Herencia con deudas: aceptar a beneficio de inventario y vender la vivienda heredada en Madrid

En resumen: si la herencia trae una vivienda y deudas, puede aceptarla a beneficio de inventario ante notario (artículos 1010 y 1011 del Código Civil): mientras conserve el beneficio, responde solo con lo heredado, no con su patrimonio. La contrapartida: hasta pagar deudas y legados, la vivienda solo se vende con autorización de todos los interesados o en subasta notarial.

Pasa a menudo: un piso en una finca clásica o un chalet en el noroeste de Madrid llega con una hipoteca, un aval a la empresa familiar o una deuda fiscal de importe incierto. Aceptar a ciegas puede salir caro; renunciar, perder un patrimonio que quizá supere las deudas. Lo general está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid y en el artículo sobre la aceptación y adjudicación de la herencia.

¿Qué significa aceptar una herencia a beneficio de inventario?

Quien acepta pura y simplemente responde de las cargas de la herencia «no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios» (artículo 1003 del Código Civil). Con beneficio de inventario, el artículo 1023 le protege: solo paga hasta donde alcancen los bienes heredados, conserva sus créditos contra el fallecido y su patrimonio no se mezcla con el de la herencia. Si repudia, no hereda nada.

Se puede usar «aunque el testador se lo haya prohibido» (artículo 1010), y quien dude puede pedir el inventario antes de decidir: es el derecho a deliberar.

¿Qué plazos hay para aceptar a beneficio de inventario?

La declaración y el inventario se hacen ante notario. Si el inventario no se empieza o no se termina a tiempo por culpa o negligencia del heredero, se entiende que acepta pura y simplemente (artículo 1018).

Cuidado con los actos que equivalen a aceptar: los que «no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero» (artículo 999). Firmar unas arras o la venta antes de decidir puede interpretarse como aceptación pura y simple; pagar el seguro, la comunidad o una reparación urgente, no, si no se hace tomando el título de heredero.

¿Se puede vender la vivienda heredada mientras se pagan las deudas?

Sí, aunque no como en una venta ordinaria. Hasta que cobren todos los acreedores conocidos y los legatarios, la herencia está en administración (artículo 1026) y primero se paga a los acreedores y después se pagan los legados (artículo 1027). Según el artículo 1024, el heredero pierde el beneficio si vende bienes de la herencia antes de completar esos pagos sin autorización de todos los interesados, o si no da al precio el destino fijado. Hay tres caminos:

• Venta pactada con autorización de todos (herederos, acreedores y legatarios), fijando a qué se destina el precio. Permite comercializar la vivienda, recibir varias ofertas y negociar.
• Subasta pública notarial, notificada antes a todos los interesados y especificando la aplicación del precio (artículos 1024 y 1030). No exige unanimidad, pero el precio lo marcan las pujas. Más en el artículo sobre la subasta notarial voluntaria.
• Pagar antes las deudas con otros bienes, como cuentas o valores cotizados. Hecho eso, el heredero queda en pleno goce del remanente (artículo 1032) y vende con normalidad.

La hipoteca sigue sobre la finca en cualquier caso y suele cancelarse en la firma con parte del precio (vender con hipoteca pendiente). En una venta pactada, fije por escrito precio mínimo, plazo y reparto del precio. Un precio apoyado en comparables facilita el acuerdo: en Luxor Haus preparamos una valoración confidencial y sin compromiso que puede servir de base.

Ejemplo con números

Una hija hereda un piso en Chamberí con un valor de mercado estimado de 950.000 €. Sobre la herencia pesan una hipoteca de 180.000 € y un aval del padre a su empresa por 900.000 €, aún no reclamado. No hay más bienes. Sin impuestos ni gastos:

Los gastos del inventario corren a cargo de la herencia (artículo 1033).

¿Qué impuestos se pagan al heredar con deudas y al vender?

El beneficio de inventario limita la responsabilidad frente a los acreedores, pero no los impuestos (más en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid):

• Impuesto sobre Sucesiones. Las deudas acreditadas del fallecido se restan del valor de los bienes para calcular el valor neto, salvo las contraídas con los herederos o legatarios de parte alícuota o con sus cónyuges, ascendientes, descendientes o hermanos; también las tributarias y con la Seguridad Social (artículo 13 de la Ley 29/1987). En la Comunidad de Madrid, la bonificación es del 99 % de la cuota para descendientes, cónyuge y ascendientes (grupos I y II), y del 50 % para el grupo III (hermanos, tíos y sobrinos, y suegros, yernos, nueras e hijastros) en fallecimientos desde el 1 de julio de 2025. Se presenta en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis, con intereses de demora, si se piden en los cinco primeros (Comunidad de Madrid). Puede estimarlo con la calculadora de sucesiones.
• Plusvalía municipal por la adquisición por herencia: vea la plusvalía municipal por herencia en Madrid.
• IRPF al vender. El valor de adquisición es el que resulte de las normas de Sucesiones, sin superar el valor de mercado (artículo 36 de la Ley del IRPF). Vea qué valor declarar por la vivienda heredada y la calculadora de ganancia en la venta.

¿Cuándo conviene y cuándo no?

Conviene cuando las deudas son difíciles de cuantificar: avales, préstamos entre particulares o posibles deudas fiscales. Si pide el inventario para deliberar, se cita a los acreedores antes de decidir. Sus acreedores personales no pueden intervenir en la herencia hasta que cobren los acreedores de esta y los legatarios, aunque sí pueden pedir la retención o el embargo de lo que le corresponda a usted (artículo 1034).

Los inconvenientes: plazos estrictos, costes de notario, espera y una venta condicionada. Con deudas pequeñas y documentadas, lo normal es aceptar, pagar y vender. Si los herederos no se ponen de acuerdo, vea el artículo sobre la herencia entre hermanos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender la vivienda heredada si he aceptado a beneficio de inventario?

Sí, con total libertad una vez pagados los acreedores y legatarios conocidos. Antes, solo con autorización de todos los interesados o en subasta notarial notificada a todos; si no, pierde el beneficio.

¿Cuánto tiempo tengo para aceptar a beneficio de inventario?

Si tiene en su poder la herencia o parte de ella, 30 días desde que sabe que es heredero para comunicarlo al notario y pedir el inventario. Si el inventario no se hace a tiempo por su culpa, se entiende aceptada pura y simplemente. Si no tiene los bienes ni ha actuado como heredero, y nadie le ha interpelado ni demandado, el plazo dura mientras no prescriba la acción para reclamar la herencia (artículo 1016 del Código Civil).

¿Hay que presentar el Impuesto sobre Sucesiones si las deudas superan los bienes?

Si acepta, sí, y en plazo: en la Comunidad de Madrid, seis meses desde el fallecimiento. Las deudas acreditadas se restan del valor de los bienes, así que puede no resultar cuota a pagar.

Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Las cifras de ejemplo son orientativas.