Vender tu vivienda habitual antes de tres años: qué pasa con el IRPF

Para Hacienda, no toda casa en la que vives es tu vivienda habitual. La normativa del IRPF exige, como regla general, haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años. Ese plazo importa, y mucho, cuando vendes con ganancia: de él depende que puedas aplicar la exención por reinversión o la de mayores de 65 años, o que tengas que tributar por todo el beneficio.

Qué se considera vivienda habitual en el IRPF

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como la edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Además, debe habitarse de manera efectiva y permanente en los doce meses siguientes a la compra o al final de las obras.

Hay dos matices prácticos que conviene tener claros:

• Los tres años se cuentan desde que empiezas a vivir en ella, no desde la fecha de compra. El empadronamiento, los suministros a tu nombre y la correspondencia ayudan a probarlo.
• Para las exenciones basta con que lo haya sido recientemente. Se entiende que vendes tu vivienda habitual si lo es en el momento de la venta o si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores.

Qué ocurre si vendes antes de cumplir tres años

Si vendes antes de ese plazo y no concurre ninguna excepción, la vivienda no tiene la consideración de habitual a efectos fiscales. Las consecuencias son claras:

• No puedes aplicar la exención por reinversión del artículo 38 de la Ley del IRPF, aunque destines todo el dinero a comprar otra vivienda en la que vayas a vivir.
• Tampoco la exención de mayores de 65 años, que exige transmitir la vivienda habitual.
• La ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19 % al 30 % por tramos. Puedes ver el detalle en los tramos del IRPF para la ganancia de la venta.

En una vivienda de alto standing comprada y revendida en poco tiempo, con una revalorización apreciable, la diferencia entre tributar y no hacerlo puede alcanzar cifras muy relevantes.

Las excepciones: cuándo no hace falta esperar

El propio reglamento admite que la vivienda sea habitual aunque no se hayan cumplido los tres años cuando se produce el fallecimiento del contribuyente o concurren circunstancias que exigen necesariamente cambiar de domicilio, como estas:

• Separación matrimonial o divorcio.
• Traslado laboral.
• Obtención del primer empleo o de un empleo más ventajoso.
• Otras circunstancias análogas debidamente justificadas.

La clave está en la palabra «necesariamente». Hacienda interpreta estas excepciones de forma estricta y exige probarlas con documentos: el nuevo contrato de trabajo, la orden de traslado o la sentencia de divorcio. Motivos como querer una casa más grande o aprovechar un buen momento del mercado no suelen admitirse. Conviene reunir esa documentación antes de presentar la declaración.

Cómo planificar la venta si estás cerca del plazo

• Calcula la fecha exacta. Lo relevante es la fecha de la transmisión, que normalmente coincide con el otorgamiento de la escritura pública y la entrega de la vivienda, no con la firma del contrato de arras. Si te faltan pocas semanas, puede compensar fijar la escritura después de cumplir el plazo.
• Revisa los requisitos de la reinversión. Hay que reinvertir el importe total obtenido en una nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si la vivienda vendida tenía hipoteca, de ese importe se descuenta el capital pendiente que se cancela. Lo explicamos en la guía de exención por reinversión.
• Calcula bien la ganancia. Suma al precio de compra los gastos e impuestos que pagaste y las mejoras acreditadas, y resta del precio de venta los gastos de la operación, como la plusvalía municipal o la comisión inmobiliaria. Tienes el método completo en cómo tributa la ganancia patrimonial.
• Pide asesoramiento fiscal antes de comprometer fechas si tu caso depende de una excepción.

En Luxor Haus tenemos en cuenta estos plazos desde la valoración confidencial en 24 horas y coordinamos el calendario de arras y escritura con tu asesor fiscal, para que la fecha de la firma no te haga perder una exención que te corresponde.