Vender a un comprador con hipoteca en Madrid: plazos del banco, la FEIN y el notario

En resumen: si tu comprador es una persona física y firma hipoteca sobre la vivienda, la Ley 5/2019 obliga a su banco a entregarle la FEIN al menos diez días naturales antes de la escritura, y él debe pasar por el notario como tarde el día anterior. Fija el plazo de las arras contando con ello.

En las viviendas de alto standing es frecuente que incluso compradores muy solventes financien una parte del precio. El vendedor no controla el expediente del banco, pero sí controla tres cosas: el plazo que pacta en las arras, el acceso del tasador a la vivienda y la documentación que entrega. Si estás preparando la venta, la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid te sitúa en cada fase.

¿Qué pasos da el banco del comprador antes de la firma?

Desde que el comprador solicita el préstamo hasta que puede firmar, la operación pasa por cuatro fases: estudio de solvencia, tasación de la vivienda, aprobación con entrega de la documentación precontractual y comprobación ante notario. Solo las dos últimas tienen plazos fijados por ley antes de la firma; el resto depende de cada entidad y de la rapidez con la que el comprador aporte sus papeles.

¿Qué dice la ley sobre los diez días de la FEIN?

El artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a entregar al comprador, con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), el proyecto de contrato y el resto de la documentación. La FEIN es una oferta vinculante para el banco durante el plazo pactado hasta la firma, que no puede ser inferior a esos diez días.

El artículo 15 añade otro paso: el comprador debe comparecer ante el notario que elija para recibir asesoramiento y firmar un acta, sin coste arancelario, como tarde el día anterior a la escritura. Si no se acreditan esos plazos, el notario no puede autorizar la escritura del préstamo. Es decir, aunque todos tengáis prisa, la firma no puede adelantarse a esos diez días contados desde la entrega de la FEIN.

Estas reglas protegen al comprador persona física cuyo préstamo se garantiza con hipoteca sobre la vivienda, que es el caso habitual. Si compra una sociedad, la Ley 5/2019 se aplica igualmente cuando un fiador o garante del préstamo es persona física (por ejemplo, el socio o el administrador que avala); si no lo es, los plazos dependerán de lo que la sociedad pacte con su banco.

¿Cuánto plazo dar en las arras si el comprador necesita hipoteca?

No hay un plazo legal para las arras, pero hay que sumar los tiempos: estudio, tasación, aprobación, los diez días de la FEIN y un margen para cuadrar la agenda de la notaría. Un plazo demasiado corto obliga a prorrogar las arras o abre la discusión sobre quién ha incumplido; uno demasiado largo deja tu vivienda bloqueada.

Más que fijar un número de días a ciegas, pregunta al comprador en qué punto está su financiación antes de firmar: si ya tiene la tasación hecha o la aprobación del banco, el calendario se acorta. Y si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación, que tenga una fecha límite propia, anterior a la de la escritura, para que sepas a tiempo si la operación sigue adelante.

Ejemplo de calendario

• Día 1: firma de las arras; el comprador ya ha presentado su solicitud al banco.
• Días 5 a 20: visita del tasador y emisión del informe de tasación.
• Día 30: aprobación del préstamo y entrega de la FEIN.
• Día 40: primer día en que podría firmarse la escritura, diez días naturales después de la FEIN, con el acta notarial firmada como tarde el día 39.
• Día 45: fecha límite de escritura pactada en las arras, con cinco días de margen.

Los días 5 a 30 son orientativos: dependen del banco y del comprador. Lo que no cambia es el mínimo de diez días naturales entre la FEIN y la firma.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?

Los bancos suelen calcular el importe del préstamo sobre el menor de dos valores: el precio de compra o el de tasación. Si la tasación queda por debajo de lo pactado, el comprador tendrá que aportar más fondos propios, buscar otra entidad o intentar renegociar el precio. Lo explicamos con detalle en qué hacer si la tasación del comprador sale por debajo del precio.

Hay otro plazo que conviene vigilar: según el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, los informes y certificados de tasación caducan a los seis meses de su emisión. Si la firma se retrasa más, puede hacer falta una tasación nueva, con su coste y su tiempo. Recuerda también que el comprador necesita ahorros para los impuestos y los gastos de la compra, que la hipoteca normalmente no cubre; puede estimarlos con la calculadora de gastos de compra.

¿Qué puede hacer el vendedor para que el banco no retrase la firma?

• Tener la documentación lista: nota simple reciente, referencia catastral, certificado de eficiencia energética, últimos recibos de IBI y de comunidad, y la escritura de compra. Tienes la lista completa en documentación para vender una vivienda en Madrid.
• Dar acceso fácil al tasador, incluidos el garaje y el trastero si se venden con la vivienda.
• Preparar la cancelación de tu hipoteca, si la tienes: pide a tu banco el certificado de deuda pendiente para cancelarla el mismo día de la firma (más en cancelación registral de la hipoteca al vender).
• Acordar cómo vas a cobrar, con cheque bancario o transferencia, antes de ir a la notaría; consulta las formas de cobro de la venta.
• Pedir que te avisen cuando el banco entregue la FEIN: desde ese momento ya se puede reservar la fecha con el notario.

Antes de aceptar la oferta, conviene comprobar la solvencia del comprador. En Luxor Haus te ayudamos a coordinar estos plazos con el comprador desde que se acepta la oferta y a reunir la documentación de la vivienda antes de salir al mercado. Si quieres saber cuánto vale tu casa y planificar la venta, pide una valoración confidencial y sin compromiso: trabajamos con una comisión máxima del 2 % + IVA y honorarios claros, cerrados desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Se puede firmar la escritura antes de que pasen diez días desde la FEIN?

No, si el comprador es una persona física que firma un préstamo hipotecario sobre la vivienda. La Ley 5/2019 exige una antelación mínima de diez días naturales y, si no se acredita, el notario no puede autorizar la escritura del préstamo. Ese plazo no se aplica si el comprador paga sin hipoteca o si el préstamo queda fuera de la Ley 5/2019, como el de una sociedad sin ningún fiador o garante persona física.

¿Quién paga la tasación de la vivienda que vendo?

Normalmente, el comprador, porque es su banco quien la pide. Cuando se aplica la Ley 5/2019, los gastos de tasación corresponden al prestatario, y los de notaría del préstamo, registro de la hipoteca y gestoría, al banco. Al vendedor solo le corresponde facilitar la visita del tasador y la documentación.

¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?

Seis meses desde su emisión, según el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003. Si la escritura se retrasa más allá de ese plazo, el banco puede pedir una tasación nueva, con el coste y el tiempo que eso supone.

¿Qué hago si el banco del comprador no llega a la fecha pactada en las arras?

Si el préstamo sigue en marcha y el problema es solo de plazos, lo habitual es pactar por escrito una prórroga breve. Si el contrato tiene una condición suspensiva de financiación y el banco deniega el préstamo, se aplica lo que diga esa cláusula; si no la tiene, conviene revisar el caso con un abogado antes de quedarse con las arras o dar por resuelto el contrato.