Qué valor declarar por la vivienda heredada en Madrid: Sucesiones, valor de referencia y la venta posterior

En resumen: la vivienda heredada se declara en Sucesiones como mínimo por su valor de referencia del Catastro (artículo 9 de la Ley 29/1987). Puedes declarar más, hasta el valor de mercado, y será tu valor de adquisición al vender. Con la bonificación madrileña del 99 % para hijos, cónyuge y padres, declarar el valor real suele ahorrar IRPF.

Es una decisión que se toma al presentar el impuesto, normalmente en los seis meses siguientes al fallecimiento, y que pesa durante años. Si piensas vender la vivienda heredada, conviene tomarla con la venta ya en mente. El contexto fiscal completo está en nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿Qué valores tiene una vivienda heredada?

Una misma vivienda tiene varios valores, y cada uno sirve para una cosa distinta:

Según el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la base de los inmuebles es su valor de referencia a la fecha del fallecimiento; si el valor declarado es superior, se toma el declarado. Cuando no existe valor de referencia, la base es el mayor entre el valor declarado y el de mercado. Puedes consultar el tuyo en la Sede Electrónica del Catastro; lo explicamos en valor de referencia catastral y venta.

¿Por qué el valor declarado en Sucesiones importa al vender?

El artículo 36 de la Ley del IRPF establece que, en las herencias, el valor de adquisición es el que corresponde según el Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición: la parte del impuesto que pagaste, la notaría, el registro y, según el criterio de la Dirección General de Tributos, la plusvalía municipal que abonaste como heredero. Ese valor se resta del precio de venta para calcular la ganancia patrimonial.

Por eso, declarar el mínimo en Sucesiones puede salir caro después: cuanto más bajo sea el valor heredado, mayor será la ganancia que tributará en el IRPF cuando vendas, entre el 19 % y el 30 %.

Ejemplo: valor de referencia o valor de mercado

Una hija hereda un piso en Chamberí con un valor de referencia de 600.000 € y una tasación de mercado de 750.000 €. Lo vende al año siguiente por 780.000 €. Para simplificar, no contamos gastos ni otras rentas del ahorro.

Con la escala del ahorro vigente (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima), la diferencia en el IRPF es de 34.100 €. En Sucesiones, con la bonificación del 99 %, declarar 150.000 € más solo cuesta el 1 % de la cuota adicional que generan, menos de 1.000 € incluso con el tipo marginal más alto. Puedes hacer tus propios números con la calculadora de ganancia en la venta y la calculadora de sucesiones y donaciones.

¿Qué es propio de la Comunidad de Madrid?

La Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 % de la cuota a los herederos de los grupos I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes) y, desde el 1 de julio de 2025, del 50 % a los del grupo III, como hermanos, tíos y sobrinos. El plazo para presentar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se pide dentro de los cinco primeros, con intereses de demora durante la prórroga.

Para los herederos del grupo III el cálculo cambia: pagan la mitad de la cuota, así que declarar más valor en Sucesiones sí tiene un coste relevante, que hay que comparar con el ahorro futuro en el IRPF. Y si la venta va a ser inmediata, el precio pactado es una referencia muy clara del valor de mercado.

¿Qué precauciones hay que tomar?

• Justifica el valor: una tasación o una valoración profesional de fecha cercana al fallecimiento respalda el valor declarado si Hacienda lo revisa. Te contamos cómo en preparar la vivienda para la valoración.
• No inflar: el valor de adquisición no puede superar el de mercado; un valor sin respaldo puede corregirse en el IRPF de la venta.
• Revisa las reducciones: si aplicaste alguna reducción que exige mantener la vivienda durante un plazo, venderla antes puede obligarte a regularizar. Lo vemos en Sucesiones antes de vender la vivienda heredada.
• Varios herederos: cada uno calcula su ganancia según su parte; si vais a vender juntos, conviene declarar un valor coherente para todos.

Preguntas frecuentes

¿Qué valor de compra uso en el IRPF si vendo una vivienda heredada?

El valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado, más los gastos y tributos que pagaste al heredar, como la parte del impuesto que te correspondió, la notaría y el registro. Con ese valor de adquisición se calcula la ganancia patrimonial de la venta.

¿Me conviene declarar el valor de mercado en Sucesiones?

Si eres hijo, cónyuge o padre del fallecido y heredas en la Comunidad de Madrid, la bonificación del 99 % hace que el coste de declarar un valor mayor sea muy pequeño, y ese mayor valor reduce la ganancia del IRPF si vendes después. El valor debe estar justificado, idealmente con una tasación, y no puede superar el de mercado.

¿Puedo declarar la vivienda por menos de su valor de referencia?

Solo impugnando el valor de referencia, al pedir la rectificación de tu autoliquidación o al recurrir la liquidación que te notifiquen, y aportando pruebas de que el valor real es menor. La Administración resuelve con un informe vinculante del Catastro.

¿Dónde consulto el valor de referencia de la vivienda heredada?

En la Sede Electrónica del Catastro, con certificado digital o Cl@ve, si eres titular o tienes interés legítimo. Debe tomarse el valor vigente en la fecha del fallecimiento, que es cuando se devenga el impuesto.