Certificado sucesorio europeo para vender una vivienda heredada en Madrid: cuándo sirve, quién lo expide y qué pasos quedan

En resumen: si el propietario de una vivienda en Madrid falleció con residencia habitual en otro país de la UE (salvo Dinamarca e Irlanda), sus herederos pueden acreditarse ante el notario y el Registro con el certificado sucesorio europeo, sin legalización. Es voluntario, no exime de pagar Sucesiones ni la plusvalía municipal y sus copias valen seis meses.

Es un caso frecuente en la vivienda de alto standing madrileña: el titular vivía en París, Múnich o Lisboa y deja un piso en Chamberí o un chalet en Pozuelo a unos hijos que tampoco residen en España. El certificado les permite demostrar que son herederos, pero no les ahorra el resto. Así encaja en el proceso que detallamos en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué es el certificado sucesorio europeo y para qué sirve al vender?

Es un documento creado por el Reglamento (UE) n.º 650/2012 para que herederos, legatarios, albaceas y administradores prueben su condición y sus facultades en otro Estado miembro. Usa un formulario normalizado y surte efectos sin procedimiento especial en los Estados miembros que aplican el Reglamento:

• Presunción de exactitud: se presume cierto lo que acredita el certificado (artículo 69).
• Protección del comprador: se considera que quien compra a la persona que, según el certificado, puede disponer del bien ha tratado con una persona facultada para ello, salvo que supiera que el certificado no se ajusta a la realidad o lo ignorase por negligencia grave (artículo 69.4).
• Título para el Registro: sirve para inscribir los bienes de la herencia en el Registro de la Propiedad (artículo 69.5), aunque el registrador sigue aplicando los requisitos de la ley española.
• Sin legalización ni apostilla: lo establece el artículo 74 para los documentos expedidos en el marco del Reglamento.

¿Cuándo se puede usar y quién lo expide?

El Reglamento se aplica a los fallecimientos ocurridos desde el 17 de agosto de 2015 (artículo 83) en todos los Estados de la UE salvo Dinamarca e Irlanda. Lo expide la autoridad del Estado cuyos tribunales sean competentes para la sucesión, normalmente el de la última residencia habitual del causante: un tribunal u otra autoridad competente según su ley, como un notario (artículo 64). En España lo expiden el notario o el tribunal que intervienen en la sucesión (disposición final vigésima sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

¿Sustituye a la escritura de herencia? Pasos hasta la venta

No del todo. El certificado prueba quiénes heredan y qué les corresponde, pero para vender hay que firmar en una notaría la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, incorporando el certificado; si este solo fija cuotas, en esa escritura se concreta la adjudicación entre los herederos (por ejemplo, en proindiviso). Puede firmarse el mismo día que la compraventa. El orden práctico es este:

• Documentación: certificado sucesorio (o documentos del país de origen), certificado de defunción, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español, título de propiedad, último recibo del IBI y NIE de cada heredero. Quien no pueda viajar puede firmar con un poder notarial.
• Valoración: el valor de mercado orienta la declaración de Sucesiones y el precio de salida. En Luxor Haus puedes pedir una valoración confidencial y sin compromiso.
• Impuestos de la herencia en plazo (apartado siguiente).
• Comercialización en paralelo: reportaje fotográfico, dosier y difusión en portales, redes sociales y red de contactos.
• Firma con el certificado vigente: la copia auténtica vale seis meses (artículo 70.3). Si la venta se alarga, habrá que pedir prórroga o copia nueva, así que conviene no firmar arras sin la documentación sucesoria en la mano.

¿Qué impuestos pagan los herederos antes de vender?

Sin acreditar la presentación de Sucesiones y de la plusvalía municipal, el Registro no inscribe la vivienda a nombre de los herederos.

• Sucesiones: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se piden dentro de los cinco primeros. Si el causante no residía en España, se declara ante la Agencia Tributaria, pero los herederos pueden aplicar la normativa de la comunidad donde esté el mayor valor de los bienes situados en España (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987). Si es Madrid, cónyuge, descendientes y ascendientes tienen una bonificación autonómica del 99 % de la cuota. Estímalo con la calculadora de Sucesiones y revisa qué valor declarar por la vivienda heredada.
• Plusvalía municipal por la herencia: seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del heredero; las bonificaciones se explican en la plusvalía por herencia en Madrid.
• Doble imposición: el país del causante también puede gravar la herencia, y la deducción del artículo 23 de la Ley 29/1987 solo se aplica a quien tributa en España por obligación personal.

¿Cómo tributa después la venta? Ejemplo con números

Cada heredero tributa por su ganancia: precio de venta, menos los gastos de la venta y el valor de adquisición, que es el declarado en Sucesiones (sin superar el valor de mercado) más los tributos pagados por la herencia (cómo se calcula). Los no residentes tributan en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) al 19 % de la ganancia, y el comprador retiene el 3 % del precio (artículo 25 del texto refundido de la Ley del IRNR).

Ejemplo: dos hermanos residentes en Alemania heredan a partes iguales un piso en el barrio de Salamanca declarado en 1.200.000 €, con 18.000 € de tributos de la herencia, y lo venden por 1.300.000 € con 32.000 € de gastos de venta deducibles.

Esa diferencia se recupera con el modelo 210 (retención del 3 % al vendedor no residente). Simula tu caso con la calculadora del IRNR y consulta el resto de impuestos en la guía de fiscalidad de la venta. En Luxor Haus coordinamos el calendario con el notario y los asesores de los herederos, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros, cerrados desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el certificado sucesorio europeo para vender una vivienda heredada en Madrid?

No. El artículo 62 del Reglamento (UE) 650/2012 establece que su uso no es obligatorio. Los herederos pueden acreditarse con los documentos sucesorios del país del causante, que dentro de la UE (salvo Dinamarca e Irlanda) no necesitan legalización, aunque normalmente sí traducción jurada.

¿Cuánto tiempo es válido el certificado sucesorio europeo?

La autoridad que lo expide conserva el original y entrega copias auténticas válidas durante seis meses; solo en casos excepcionales puede fijar un plazo mayor. La copia debe estar vigente el día en que se presenta ante el notario o el Registro; si ha caducado, hay que pedir una prórroga o una copia nueva.

¿Sirve si el fallecido vivía en Hispanoamérica, Estados Unidos o el Reino Unido?

Por regla general, no: lo expiden las autoridades de los Estados de la UE que aplican el Reglamento (todos salvo Dinamarca e Irlanda) cuando son competentes para la sucesión, normalmente porque el causante residía allí. En esos casos se usan los documentos sucesorios del país de origen con apostilla (o legalización) y, si no están en español, traducción jurada.

¿Dónde se paga Sucesiones si el fallecido no residía en España?

Ante la Agencia Tributaria, no ante la Comunidad de Madrid. Aun así, si el mayor valor de los bienes situados en España está en Madrid, los herederos pueden aplicar la normativa madrileña, con la bonificación del 99 % para cónyuge, descendientes y ascendientes. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se piden dentro de los cinco primeros.