En resumen: para vender exento del IRPF (mayores de 65, dependencia o reinversión), la vivienda debe ser tu residencia habitual al venderla o haberlo sido en los dos años anteriores, tras vivir en ella tres años (artículo 41 bis del Reglamento del IRPF), con una regla especial para mayores de 65 o dependientes que van a una residencia. La prueba es tuya: el padrón no basta.
El problema suele llegar después, con una carta de Hacienda que discute la exención. En una vivienda de alto standing de la Comunidad de Madrid, poder probarlo o no supone decenas de miles de euros. El marco fiscal completo está en la guía de impuestos al vender una vivienda en Madrid.
¿Qué exige Hacienda para considerar que vendes tu vivienda habitual?
El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF exige acreditar tres cosas a la vez:
- Tres años de residencia continuada. Salvo fallecimiento u otras circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas): lo explicamos en vender la vivienda habitual antes de tres años.
- Ocupación efectiva y permanente, empezada en los doce meses siguientes a la compra o al final de las obras, salvo las excepciones del reglamento. Ser propietario no basta.
- Que sea habitual al vender o lo haya sido en los dos años anteriores. Con carácter general, si te mudaste, tienes dos años desde que dejaste de vivir en ella para firmar la venta.
Se aplica a las tres exenciones: la de los mayores de 65 años y la de las personas con dependencia severa o gran dependencia (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF), y la de reinversión en otra vivienda habitual (artículo 38).
¿Qué pruebas sirven para demostrar la vivienda habitual?
La carga de la prueba es tuya: según el artículo 105 de la Ley General Tributaria, quien hace valer un derecho debe probar los hechos que lo constituyen. No hay un documento único: pesa más lo que demuestra que vivías allí que lo que solo demuestra que eras el dueño. Hacienda puede comprobarlo, con carácter general, durante cuatro años desde el final del plazo de la declaración del año de la venta (artículos 66 y 67), así que guarda las pruebas al menos ese tiempo. Si ya tienes una carta, mira cómo responder a un requerimiento de Hacienda tras vender.
| Prueba | Qué demuestra | Peso orientativo |
|---|---|---|
| Facturas de luz, agua y gas a tu nombre | Uso diario y continuado (un consumo muy bajo juega en contra) | Alto |
| Domicilio fiscal y declaraciones de la renta con esa dirección | Que tú mismo la declarabas como tu domicilio | Alto |
| Colegio de los hijos y centro de salud asignado | Vida familiar organizada en esa zona | Alto |
| Certificado histórico de empadronamiento | Inscripción en el padrón y sus fechas | Medio: útil, pero no basta por sí solo |
| Domicilio del banco, de la nómina y de la correspondencia oficial | Que tu vida administrativa estaba allí | Medio |
| Recibos del IBI y de la comunidad | Solo que eres el propietario | Bajo |
| Escritura de compra | La fecha de adquisición, no la de ocupación | Bajo |
El punto débil más frecuente son los suministros: meses de consumo de vivienda vacía contradicen cualquier certificado, y unos consumos propios de una familia que vive allí todo el año son difíciles de rebatir.
El padrón: necesario, pero no suficiente
Estar empadronado es un indicio relevante, pero el padrón recoge lo que comunica el vecino; no comprueba que viva allí. Hacienda lo trata como una prueba más, que pierde fuerza si el resto apunta a otro sitio. Pide el certificado histórico al ayuntamiento antes de vender: recoge las fechas de alta y de baja.
¿En qué casos suele discutir Hacienda la vivienda habitual?
- Dos viviendas a la vez. Un piso en el barrio de Salamanca y un chalet en Pozuelo: cada contribuyente tiene una sola vivienda habitual. Si el domicilio fiscal y los consumos están en el chalet, será difícil defender el piso.
- Mudanza antes de vender. Los dos años corren desde que dejaste de vivir en la casa, no desde la baja en el padrón. Si la venta se alarga, puedes perder la exención: conviene fijar el precio con realismo.
- Alquilarla mientras se vende. El alquiler no amplía el plazo, y las rentas tributan aparte (lo vemos en vender una vivienda que estuvo alquilada).
- Traslado a una residencia o a casa de un hijo. Caso típico de mayores de 65 y personas con dependencia severa o gran dependencia. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación (si no se convalida, decae), mantiene la vivienda como habitual hasta su traslado a un centro especializado o a casa de un familiar hasta el tercer grado por su edad o dependencia, aunque pasen más de dos años. Guarda la prueba de la fecha y del motivo del traslado.
- Cónyuges con domicilios distintos. Cada copropietario aplica la exención según sus circunstancias: si solo uno vivía allí, la exención puede quedarse en su parte de la ganancia. En separación, divorcio o nulidad, el que dejó la casa cumple el requisito si el otro siguió viviendo en ella.
¿Cuánto te juegas si no lo puedes probar? Un ejemplo
Una propietaria de 67 años, única titular, vende su piso de Chamberí y obtiene una ganancia patrimonial de 400.000 €, ya descontados los gastos de compra y de venta. Si acredita que era su vivienda habitual, la ganancia está exenta. Si no lo acredita, tributa en la base del ahorro con la escala vigente (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF, tipos estatal y autonómico sumados):
| Tramo de la ganancia | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % | 1.140 € |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % | 9.240 € |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % | 34.500 € |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % | 27.000 € |
| De 300.000 a 400.000 € | 30 % | 30.000 € |
| Total | 101.880 € |
Son 101.880 €, más intereses de demora y, si hay infracción, una sanción. Estas exenciones son solo del IRPF: la plusvalía municipal va aparte y se paga igual si hay incremento de valor del terreno, como explicamos en mayores de 65: exentos del IRPF, pero no de la plusvalía municipal. Para tu caso puedes usar la calculadora de la ganancia en la venta.
¿Cómo preparar las pruebas antes de vender?
Antes de firmar, reúne:
- El certificado histórico de empadronamiento y el historial de facturas de luz, agua y gas de los años en que viviste allí.
- Las declaraciones de la renta con tu domicilio fiscal; si te mudas, comunica el cambio a la Agencia Tributaria (por ejemplo, con el modelo 030).
- La fecha exacta del traslado, si te mudaste: de ella depende el plazo.
Que en la escritura conste que es tu vivienda habitual es una manifestación del vendedor, no una prueba frente a Hacienda. Si el plazo de dos años está en juego, el calendario pesa tanto como los papeles: en Luxor Haus Real Estate lo tenemos en cuenta al planificar la venta, con una comisión máxima del 2 %. Puedes pedir una valoración confidencial y sin compromiso y contrastar la parte fiscal con tu asesor. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Basta con estar empadronado para demostrar que era mi vivienda habitual?
No. El padrón es un indicio importante, pero Hacienda lo valora junto con el resto de pruebas. Si los consumos o el domicilio fiscal apuntan a otra vivienda, el empadronamiento no sostiene por sí solo la exención.
Me mudé hace un año, ¿mi antigua casa sigue siendo vivienda habitual?
A efectos de las exenciones de la venta, sí, si la vendes antes de que se cumplan dos años desde que dejaste de vivir en ella y antes la habías ocupado al menos tres años, salvo excepción del reglamento. Pasado ese plazo, la ganancia tributa, salvo la regla especial para mayores de 65 y personas con dependencia que se trasladan a una residencia o a casa de un familiar.
Si alquilé la vivienda después de mudarme, ¿pierdo la exención?
No necesariamente: con carácter general, lo que cuenta es venderla dentro de los dos años siguientes a dejar de vivir en ella. Las rentas del alquiler tributan aparte, como rendimientos del capital inmobiliario.
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