Requerimiento de Hacienda tras vender tu vivienda en Madrid: por qué llega, cómo responder y cuánto cuesta corregir

En resumen: si Hacienda revisa la venta de tu vivienda, suele empezar por un requerimiento de documentación o una comprobación limitada (artículos 136 a 140 de la Ley General Tributaria). Por regla general, tiene cuatro años para hacerlo. Contestar en plazo y con papeles evita muchos ajustes; corregir antes de que te escriba cuesta un recargo (y, pasados doce meses, también intereses), pero no una sanción.

Hacienda conoce el precio, la fecha y la referencia catastral de tu venta por la información que remiten los notarios, así que lo que comprueba no es si vendiste, sino cómo calculaste la ganancia. El marco fiscal completo de la operación está en la guía de impuestos al vender una vivienda en Madrid.

¿Por qué Hacienda revisa la venta de una vivienda?

Hacienda compara lo declarado con la escritura de venta, la de compra y, en su caso, la herencia o donación. Las diferencias que más disparan una carta son estas:

• Valor de adquisición inflado o sin justificar. Se suman al precio de compra el impuesto pagado (ITP, o IVA y AJD si era nueva), la notaría, el registro y la gestoría, pero hay que poder acreditarlos.
• Reparaciones declaradas como mejoras. Pintar o cambiar un electrodoméstico no aumenta el valor de adquisición; ampliar o reformar a fondo sí. Lo explicamos en mejoras frente a reparaciones en el IRPF.
• Vivienda heredada mal valorada. El valor de adquisición es, por regla general, el que resulta del Impuesto sobre Sucesiones (el declarado o, si se comprobó, el comprobado), no el que «parezca justo» al vender. Más detalle en qué valor declarar por la vivienda heredada.
• Vivienda que estuvo alquilada. Hay que restar las amortizaciones y, como mínimo, la amortización mínima, aunque no se dedujera en su día (artículo 35 de la Ley del IRPF).
• Exenciones aplicadas sin cumplir los requisitos. Reinversión fuera de los dos años, vivienda habitual con menos de tres años de residencia sin una causa que lo justifique (matrimonio, separación, traslado laboral u otras análogas) o la exención de mayores de 65 años en una vivienda que no era la habitual.
• Coeficientes de abatimiento mal aplicados. Solo afectan a viviendas adquiridas antes de 1995 (por compra, herencia o donación) y a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con el límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión.

¿Qué tipos de cartas puede enviar Hacienda tras la venta?

No todas las notificaciones significan lo mismo, y conviene saber en cuál estás antes de contestar.

El plazo de un requerimiento puede ampliarse hasta la mitad si lo pides al menos tres días antes de que venza, según el artículo 91 del Reglamento general de gestión e inspección. Las notificaciones llegan por correo postal o, si estás obligado o adherido, por vía electrónica en la Dirección Electrónica Habilitada única (DEHú) y en la sede de la Agencia Tributaria; las electrónicas se dan por recibidas a los diez días naturales de ponerse a disposición aunque no las abras.

¿Cómo se responde a un requerimiento por la venta?

La respuesta puede presentarse en la sede electrónica de la Agencia Tributaria, en el apartado de contestación a requerimientos, con el código seguro de verificación de la carta. Lo que más ayuda:

• Aportar solo lo pedido, pero completo. Escritura de compra y de venta, justificantes del impuesto de la compra, facturas de notaría, registro y gestoría, factura de la comisión de venta y liquidación de la plusvalía municipal.
• Un escrito breve que explique las cifras. Una tabla con valor de adquisición, gastos, mejoras y valor de transmisión, cada partida con su documento.
• Facturas a tu nombre y pagos trazables. En las mejoras, Hacienda suele rechazar los pagos en efectivo sin factura o las facturas a nombre de otra persona.
• Leer la propuesta antes de aceptarla. Si el ajuste es correcto, la conformidad reduce la sanción; si no lo es, las alegaciones son el momento de aportar lo que falte.

Para recalcular tú mismo la ganancia antes de contestar, usa la calculadora de la ganancia en la venta.

La plusvalía municipal se revisa aparte

El IRPF de la venta lo gestiona la Agencia Tributaria estatal. La plusvalía municipal la revisa cada ayuntamiento: en la capital, la Agencia Tributaria Madrid; en Pozuelo, Las Rozas o Alcobendas, su propio ayuntamiento. Son revisiones separadas, así que un ajuste en el IRPF no corrige la plusvalía ni al revés. Puedes repasar esa cuota con la calculadora de la plusvalía municipal.

¿Cuánto cuesta corregir a tiempo o esperar a la carta?

La diferencia entre regularizar por tu cuenta y esperar a que Hacienda te escriba está en el artículo 27 y el artículo 191 de la Ley General Tributaria. Sin requerimiento previo, una declaración complementaria solo lleva un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, sin intereses ni sanción, y a partir de los doce meses un 15 % más intereses. El recargo se reduce un 25 % si la cuota se ingresa al presentar la complementaria y el recargo se paga en el plazo de su liquidación, sin recurrirla. Con requerimiento ya notificado, a la cuota se suman los intereses de demora y, si Hacienda aprecia culpa, una sanción: leve del 50 % de la cantidad dejada de ingresar si no supera 3.000 € o no hay ocultación, grave del 50 % al 100 % y muy grave del 100 % al 150 %. La sanción se reduce un 30 % por conformidad y, sobre lo que quede, un 40 % por pronto pago (artículo 188).

Ejemplo. Un propietario vende en 2025 su piso en Chamberí y declara una ganancia de 380.000 €. Incluyó como mejoras 20.000 € de pintura y carpintería interior que en realidad eran reparaciones. Con la escala del ahorro de 2025, la parte de la base del ahorro que supera 300.000 € tributa al 30 %, así que esos 20.000 € suponen 6.000 € más de cuota.

Si el error se debió a una interpretación razonable de la norma, puede no haber sanción (artículo 179 de la Ley General Tributaria), pero la cuota y los intereses se pagan igual.

¿Cómo evitar el requerimiento desde que pones la casa a la venta?

Muchos requerimientos se evitan preparando el expediente fiscal al mismo tiempo que la venta: reunir la escritura de compra y sus gastos, separar facturas de mejoras y de reparaciones, localizar la liquidación de Sucesiones si la casa fue heredada y calcular la ganancia antes de firmar las arras, no en mayo del año siguiente. Si vas a vender, en Luxor Haus te hacemos una valoración confidencial y sin compromiso, y te pedimos desde el principio la documentación que luego también servirá a tu asesor para la declaración. Repasa también qué gastos reducen la ganancia para no dejarte ninguno.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años puede revisar Hacienda la venta de mi vivienda?

Por regla general, cuatro años contados desde el día siguiente al fin del plazo de la declaración de la renta en la que debía incluirse la venta. Cualquier actuación de Hacienda sobre ese impuesto que se te notifique en ese tiempo (y también una complementaria o un recurso tuyo) interrumpe el plazo y lo hace empezar de nuevo.

¿Me pueden sancionar si corrijo yo el error antes de que Hacienda me escriba?

No, si presentas la declaración complementaria sin requerimiento previo. En ese caso solo se aplica un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, y un 15 % con intereses a partir de los doce meses, sin sanción.

¿Qué pasa si no contesto a un requerimiento de Hacienda?

Hacienda seguirá adelante con los datos que tenga, normalmente los que le constan de la escritura, sin los gastos ni las mejoras que no hayas justificado. Además, desatender un requerimiento puede ser por sí mismo una infracción sancionable.

¿Necesito un asesor para responder al requerimiento?

No es obligatorio y muchos requerimientos se resuelven aportando la documentación pedida. Si hay una propuesta de liquidación con importes altos, exención por reinversión o una herencia de por medio, conviene que lo revise un asesor fiscal antes de alegar.