Vender una casa heredada entre hermanos cuando uno no quiere: opciones legales en Madrid

En resumen: por regla general, ningún heredero está obligado a permanecer en la indivisión (artículo 1051 del Código Civil), pero vender la casa entera exige la firma de todos. Si un hermano se niega, las salidas son comprarle su parte o venderle la tuya, pedir el nombramiento de un contador-partidor dativo (hace falta reunir al menos el 50 % del haber hereditario) o solicitar la división judicial, que puede acabar en subasta.

Muchos de estos bloqueos son personales: uno vive en la casa, otro prefiere esperar y otro necesita el dinero. Conocer las opciones legales ayuda a negociar antes de llegar al juzgado. Si la herencia no está aceptada, empieza por la aceptación y la adjudicación antes de vender.

¿Puede un hermano impedir la venta de la casa heredada?

Mientras no se hace la partición, los hermanos forman una comunidad hereditaria: cada uno tiene una cuota sobre el conjunto de la herencia, no sobre la casa ni sobre una habitación concreta. Vender la vivienda completa es un acto de disposición y requiere el consentimiento de todos, así que un solo hermano puede bloquear la venta conjunta. Lo que no puede es obligar a los demás a seguir siendo copropietarios indefinidamente: el artículo 1051 del Código Civil permite a cualquier coheredero pedir la partición, salvo que el testador la haya prohibido, e incluso entonces con límites.

Tampoco cabe paralizar la herencia sin decidir. Si un hermano ni acepta ni renuncia, cualquier interesado puede acudir al notario para que le requiera: tiene 30 días naturales para hacerlo y, si no contesta, se entiende que acepta pura y simplemente (artículo 1005).

¿Qué opciones hay si uno de los hermanos no quiere vender?

Comprar la parte del hermano

Es la salida habitual cuando uno quiere quedarse la casa. Puede hacerse en la partición, adjudicándole la vivienda con la obligación de compensar en dinero a los demás, como prevé el artículo 1062 del Código Civil para los bienes que pierden valor al dividirse, o después, con una extinción de condominio. Para fijar el precio sin discusiones, lo razonable es partir de una valoración independiente que todos acepten.

Vender solo tu parte

Es legal, pero rara vez compensa: pocos compradores quieren una cuota de una casa que no podrían usar en exclusiva. Además, si vendes tu derecho hereditario a un extraño antes de la partición, tus hermanos pueden subrogarse en su lugar reembolsándole el precio en el plazo de un mes desde que se les comunica (artículo 1067). Si tras la partición la casa queda en proindiviso, rige el retracto de comuneros del artículo 1522.

¿Qué pasa si se llega a la división judicial de la herencia?

Salvo que la partición deba hacerla un contador-partidor nombrado por el testador, por acuerdo de los herederos o por el notario o el letrado de la Administración de Justicia, cualquier coheredero puede pedir la división judicial de la herencia (artículos 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Se nombra un contador que forma el inventario y propone el reparto. Si la casa es indivisible o pierde mucho valor al dividirse, lo habitual en una vivienda, y no se adjudica a uno compensando a los demás, el artículo 1062 prevé que basta con que un solo heredero pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

La subasta suele ser la salida que más valor destruye: el precio puede quedar por debajo del de mercado y se suman los honorarios de abogados, procuradores y peritos. Si la casa ya se adjudicó en proindiviso, la vía es la acción de división del artículo 400, con un resultado parecido; lo vemos en vender una vivienda en proindiviso.

¿Y si uno de los hermanos vive en la casa heredada?

Es el origen de muchos bloqueos. Cada comunero puede usar el bien común siempre que no impida a los demás usarlo según su derecho (artículo 394 del Código Civil). Cuando un hermano la ocupa en exclusiva, los tribunales han admitido en algunos casos que los demás reclamen una compensación por ese uso. Mientras tanto, todos deben contribuir a los gastos de conservación en proporción a su cuota (artículo 395), y quien adelanta pagos como el IBI o la comunidad puede reclamar a los demás su parte.

Impuestos y costes que conviene poner sobre la mesa

• Sucesiones: si el fallecido residía en la Comunidad de Madrid, hijos, cónyuge y demás herederos de los grupos I y II tienen una bonificación del 99 % de la cuota; ver el impuesto de sucesiones antes de vender y la calculadora de sucesiones y donaciones.
• Plusvalía municipal: si en la herencia se aplicó una bonificación por vivienda habitual, vender pronto puede obligar a devolverla; ver plusvalía por herencia y venta posterior.
• IRPF al vender: cada hermano declara su parte de la ganancia o pérdida (en el IRNR si no reside en España), con el valor de adquisición de la vivienda heredada. No hay un plazo legal mínimo para vender, aunque hacerlo pronto puede suponer perder la reducción por vivienda habitual del impuesto de sucesiones; lo explicamos en el mito de los cinco años.
• Coste del bloqueo: IBI, comunidad, seguro y mantenimiento siguen corriendo; ver el coste de mantener una vivienda mientras se vende.

Un tercero neutral ayuda a desatascar. En Luxor Haus hacemos una valoración confidencial y sin compromiso que sirve de referencia común para todos los hermanos, tanto si venden la casa como si uno compra la parte de los demás. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Puede un hermano obligar a vender la casa heredada?

Puede pedir la partición en cualquier momento, porque nadie está obligado a seguir en la indivisión salvo que el testador la haya prohibido, y aun así con límites (artículo 1051 del Código Civil). Si la casa es indivisible o pierde mucho valor al dividirse y no se adjudica a uno compensando a los demás, basta con que un heredero pida su venta en pública subasta para que así se haga (artículo 1062).

¿Qué pasa si un hermano no acepta ni renuncia a la herencia?

Cualquier interesado puede pedir al notario que le requiera. Desde la comunicación tiene 30 días naturales para aceptar o renunciar y, si no responde, se entiende que acepta la herencia pura y simplemente.

¿Puedo vender mi parte de la herencia a un tercero?

Sí, pero el precio suele ser muy inferior al valor proporcional de la casa. Además, si vendes antes de la partición, tus hermanos pueden quedarse con tu parte reembolsando el precio al comprador en el plazo de un mes desde que se les comunica (artículo 1067).

¿Qué es un contador-partidor dativo?

Es la persona que nombra el notario o el letrado de la Administración de Justicia, a petición de herederos y legatarios que representen al menos el 50 % del haber hereditario, cuando no hay testamento, el testamento no designa contador o el cargo ha quedado vacante. Hace la partición, que necesita la aprobación del notario o del letrado salvo que todos los herederos y legatarios la confirmen expresamente.