Subasta notarial voluntaria para vender tu vivienda en Madrid: cómo funciona, plazos y cuándo conviene

En resumen: la subasta notarial voluntaria permite al propietario vender su vivienda mediante pujas electrónicas en el Portal de Subastas del BOE, ante notario. La regulan los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado: las pujas duran al menos 20 días naturales, los postores suelen consignar un depósito del 5 % y el ganador paga el resto en 10 días hábiles.

Es una vía poco conocida para vender una casa en la Comunidad de Madrid. Casi nunca sustituye a la venta tradicional, pero en herencias o proindivisos puede tener sentido. Te explicamos cómo funciona, sus riesgos y cuándo conviene más una venta con agencia.

¿Qué es la subasta notarial voluntaria?

No la impone un juzgado ni un acreedor: la pide el propio dueño porque quiere vender. La Ley del Notariado, tras la reforma de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, dedica un capítulo a las subastas ante notario y un artículo específico, el 77, a las voluntarias.

Sus rasgos principales son estos:

• La convoca un notario a petición de quien tiene derecho a vender, después de comprobar su identidad, su capacidad y su título.
• Es siempre electrónica: se celebra en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado y el anuncio se publica en el BOE.
• El vendedor fija las condiciones en el pliego: puede establecer condiciones particulares y aumentar, reducir o incluso suprimir el depósito que se exige para pujar.
• Termina en escritura pública: una vez pagado el precio, el propietario firma la compraventa a favor del adjudicatario.

¿Cómo se vende una vivienda por subasta notarial paso a paso?

1. Solicitud y documentación ante el notario

El propietario acude a la notaría y aporta el título de propiedad y la información sobre cargas, arrendamientos y situación de la vivienda. El notario consulta el Registro Público Concursal y, si la vivienda está inscrita, pide certificación de dominio y cargas al Registro de la Propiedad. Conviene llevar también la documentación habitual de cualquier venta.

2. Pliego de condiciones y precio de salida

En la subasta voluntaria no se aplica la tasación por un perito designado por el notario, que la ley prevé en otras subastas notariales cuando no hay una valoración pactada. Es el vendedor quien plantea las condiciones en el pliego, y ahí está la decisión más delicada: un precio de salida demasiado alto deja la subasta desierta; uno demasiado bajo puede adjudicar la casa por menos de lo que vale si concurren pocos postores. Por eso es recomendable partir de una valoración profesional y sin compromiso basada en ventas comparables reales.

3. Anuncio y periodo de pujas

El anuncio se publica en el BOE y la subasta se abre en el Portal, como mínimo, 24 horas después. Las pujas electrónicas permanecen abiertas al menos 20 días naturales. Para pujar hay que estar dado de alta en el Portal y, salvo que el pliego diga otra cosa, consignar un depósito del 5 % del valor del bien.

4. Adjudicación, pago y escritura

Al cerrarse la subasta, el Portal comunica al notario la mejor puja y las reservas de postura de otros licitadores. El notario levanta acta y adjudica. El ganador tiene 10 días hábiles para pagar el resto del precio; si no lo hace, pierde el depósito y la vivienda pasa al siguiente postor que hubiera reservado su puja. Pagado el precio, el propietario otorga la escritura de compraventa.

¿Cuándo puede convenir vender por subasta notarial?

Hay situaciones en las que la subasta aporta algo que la venta convencional no ofrece con la misma claridad:

• Herencias y proindivisos con desacuerdo sobre el precio. La puja pública fija un valor objetivo, difícil de discutir después, y permite que los propios coherederos pujen sin depósito. Eso sí, para subastar la vivienda entera tienen que pedirlo todos los copropietarios; si uno se niega, la subasta voluntaria no es la vía y te conviene leer qué hacer si un hermano no quiere vender la herencia.
• Necesidad de un calendario previsible. Las fases y los plazos están tasados por ley, lo que da previsibilidad a quien necesita cerrar la operación en una ventana concreta, aunque no garantiza que haya pujas.
• Transparencia frente a terceros. Albaceas o socios que deben justificar el precio obtenido cuentan con un procedimiento documentado de principio a fin.

¿Qué riesgos tiene frente a una venta tradicional?

Para el propietario de una vivienda de alto standing, la subasta tiene inconvenientes claros:

• Exposición pública. El anuncio aparece en el BOE y en un portal abierto. Una venta confidencial, en cambio, permite controlar quién ve la vivienda y cuándo.
• Comprador que no siempre ha visitado la casa. Las subastas suelen atraer a compradores que buscan un precio por debajo de mercado. El comprador final de una vivienda de lujo, que paga por la luz, la distribución o las vistas, suele necesitar visitas, planos y un dosier cuidado antes de decidirse.
• Precio condicionado por la concurrencia. Con pocos postores, el resultado puede quedar por debajo del valor de mercado. En una venta negociada hay margen para trabajar cada oferta.
• Menos flexibilidad. Plazos de pago cortos y poco margen para adaptarse a cada comprador, lo que puede alejar a compradores solventes que necesitan hipoteca.

¿Qué impuestos paga el vendedor en una subasta notarial?

Fiscalmente, la venta por subasta es una compraventa más. Si el vendedor es una persona física residente en España, tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial (precio de adjudicación menos gastos de venta, frente al valor de adquisición más gastos y mejoras) y, si el terreno se ha revalorizado, paga la plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté la vivienda. Las exenciones habituales, como la reinversión en vivienda habitual o la de mayores de 65 años, se aplican igual si se cumplen sus requisitos. Puedes estimar tu resultado con la calculadora de ganancia en la venta y repasar todo el marco en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo retirar la vivienda de la subasta notarial una vez convocada?

La ley prevé supuestos tasados de suspensión, pensados sobre todo para las subastas forzosas, como una causa penal que afecte al título, un concurso o una tercería de dominio. En la subasta voluntaria, conviene dejar regulado en el pliego qué ocurre si el vendedor desiste y consultarlo con el notario antes de convocar, porque una vez abierta la subasta puede haber postores que ya han consignado su depósito.

¿Qué pasa si nadie puja por mi vivienda?

La subasta se declara desierta y la vivienda sigue siendo tuya. Puedes convocar otra con condiciones distintas o venderla por la vía tradicional, aunque el precio de salida que se publicó queda como referencia pública.

¿Puede pujar un heredero o copropietario?

Sí. La Ley del Notariado exime de consignar depósito al solicitante y a los cotitulares del bien, de modo que un coheredero puede pujar en igualdad de condiciones para quedarse con la vivienda.

¿Cuánto tarda una subasta notarial voluntaria?

El periodo de pujas dura al menos 20 días naturales y el adjudicatario tiene 10 días hábiles para pagar. A eso se suman la preparación del expediente y la firma de la escritura.