En resumen: la ganancia por vender tu vivienda tributa en el IRPF del año en que se transmite la propiedad, normalmente el de la escritura (artículo 14 de la Ley 35/2006 y artículo 1462 del Código Civil). Escriturar el 30 de diciembre o el 4 de enero cambia cuándo pagas y, a veces, si estás exento.
Muchos propietarios negocian la fecha de la escritura sin mirar el calendario fiscal, y unos días pueden suponer un año más para pagar o, en casos concretos, no tributar.
¿En qué año se declara la venta de una vivienda?
El artículo 14 de la Ley del IRPF imputa las ganancias y pérdidas patrimoniales al período impositivo en que se produce la alteración patrimonial. En una compraventa eso ocurre con la entrega, y el artículo 1462 del Código Civil establece que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega, salvo que de ella resulte o se deduzca claramente lo contrario.
Tres matices:
- Las arras no venden. Cobrar la señal en diciembre no adelanta la venta. Solo si la operación se frustra y te quedas la señal, esta tributa en el año en que la ganas; ver cómo tributan las arras si la venta no se consuma.
- Las llaves sí pueden contar. Si entregas la posesión con un contrato privado antes de la escritura, la transmisión puede situarse en esa fecha: otro motivo para no entregar las llaves antes de escriturar.
- El precio aplazado tiene su propia regla. Si entre la entrega y el vencimiento del último plazo pasa más de un año, puedes optar por imputar la ganancia proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros (artículo 14.2.d). Lo detallamos en venta con precio aplazado.
Vender en diciembre o en enero: ¿qué cambia en tu IRPF?
| Aspecto | Escritura el 30 de diciembre | Escritura el 4 de enero |
|---|---|---|
| Ejercicio en el que declaras la ganancia | El año que termina | El año que empieza |
| Cuándo pagas el IRPF | En la campaña de la primavera siguiente, unos seis meses después | En la campaña del año posterior, unos dieciocho meses después |
| Con qué otras rentas del ahorro se suma | Las del año que termina | Las del año nuevo |
| Edad y años de residencia que cuentan | Los que tengas el 30 de diciembre | Los que tengas el 4 de enero |
| IBI del año nuevo | Lo paga el comprador, que es el titular el 1 de enero | Lo pagas tú como titular el 1 de enero, salvo reparto pactado |
La campaña de la renta suele terminar a finales de junio y el pago puede fraccionarse en dos plazos sin intereses (60 % y 40 %), como contamos en fraccionar o aplazar el IRPF de la venta. Escriturar en enero no reduce el impuesto por sí solo, pero retrasa el pago un año entero.
¿En qué casos la fecha puede ahorrarte miles de euros?
Vas a cumplir 65 años
El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual de los mayores de 65 años. La edad se mira en la fecha de la transmisión: si cumples los 65 a principios de enero, escriturar unos días después puede eliminar el IRPF de la venta, siempre que se cumplan los demás requisitos de vivienda habitual. Eso sí, la plusvalía municipal no tiene esta exención.
Ejemplo: vendes tu vivienda habitual con una ganancia de 400.000 € y cumples 65 años el 10 de enero. Si escrituras el 28 de diciembre, toda la ganancia tributa en la base del ahorro: 71.880 € por los primeros 300.000 € y 30.000 € (el 30 %) por los 100.000 € restantes, 101.880 € en total. Si escrituras el 15 de enero, la ganancia queda exenta. Cálculo con la escala vigente y sin otras rentas del ahorro ese año.
| Base liquidable del ahorro | Tipo (estatal + autonómico) |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Fuente: artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF. Más detalle en los tramos del IRPF del ahorro.
Te faltan pocas semanas para cumplir tres años en la vivienda
Para que una vivienda sea habitual a efectos fiscales hay que haber residido en ella de forma continuada al menos tres años (artículo 41 bis del Reglamento del IRPF), salvo que el cambio de domicilio se deba a causas como el matrimonio, la separación, un traslado laboral u otras análogas justificadas. Cumplirlo abre la exención por reinversión y la de mayores de 65; si te faltan semanas, retrasar la escritura puede compensar. Lo analizamos en vender la vivienda habitual antes de tres años.
Ese año ya tienes otras ganancias o pérdidas
La escala del ahorro es progresiva y anual: la ganancia de la vivienda se suma a las demás rentas del ahorro del ejercicio (fondos, acciones u otro inmueble). Si este año ya tienes una ganancia importante, escriturar en enero evita que ambas tributen juntas en los tramos más altos.
Al revés, si tienes pérdidas patrimoniales, el artículo 49 de la Ley del IRPF permite compensarlas con las ganancias del mismo año y, si sobra saldo negativo, durante los cuatro años siguientes. Si las pérdidas pendientes más antiguas caducan este año, escriturar dentro del mismo ejercicio permite aprovecharlas. Ver compensar pérdidas con la ganancia de la venta.
¿Cómo afecta la fecha a los demás impuestos?
- Plusvalía municipal. Se devenga en la fecha de la transmisión y se declara en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles (artículo 110 de la Ley de Haciendas Locales). La fecha puede cambiar los años completos de tenencia, si cruza el aniversario de tu compra, y los coeficientes municipales, que pueden cambiar cada año; compruébalo con la calculadora de plusvalía municipal.
- IBI. Se devenga el 1 de enero (artículo 75 de la misma ley) y lo paga quien sea titular ese día. Cómo se reparte entre las partes lo explicamos en el prorrateo del IBI en la compraventa.
- ITP del comprador. No lo pagas tú, pero influye: su base es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro, que se determina cada año. Si sube, al comprador puede interesarle firmar antes.
¿Cómo fijar la fecha de la escritura sin poner en riesgo la venta?
- Calcula antes la ganancia con la calculadora de ganancia en la venta y revisa tu edad, tus años de residencia y las demás ganancias y pérdidas del año.
- Deja la fecha por escrito en las arras, como plazo o ventana de firma, con margen para la hipoteca del comprador y los certificados.
- No sacrifiques la operación: un comprador solvente vale más que un aplazamiento fiscal; confirma tu caso con tu asesor.
El resto de impuestos de la operación, en nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid. Y si piensas vender en los próximos meses, en Luxor Haus te hacemos una valoración confidencial y sin compromiso y planificamos contigo el calendario de la venta, con una comisión máxima del 2 %.
Preguntas frecuentes
¿Si firmo las arras en diciembre y la escritura en enero, en qué año declaro la venta?
En el año de la escritura, que es cuando se transmite la propiedad. Las arras no adelantan la ganancia, salvo que entregues antes la posesión con un contrato privado.
¿Puedo elegir el año de la venta para pagar menos IRPF?
Puedes acordar con el comprador la fecha de la escritura y, con ella, el ejercicio de la ganancia. Lo que no cabe es una fecha ficticia: cuenta la del otorgamiento ante notario o la de la entrega real.
¿Estoy exento si cumplo 65 años el mismo año de la venta, pero después de firmar?
Por la edad, no. La exención exige ser mayor de 65 años en la fecha de la transmisión y que se trate de tu vivienda habitual. Si los cumples pocos días después de la fecha prevista, valora retrasar la escritura.
¿Quién paga el IBI si vendo la vivienda en enero?
El IBI se devenga el 1 de enero y el ayuntamiento lo exige a quien era propietario ese día: el vendedor. Es habitual pactar un reparto proporcional a los días de titularidad de cada parte.
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