Qué pasa si el comprador fallece entre las arras y la escritura en Madrid: herederos, señal y plazos

En resumen: si el comprador fallece tras firmar las arras, el contrato no se extingue por sí solo; pasa a sus herederos (artículos 661 y 1257 del Código Civil). Podrán escriturar o, si las arras son penitenciales, desistir perdiendo la señal. Mientras el contrato siga vivo, tú también estás obligado: no vendas a otro.

Es la otra cara de lo que ocurre cuando fallece el vendedor: alguien a quien quizá no conoces hereda el derecho a comprar tu vivienda y antes tiene que ordenar una herencia. El proceso general está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Se anula la venta si el comprador fallece tras las arras?

No de forma automática. La herencia comprende los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte (artículo 659 del Código Civil), y el artículo 1257 extiende los efectos de los contratos a los herederos, salvo que esos derechos y obligaciones no sean transmisibles por su naturaleza, por pacto o por ley. Comprar y pagar un precio no suele ser una obligación personalísima, de modo que, salvo cláusula en contra, el contrato sigue vivo.

Si firmas con otro comprador antes de que el contrato termine, puedes incumplir frente a los herederos, que conservan el derecho a comprar en las condiciones pactadas.

¿Qué pueden hacer los herederos según el tipo de arras?

La salida depende del tipo de arras y de lo que digan sus cláusulas; para que sean penitenciales, la facultad de desistir debe constar con claridad.

Todo esto presupone que acepten la herencia. Quien repudia no hereda ni la obligación ni el derecho. Y si compraban dos personas, el superviviente sigue obligado, pero, salvo pacto distinto, la deuda se presume dividida en partes iguales (artículos 1137 y 1138). Para escriturar la vivienda completa tendrás que contar también con los herederos.

¿Por qué se retrasa la escritura?

No hay un plazo legal único; los herederos dependen de varios pasos:

• Últimas voluntades. El certificado no puede pedirse hasta pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento.
• Título sucesorio. Testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario, cuya acta no se cierra hasta pasados al menos 20 días hábiles desde el requerimiento (artículo 56 de la Ley del Notariado).
• Impuesto sobre Sucesiones. Si el fallecido residió en la región la mayor parte de sus últimos cinco años, se presenta en la Comunidad de Madrid, en seis meses prorrogables otros seis si se pide dentro de los cinco primeros, y con bonificación del 99 % de la cuota para los grupos I y II de parentesco.
• Liquidez. El banco responde subsidiariamente del impuesto si entrega los saldos del fallecido (artículo 8 de la Ley 29/1987), así que ese dinero puede tardar en estar disponible.
• Hipoteca. La oferta se estudió para el fallecido, de modo que, si necesitan financiación, los herederos tendrán que pedir la suya, con los plazos de banco y notario desde el principio.
• Poderes. Si el comprador iba a firmar mediante apoderado, ese poder, como regla, se extinguió con su muerte (artículo 1732).
• Herederos en el extranjero. Necesitarán NIE y, si no viajan, poder notarial y, según el país, documentos apostillados y traducidos o el certificado sucesorio europeo.

¿Qué debes hacer como vendedor?

• Fija un interlocutor. Pregunta con tacto quién lleva la herencia y confirma de forma fehaciente que el contrato sigue en vigor y su fecha límite.
• Ofrece una prórroga por escrito con fecha cerrada. El artículo 1124 permite al tribunal señalar un plazo si hay causas justificadas, así que resolver de inmediato por un retraso debido a la herencia puede no prosperar. Pero si el contrato ya es una compraventa, tras un requerimiento notarial o judicial de resolución el juez no puede dar más plazo (artículo 1504). Que firmen la prórroga todos los herederos, asesorados antes: actuar como heredero puede suponer aceptar la herencia (artículo 999).
• Si los herederos no se pronuncian, acude al notario. El artículo 1005 permite a cualquier interesado que acredite su interés pedir que se les comunique un plazo de 30 días naturales para aceptar o repudiar. Si callan, se entiende aceptada la herencia pura y simplemente.
• Comprueba la solvencia de tu nueva contraparte. Ya no vendes a quien estudiaste al principio: verifica de nuevo cómo pagarán.
• Documenta el final antes de volver al mercado. Desistimiento o resolución firmados por todos los herederos. Si se oponen o no contestan, que un abogado valore la vía notarial o judicial antes de revender.

Si reclamas, ten en cuenta cómo aceptaron la herencia. Con aceptación pura y simple, el heredero responde también con sus bienes (artículo 1003). A beneficio de inventario, solo hasta donde alcancen los bienes heredados (artículo 1023).

¿Cómo afecta a tus impuestos?

Si la venta sigue adelante, las arras forman parte del precio y la ganancia se imputa al año de la alteración patrimonial (artículo 14 de la Ley del IRPF), normalmente el de la escritura. Una prórroga puede moverla de ejercicio, así que revisa las consecuencias de vender en diciembre o en enero y estima el resultado con la calculadora de ganancia en la venta.

Si los herederos desisten y conservas la señal, el criterio administrativo es que tributa como ganancia en la base general, no en la del ahorro (cómo tributan las arras si la venta no se consuma).

Ejemplo orientativo. Resides en Madrid, conservas una señal de 100.000 euros y tu base liquidable general ya supera los 60.000 euros, sin llegar a los 300.000 con la señal. Con la escala estatal (22,5 %) y la autonómica de Madrid (20,5 %), pagarías un 43 %: 43.000 euros. Con la escala del ahorro, estatal y autonómica, serían 21.880 euros, sin contar otras rentas de esa base. Consúltalo con tu asesor antes de disponer de la señal.

¿Cómo prevenirlo en el contrato de arras?

Añade al contrato de arras unas líneas sobre este supuesto:

• Ampliación del plazo con tope. Una prórroga automática si fallece una de las partes, con una fecha máxima.
• Plazo para comunicar la decisión. Los herederos confirman por escrito si siguen adelante.
• Destino de la señal. Qué ocurre con ella si no continúan.
• Solidaridad entre compradores. Si son varios, que cada uno responda por el total.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme la señal si fallece el comprador?

No por el mero fallecimiento. Con arras penitenciales, la conservas si los herederos desisten. Con arras confirmatorias o penales, depende de lo pactado y de si hay incumplimiento; si no hay acuerdo, decide un juez.

¿Pueden los herederos obligarme a vender?

Sí, si aceptan la herencia y cumplen el contrato, porque heredan también el derecho a comprar. Con arras penitenciales, tú podrías desistir devolviendo la señal duplicada. Revisa además si el contrato prevé algo distinto para este caso.

¿Cuánto tiempo tengo que esperar?

La ley no fija un plazo específico para este caso: manda el contrato. Como la herencia suele llevar tiempo, lo prudente es pactar una prórroga con fecha cerrada. Si no hay acuerdo, un abogado debe valorar si el retraso permite exigir el cumplimiento o resolver.

¿Puedo volver a anunciar la vivienda mientras tanto?

No conviene hasta que el contrato haya terminado por desistimiento, acuerdo o resolución. Comprometer la vivienda con otro comprador te expone a una reclamación de los herederos.