nueva del promotor; la rebaja por vivienda habitual no la aplica quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32). Ejemplo orientativo: en una vivienda usada de 300.000 €, 18.000 € de ITP si el valor de referencia no es mayor, más notaría y Registro por arancel, y gestoría y abogado por presupuesto. Vea el desglose completo y la calculadora de gastos de compra.
Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.
¿Cómo saco el dinero de Colombia para pagar la vivienda en Madrid?
Según el Banco de la República, quien reside en Colombia canaliza estas inversiones por el mercado cambiario (su banco u otro intermediario), salvo que use divisas que no deban pasar por él, con la declaración de cambio del numeral 4573, «Inversión financiera en activos fijos radicados en el exterior». No requiere registro en el Banco de la República, pero debe conservar los documentos que acrediten el importe y las condiciones (Circular DCIP-83, capítulo 7, numeral 7.4). Confirme con su banco los requisitos vigentes.
- En Madrid: transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24). Más en cómo enviar el dinero a Madrid.
- Origen de los fondos: notarios y agencias deben pedirle su justificación (Ley 10/2010); tenerla lista es su garantía. Colombia no figura en la lista europea de países de alto riesgo (Reglamento Delegado (UE) 2026/83).
¿Qué impuestos pagaré cada año y qué dice el convenio entre España y Colombia?
El convenio para evitar la doble imposición permite a España gravar el alquiler (art. 6), la ganancia al vender (art. 13.1) y el patrimonio formado por esa vivienda (art. 21.1). La doble imposición se evita con la ley interna de cada país o descontando el impuesto pagado en el otro, con un límite (art. 22). El convenio no rebaja el impuesto español:
| Situación | Impuesto en España | Cuánto |
|---|---|---|
| Vivienda vacía o de uso propio | IRNR por renta imputada (modelo 210, cada año) | 24 % sobre el 1,1 % del valor catastral en Madrid capital para 2026, pendiente de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026; si no se convalida, sobre el 2 % |
| Vivienda alquilada | IRNR sobre el alquiler | 24 % de los ingresos íntegros, sin gastos ni reducciones |
| Cada año | IBI municipal | 0,414 % del valor catastral en Madrid capital en 2026 |
Fuentes: Ley del IRNR, arts. 24 y 25, Real Decreto-ley 29/2026 y ordenanza del IBI de Madrid. Ejemplo orientativo para 2026: con un valor catastral de 150.000 € y la vivienda vacía, 396 € (720 € con el 2 %). Simúlelo con la calculadora del IRNR; más en impuestos por tener vivienda en Madrid sin residir. Consulte con su contador cómo declarar en Colombia la vivienda y sus rentas.
Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Colombia
- Buscamos y filtramos viviendas según su presupuesto. Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
- Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
- Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
- Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte. La hipoteca no la tramitamos: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.
Cobramos solo a quien nos contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un apartamento en Madrid desde Colombia sin viajar?
Sí. Pida el NIE en el Consulado General de España en Bogotá y otorgue un poder ante el cónsul o ante notario colombiano con apostilla. Su apoderado firma las arras y la escritura en Madrid.
¿Dónde pido el NIE si vivo en Medellín, Cali o Barranquilla?
En el Consulado General de España en Bogotá, que atiende a todo el país. Hace falta cita previa y que vaya usted o un representante con un poder apostillado que le autorice a pedirlo.
¿Tengo que registrar en el Banco de la República la compra de una vivienda en Madrid?
No requiere registro según su Circular DCIP-83, pero el pago se canaliza por el mercado cambiario con la declaración de cambio del numeral 4573. Confirme con su banco los requisitos vigentes.
Información general sobre la normativa vigente al publicar; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Algunas normas son provisionales y las cifras, orientativas. Luxor Haus no intermedia hipotecas ni presta asesoramiento fiscal.
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