Mayores de 65 que venden su casa en Madrid: exentos del IRPF, pero no de la plusvalía municipal

En resumen: el vendedor de 65 años o más no tributa en el IRPF por la ganancia de su vivienda habitual (artículo 33.4 de la Ley 35/2006), pero no está exento de la plusvalía municipal: la ley no prevé exención por edad y las bonificaciones municipales no dependen de ella. En Madrid capital, el tipo es del 29 %.

Es una confusión frecuente entre quienes venden para mudarse a una casa más pequeña, a una residencia o cerca de sus hijos. La exención se refiere solo al impuesto estatal sobre la renta; el impuesto municipal sobre el suelo sigue su propio camino. Y en una vivienda de alto standing comprada hace décadas, la plusvalía municipal puede superar los 20.000 €, como muestra el ejemplo.

¿Qué cubre exactamente la exención de los mayores de 65?

El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial que obtienen los mayores de 65 años al transmitir su vivienda habitual, sin obligación de reinvertir. Los requisitos y matices (cotitularidad, edad de cada cónyuge) los repasamos en la exención para mayores de 65 al vender la vivienda.

La vivienda sigue contando como habitual si dejaste de vivir en ella hace menos de dos años. Además, el Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación, conserva esa condición para los mayores de 65 que se trasladan a una residencia o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado. Quedan fuera de la exención la segunda vivienda y la parte del cónyuge que no ha cumplido los 65.

¿Por qué no hay exención por edad en la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Sus exenciones y supuestos de no sujeción están tasados (por ejemplo, la dación en pago de la vivienda habitual o las adjudicaciones entre cónyuges en un divorcio) y ninguno depende de la edad. Las bonificaciones que pueden aprobar los ayuntamientos se limitan a las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes y a los terrenos con actividades económicas de especial interés municipal; Madrid capital, por ejemplo, bonifica la herencia de la vivienda habitual y de los locales afectos. En una compraventa, por tanto, el mayor de 65 paga como cualquier otro vendedor.

Lo que sí le ampara es la regla general: si no hay incremento de valor del suelo, porque vende por menos de lo que compró (sin contar gastos), la operación no está sujeta, aunque hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras.

¿Cuánto paga de plusvalía un mayor de 65 que vende? Ejemplo

Se paga en el ayuntamiento donde está la vivienda y se elige la base menor entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) y el real (ganancia por el peso del suelo en el valor catastral). En Madrid capital, el tipo es del 29 % y el plazo, de 30 días hábiles desde la escritura, según la información del Ayuntamiento de Madrid.

Ejemplo: un matrimonio de 70 y 72 años vende en Chamberí el piso en el que vive desde hace 30 años. Lo compró por 150.000 € y lo vende por 1.200.000 €. El valor catastral es de 300.000 €, de los que 180.000 € corresponden al suelo (60 %). Son cifras de ejemplo.

Si uno de los dos tuviera 63 años, su mitad de la ganancia tributaría en la base del ahorro del IRPF, salvo que reinvirtiera en otra vivienda habitual. Los coeficientes máximos los fija una norma estatal y cada ayuntamiento los aplica en su ordenanza; desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 baja el de 20 años o más a 0,30, así que hay que aplicar los vigentes en la fecha de la escritura.

¿Cómo planificar la plusvalía municipal si tienes más de 65 años?

• Compara los dos métodos: tras muchos años de tenencia, el objetivo suele salir más barato; con compras recientes o ganancias pequeñas, el real. Lo explicamos en el método real frente al método objetivo.
• Localiza la escritura de compra: sin ella no puedes usar el método real ni acreditar que no hay incremento.
• Consulta el valor catastral del suelo en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
• Inclúyela en el neto de la venta, junto con la cancelación de la hipoteca, los certificados y la comisión; la calculadora de plusvalía municipal y la guía de fiscalidad de la venta te ayudan a estimarla.
• Si la casa va a acabar en manos de tus hijos, ten en cuenta que en Madrid capital la herencia de la vivienda habitual tiene bonificación en la plusvalía y la donación en vida no; lo comparamos en donar o vender la vivienda a los hijos.
• Si no es tu vivienda habitual, valora la reinversión en una renta vitalicia, que puede dejar exenta la ganancia en el IRPF; la plusvalía municipal se paga igual.

Preguntas frecuentes

¿Los mayores de 65 pagan plusvalía municipal al vender su vivienda habitual?

Sí. La exención por edad solo existe en el IRPF; la plusvalía municipal se paga si hay incremento del valor del suelo, sea cual sea la edad del vendedor. Solo queda fuera si se acredita que no ha habido incremento.

¿Algún ayuntamiento de la Comunidad de Madrid bonifica la venta por edad?

No. La Ley de Haciendas Locales solo permite bonificar las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes y los terrenos con actividades económicas de especial interés municipal. Ninguna bonificación depende de la edad, sea cual sea el municipio.

¿Puedo restar la plusvalía municipal en el IRPF si estoy exento?

Si toda la ganancia está exenta, restar la plusvalía no tiene efecto en el IRPF. Sí reduce la ganancia en la parte que tribute, por ejemplo la del cónyuge que aún no ha cumplido los 65 años.

¿Y si vendo una segunda vivienda teniendo más de 65 años?

La ganancia tributa en el IRPF, aunque puede quedar exenta, total o parcialmente, si reinviertes el importe obtenido en una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses, con un máximo de 240.000 €. La plusvalía municipal se paga igual que en cualquier venta.