En resumen: ninguna ley obliga a esperar cinco años para vender un piso heredado en Madrid. Se puede vender en cuanto la herencia está aceptada y adjudicada. El plazo de cinco años importa sobre todo si en el Impuesto sobre Sucesiones aplicaste la reducción del 95 % por vivienda habitual: vender antes obliga a pagar lo ahorrado, con intereses.
Es una de las dudas que más frenan a los herederos, y a veces les hace mantener durante años una vivienda vacía que cuesta dinero. Veamos de dónde sale el mito, qué se pierde de verdad al vender pronto y qué conviene revisar antes de poner el piso a la venta.
¿De dónde sale el mito de los cinco años?
- La reducción por vivienda habitual del Impuesto sobre Sucesiones. En la Comunidad de Madrid exige mantener la vivienda cinco años; la norma estatal pide diez. Es un requisito para conservar una reducción, no una prohibición de vender.
- La prescripción. Con carácter general, la Administración tiene cuatro años para revisar el impuesto, contados desde que acaba el plazo para declararlo, y hay quien cree que conviene esperar a que pasen. Pero la ganancia de la venta tributa igual en el IRPF cuando vendas.
- Las bonificaciones de la plusvalía municipal por herencia. Algunas ordenanzas exigen mantener el inmueble durante un tiempo para conservarlas; otras no. Depende de cada municipio.
¿Qué hace falta para poder vender un piso heredado?
- Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, que explicamos en aceptación y adjudicación antes de vender.
- Impuesto sobre Sucesiones y plusvalía municipal liquidados: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se piden a tiempo.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos: el comprador y su banco normalmente la pedirán.
- Acuerdo de todos los herederos si la vivienda queda en común (artículo 397 del Código Civil). Si no lo hay, queda la extinción del condominio o la división.
La reducción del 95 % y el requisito de permanencia en Madrid
Según la Comunidad de Madrid, quien hereda la vivienda habitual del fallecido puede reducir un 95 % de su valor, con un límite de 123.000 € por heredero, si es cónyuge, ascendiente, descendiente o pariente colateral mayor de 65 años que convivió con el fallecido los dos años anteriores. A cambio, debe mantenerla cinco años. Si vende antes, tiene que declararlo y pagar lo que se ahorró, con intereses de demora, en los treinta días hábiles siguientes.
Cuánto pesa ese ajuste depende del parentesco, porque en Madrid, además, la cuota tiene una bonificación:
| Tu situación | Bonificación en la cuota | Si vendes antes de cinco años |
|---|---|---|
| Descendientes, cónyuge o ascendientes (grupos I y II) que aplicaron la reducción | 99 % | Pierdes la reducción, pero la diferencia a pagar suele ser pequeña |
| Hermanos, sobrinos, tíos y afines (grupo III) | 50 % (Ley 2/2025) | Si aplicaste la reducción, el ajuste puede ser relevante |
| Heredero que no aplicó la reducción | Según el parentesco | No hay nada que regularizar |
Lo que de verdad cuenta: el IRPF de la venta
Al vender tributas en el IRPF por la ganancia: precio de venta menos gastos de la venta, menos el valor de adquisición. En una herencia, ese valor es el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones (el declarado o, si es mayor, el valor de referencia del Catastro), sin que pueda superar el de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la herencia. La ganancia tributa en la base del ahorro según los tramos de la Agencia Tributaria: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
Ejemplo. Un hijo hereda un piso declarado en 800.000 € y lo vende al año por 1.000.000 €, con 25.000 € de gastos de venta. La ganancia es de 175.000 € y el IRPF, unos 39.130 € (1.140 + 9.240 + 28.750). Si en Sucesiones se hubiera declarado su valor real de mercado, respaldado por una tasación (nunca por debajo del valor de referencia, que es el mínimo en ese impuesto), la ganancia sería mucho menor, y con la bonificación del 99 % el mayor valor apenas habría encarecido Sucesiones. Declarar bien el valor pesa más que esperar. Puedes hacer tus números con la calculadora de ganancia en la venta y la de sucesiones y donaciones.
¿Cuándo conviene esperar y cuándo no?
Esperar tiene sentido si la reducción que perderías es relevante, algo más probable en el grupo III, o si necesitas tiempo para poner de acuerdo a los herederos. Si no, mantener un piso vacío cuesta: IBI, comunidad, seguro, suministros y la imputación de rentas en el IRPF de cada heredero. Lo analizamos en el coste de mantener una vivienda mientras se vende, y el conjunto de impuestos está en la guía de fiscalidad de la venta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un piso heredado nada más heredarlo?
Sí. No hay un plazo mínimo legal. En la práctica necesitas la escritura de aceptación y adjudicación, los impuestos de la herencia liquidados y la inscripción a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si vendo antes de cinco años la vivienda en la que apliqué la reducción del 95 %?
Pierdes la reducción. Debes comunicarlo a la Comunidad de Madrid y pagar el impuesto que dejaste de ingresar, con intereses de demora, en los treinta días hábiles siguientes a la venta.
¿Tributa en el IRPF la venta de un piso heredado?
Sí, si hay ganancia: la diferencia entre el precio de venta, menos sus gastos, y el valor que se tomó en Sucesiones (sin superar el de mercado) más los gastos de la herencia. Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
¿Se paga dos veces la plusvalía municipal?
Son dos hechos distintos. Al heredar, el heredero paga por los años en que el fallecido fue propietario, y al vender paga como vendedor por los años transcurridos desde el fallecimiento. En ambos casos, si el terreno no ha subido de valor, no se paga.
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