Prórroga del contrato de arras: qué hacer como vendedor si no se llega a la fecha de la escritura en Madrid

En resumen: si la escritura no puede firmarse en la fecha pactada en las arras, lo más seguro para el vendedor es firmar una prórroga por escrito con todas las partes, con nueva fecha y consecuencias claras. Sin ese documento, lo pactado y el Código Civil (artículos 1124, 1454 y 1504) decidirán quién incumple y qué pasa con la señal.

En la venta de una vivienda de alto standing, el retraso es frecuente y casi nunca se debe a mala fe: una tasación que se alarga, un banco que revisa la financiación de un importe elevado, un comprador internacional que espera una transferencia o un vendedor que aún no ha cancelado su hipoteca o cerrado una herencia. El problema no es el retraso, sino gestionarlo mal y perder la operación o la señal. El proceso completo está en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué pasa si llega la fecha de las arras y no se firma la escritura?

Depende, ante todo, del tipo de arras firmado y de lo que diga el contrato. Las diferencias están explicadas en arras penitenciales, confirmatorias y penales, pero conviene recordarlas aplicadas al retraso:

• Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): cada parte puede desistir; el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Si el comprador no comparece a firmar, el vendedor puede quedarse con la señal, normalmente tras requerirle y dejar constancia de su ausencia.
• Arras confirmatorias: la señal es parte del precio y no da derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización en ambos casos (artículo 1124 del Código Civil).
• Arras penales: la señal funciona como pena por incumplir, sin liberar de la obligación de firmar.

Además, los tribunales no suelen considerar que la fecha de la escritura sea por sí sola un plazo esencial: un retraso breve no siempre permite dar el contrato por resuelto si no frustra su finalidad. Por eso es tan importante que el contrato, o su prórroga, diga expresamente qué ocurre si se supera la fecha.

¿Por qué conviene prorrogar por escrito y no de palabra?

Una prórroga es una modificación del contrato (artículo 1203 del Código Civil). Hecha de palabra o por un mensaje ambiguo, genera tres riesgos para el vendedor:

• Perder la posición de parte cumplidora. Si el vendedor sigue negociando tras la fecha sin dejar nada firmado, puede interpretarse que ha aceptado el retraso y le costará quedarse con la señal.
• Quedar bloqueado sin plazo. Sin nueva fecha, la vivienda queda fuera del mercado sin un límite claro.
• El artículo 1504 del Código Civil. En la compraventa de inmuebles, el comprador puede pagar aunque haya vencido el plazo mientras no se le haya requerido judicialmente o por acta notarial (artículo 1504 del Código Civil). Si las arras ya equivalen a una compraventa cerrada, el simple paso de la fecha no basta para desvincularse.

¿Qué opciones tiene el vendedor cuando se acerca la fecha?

La elección depende de quién causa el retraso. Si es el vendedor (una hipoteca sin cancelar, un documento que falta), la prórroga le protege: con arras penitenciales, el comprador podría tratar el retraso como un desistimiento del vendedor y reclamarle la señal duplicada; y, con confirmatorias, exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización. Si el retraso viene de la financiación del comprador, conviene revisar si había una condición suspensiva de financiación, porque cambia por completo el análisis.

¿Qué debe incluir la prórroga del contrato de arras?

Un documento breve, firmado por todos los que firmaron las arras (incluidos, en su caso, ambos cónyuges o todos los herederos), con al menos estos puntos:

• Nueva fecha límite para la escritura y la notaría elegida.
• Causa del retraso, para dejar constancia de quién lo motiva.
• Naturaleza de la señal: que las arras mantienen su carácter (penitencial, confirmatorio o penal) y, si se entrega una cantidad adicional, si se suma a la señal y se descuenta del precio.
• Consecuencias si se vuelve a incumplir: por ejemplo, que el vendedor pueda quedarse con la señal y volver al mercado sin más trámite que un requerimiento notarial.
• Gastos del periodo: salvo que se pacte otra cosa, la comunidad y los suministros siguen a cargo del vendedor hasta la escritura. El IBI del año lo paga al ayuntamiento quien era propietario el 1 de enero, aunque, si no se ha pactado lo contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional desde la venta. Si el retraso es largo, conviene dejarlo por escrito.
• Cláusula de vigencia: todo lo no modificado del contrato original sigue en vigor.

Si el comprador ya recibió las llaves o tiene acceso para obras, conviene revisar ese punto con especial cuidado: los riesgos se explican en entregar las llaves antes de la escritura.

¿Cómo evitar llegar a la fecha sin todo listo?

Muchos retrasos se evitan al calcular bien el plazo desde el principio. Si el comprador es una persona física y pide hipoteca, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a entregarle la documentación del préstamo al menos diez días naturales antes de la firma (artículo 14) y a que acuda al notario, como tarde el día anterior, para el acta de transparencia (artículo 15). A eso se suman la tasación y la aprobación del banco.

Por el lado del vendedor, conviene pedir con antelación el certificado de deuda de la comunidad, el certificado de deuda del banco si hay hipoteca (los pasos están en cancelar la hipoteca al vender), el certificado de eficiencia energética y la documentación de cualquier herencia o extinción de condominio pendiente. En la práctica, fijar una fecha realista es la mejor prórroga: la que no hace falta firmar.

Preguntas frecuentes

¿Se puede prorrogar el contrato de arras por WhatsApp o correo electrónico?

Un acuerdo por correo o mensaje puede tener valor como prueba, pero suele ser impreciso sobre la fecha, la señal y las consecuencias. Lo recomendable es un documento firmado por todas las partes que haga referencia expresa al contrato de arras original.

¿Puede el vendedor negarse a prorrogar las arras?

Sí. No hay obligación de aceptar una prórroga. Si el vendedor ha cumplido y el comprador no comparece, puede requerirle y actuar según el tipo de arras. Conviene hacerlo con asesoramiento, porque un error de forma puede convertir al vendedor en la parte incumplidora.

¿Hay que pagar impuestos por la señal adicional de una prórroga?

Si la venta se firma, la señal es parte del precio y se integra en la ganancia o pérdida de la operación. Si no se firma y el vendedor se la queda, y es una persona física residente, tributa en el IRPF como ganancia patrimonial que se integra en la base general, no en la del ahorro; si el vendedor es no residente o una sociedad, tributa en su impuesto correspondiente. Lo detallamos en cómo tributan las arras si la venta no se consuma y en la guía de impuestos de la venta.

¿Qué es el acta de no comparecencia en la notaría?

Es el documento en el que el notario deja constancia de que una parte acudió a firmar en la fecha y hora fijadas y la otra no. Sirve como prueba del incumplimiento y suele ir precedida de un requerimiento al comprador con la cita de firma.