Plusvalía municipal por herencia en Madrid: bonificación, plazo de seis meses y qué pasa si luego vendes

En resumen: quien hereda una vivienda en Madrid capital autoliquida la plusvalía municipal (29 %) en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis, si hay incremento. Si era la vivienda habitual del fallecido y heredan descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja inscrita, se bonifica entre un 40 y un 95 %. Si luego se vende con ganancia, se paga otra.

La plusvalía municipal grava la revalorización del suelo mientras el fallecido fue propietario. Sus reglas generales están en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales; tipos y bonificaciones, en cada ordenanza municipal.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?

Paga quien adquiere: el heredero o el legatario, en proporción a lo que recibe. El impuesto se devenga en la fecha del fallecimiento, no en la de la aceptación ni en la de la escritura de adjudicación.

En Madrid capital el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta otros seis si se pide antes de que venza el primero. La bonificación se solicita dentro de ese plazo, en la propia autoliquidación. Si todavía no se ha aceptado la herencia, conviene ordenar ambos trámites; lo explicamos en la aceptación y adjudicación de la herencia antes de vender.

¿Cuánto se bonifica en Madrid la herencia de la vivienda habitual?

La ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Madrid bonifica la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido (o los locales afectos a su actividad económica) y la reciben descendientes, ascendientes, el cónyuge o la pareja inscrita en el Registro de Uniones de Hecho. El porcentaje depende del valor catastral del suelo, que figura en el recibo del IBI:

En pisos grandes del barrio de Salamanca, Chamberí, El Viso o Retiro, el suelo supera a menudo los 138.000 € de valor catastral, así que la bonificación suele quedarse en el 40 %. Para la vivienda, la ordenanza no exige conservarla durante un plazo mínimo; el requisito de mantener la titularidad y la actividad cinco años se refiere solo a los locales afectos a una actividad económica. Los requisitos están en la información del Ayuntamiento de Madrid. Otros municipios fijan tramos distintos; los de Pozuelo los vemos en la plusvalía municipal en Pozuelo de Alarcón.

¿Cómo se calcula? Ejemplo con números

La base es la menor de dos, siempre que la real se acredite con los títulos: la del método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia del fallecido, hasta 20) y la del método real (diferencia entre el valor declarado en la herencia y lo que pagó el fallecido, por el peso del suelo en el valor catastral). La ley estatal fija los coeficientes máximos, que cada ayuntamiento aplica en su ordenanza; el Real Decreto-ley 26/2026 prevé otros, así que se usan los vigentes al fallecer.

Ejemplo: una madre fallece y deja su piso de Retiro, que era su vivienda habitual, comprado hace más de 20 años por 180.000 €. Lo heredan sus dos hijos y se declara en la herencia por 1.100.000 €. El valor catastral es de 250.000 €, de los que 150.000 € corresponden al suelo (60 %). Son cifras de ejemplo.

Puedes hacer tus cuentas con la calculadora de plusvalía municipal.

¿Qué pasa con la plusvalía si vendes la vivienda heredada?

Si hay incremento, la venta vuelve a tributar: pagan los herederos como vendedores, en 30 días hábiles desde la escritura. Los años se cuentan desde el fallecimiento, y el valor de adquisición para el método real es el declarado en la herencia. Ninguna ley obliga a esperar para vender, aunque hacerlo antes de cinco años puede costar la reducción por vivienda habitual del impuesto de sucesiones, si se aplicó; lo aclaramos en si hay que esperar cinco años para vender un piso heredado.

Si los hermanos del ejemplo venden dos años después por 1.150.000 €, la base real sería 50.000 × 60 % = 30.000 €, y la objetiva, con el coeficiente vigente hoy para dos años y el mismo valor catastral, 150.000 × 0,14 = 21.000 €. Con la menor, pagarían 6.090 € (29 %), sin bonificación. Si vendieran por 1.050.000 €, por debajo del valor declarado, no habría incremento y la venta no estaría sujeta, aunque hay que declararlo y acreditarlo.

Por eso importa el valor que se declara al heredar: es también el valor de adquisición en el IRPF de la venta (artículo 36 de la Ley del IRPF), más los gastos y tributos de la herencia, incluida la plusvalía. Infravalorar la vivienda ahorra poco en la Comunidad de Madrid, donde descendientes, ascendientes y cónyuge (grupos I y II) tienen una bonificación del 99 % en sucesiones, y encarece el IRPF y la plusvalía de la venta, que puedes estimar con la calculadora de ganancia en la venta. Lo desarrollamos en el valor de adquisición de una vivienda heredada y en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía de una herencia en Madrid?

Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide antes de que acabe el primer plazo. La bonificación se solicita en la misma autoliquidación.

¿Se bonifica la plusvalía si heredan hermanos o sobrinos?

En Madrid capital, no: solo alcanza a descendientes, ascendientes, cónyuge y pareja inscrita en el Registro de Uniones de Hecho. Hermanos y sobrinos pagan la cuota completa, aunque pueden elegir el método más favorable.

¿Hay que pagar plusvalía si vendo la vivienda heredada poco después?

Solo si hay incremento. Si vendes por un importe igual o inferior al valor declarado en la herencia, la venta no está sujeta, pero debes declararlo y aportar los títulos.

¿Cuenta en el IRPF de la venta la plusvalía que pagué al heredar?

Sí. Es un tributo inherente a la adquisición, así que se suma al valor de adquisición y reduce la ganancia. La que pagas al vender se resta como gasto de la venta.