Vender la casa de los padres cuando se mudan a una residencia: fiscalidad y trámites

Uno de los motivos más frecuentes para vender una vivienda en Madrid es el traslado de uno o ambos padres a una residencia. Es una decisión delicada, con una parte emocional evidente, pero también con consecuencias legales y fiscales que conviene ordenar desde el principio: quién puede firmar la venta, cuánto tiempo hay para conservar la exención del IRPF y cómo afecta el dinero obtenido a la nueva etapa.

Quién puede vender la vivienda

La casa sigue siendo de los padres, aunque ya no vivan en ella. Los hijos no pueden venderla por su cuenta salvo que estén facultados para ello. Hay tres escenarios:

• Los padres conservan plena capacidad: firman ellos en la notaría u otorgan un poder notarial específico a favor de un hijo. El notario valorará su capacidad en el momento de otorgarlo.
• Existe un poder preventivo: el Código Civil, tras la reforma de la Ley 8/2021, permite otorgar poderes que mantienen su eficacia aunque la persona necesite apoyos en el futuro. Si se hizo a tiempo, facilita mucho la venta.
• No hay poder y el progenitor ya no puede decidir: habrá que acudir a las medidas judiciales de apoyo. Si se nombra un curador con facultades de representación, la venta de inmuebles requiere autorización judicial, lo que alarga el proceso varios meses.

Si la vivienda es ganancial o pertenece a ambos cónyuges y solo uno se traslada, los dos deben consentir la venta.

La exención por mayores de 65 y el plazo de dos años

Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no tributan en el IRPF por la ganancia patrimonial, según el artículo 33.4 de la Ley del IRPF. La duda habitual es si la casa sigue siendo habitual cuando el propietario ya vive en una residencia.

La respuesta está en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: se entiende que se transmite la vivienda habitual si lo era en ese momento o lo había sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. En la práctica, desde que el padre o la madre deja la casa hay un plazo de dos años para vender manteniendo la exención. Superado ese plazo, la ganancia tributa en la base del ahorro.

Otros matices importantes:

• La exención es individual. En un matrimonio en el que uno ha cumplido 65 años y el otro no, solo queda exenta la parte del mayor, salvo que el otro pueda aplicar otro beneficio, como la reinversión.
• Si el progenitor tiene reconocida una situación de dependencia severa o gran dependencia, la exención se aplica con independencia de la edad.
• La vivienda debe haber sido habitual durante al menos tres años continuados, salvo las circunstancias justificadas que prevé el Reglamento.
• La exención alcanza al IRPF, no a la plusvalía municipal, que se paga igualmente si hay incremento de valor del terreno.

Vender, alquilar o donar

Muchas familias dudan entre vender o alquilar para pagar la residencia con la renta. Hay que tener en cuenta que, si se alquila y se vende más adelante, una vez pasados los dos años, se pierde la exención de mayores de 65 sobre la vivienda. Para otros inmuebles existe una vía adicional: los mayores de 65 pueden dejar exenta la ganancia reinvirtiendo hasta 240.000 euros en una renta vitalicia asegurada.

La donación a los hijos es otra opción que se plantea, pero tiene su propia fiscalidad para el donante y para quienes reciben; la comparamos en donar o vender la vivienda a los hijos.

Efectos del dinero obtenido y aspectos prácticos

• Impuesto sobre el Patrimonio: la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 euros; el dinero de la venta, no. En Madrid la cuota autonómica está bonificada, pero en patrimonios elevados conviene revisar la situación completa, como explicamos en el Impuesto sobre el Patrimonio y la vivienda de lujo.
• Plazas y ayudas de dependencia: la aportación del usuario se calcula según su capacidad económica, que incluye el patrimonio. La vivienda habitual no suele computar, pero el dinero de la venta sí, así que conviene consultarlo antes de firmar.
• La vivienda vacía: mantén actualizado el seguro de hogar, organiza visitas periódicas y decide qué muebles y enseres se quedan antes de hacer las fotografías.
• Documentación: localiza la escritura, los recibos de IBI y los certificados de la comunidad. En casas habitadas durante décadas es habitual encontrar obras no declaradas o una descripción registral desactualizada que conviene corregir antes de vender.

Hacer una valoración confidencial al inicio permite a la familia saber de qué cifra parte y planificar el calendario dentro del plazo de dos años, sin prisas de última hora que obliguen a aceptar una oferta por debajo del valor real.