Manifestaciones del vendedor en la escritura: qué declaras y qué responsabilidad asumes

La escritura de compraventa no solo recoge el precio y la descripción de la vivienda. También contiene una serie de manifestaciones del vendedor: declaraciones sobre la situación jurídica, urbanística y económica del inmueble que el notario recoge, pero cuya veracidad es responsabilidad de quien vende. Conviene conocerlas antes de llegar a la notaría, porque una declaración inexacta puede generar reclamaciones después de la firma.

Por qué importan tanto

El notario identifica a las partes, valora su capacidad, informa y consulta el Registro de la Propiedad y el Catastro, pero no inspecciona la vivienda ni audita su situación. Lo que el vendedor manifiesta se da por cierto. Si resulta falso, el comprador puede reclamar por la vía del saneamiento por evicción o de los vicios ocultos, o pedir la anulación del contrato por dolo con la correspondiente indemnización. En los casos más graves, el artículo 251 del Código Penal castiga como estafa a quien vende un inmueble ocultando la existencia de una carga.

Las manifestaciones más habituales

• Titularidad y cargas. El vendedor declara que es propietario y que la finca está libre de cargas, salvo las que consten en el Registro. Si hay una hipoteca pendiente, se indica cómo se va a cancelar.
• Situación arrendaticia. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que, si la vivienda no está arrendada, el vendedor lo declare en la escritura «bajo la pena de falsedad en documento público». Si lo está, hay que acreditar las notificaciones del derecho de tanteo y retracto del inquilino.
• Deudas con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, obliga a declarar que se está al corriente de los gastos o a expresar lo que se debe, aportando el certificado de la comunidad. Sin él, la escritura solo se autoriza si el comprador exonera expresamente de esa obligación.
• IBI. La vivienda queda afecta al pago del impuesto pendiente, así que se declara estar al corriente y se aporta el último recibo; lo explicamos en deudas de IBI y afección fiscal.
• Vivienda familiar. Según el artículo 1320 del Código Civil, para disponer de la vivienda habitual de la familia hace falta el consentimiento de ambos cónyuges, aunque pertenezca solo a uno. Si no consta ese consentimiento, el Reglamento Hipotecario exige que el vendedor manifieste que la vivienda no tiene ese carácter.
• Situación urbanística. Se declara que no hay expedientes de disciplina urbanística abiertos y que las obras realizadas cuentan con la licencia correspondiente; si no es así, conviene regularizarlas antes.
• Certificado de eficiencia energética. Se hace constar su entrega al comprador, que es obligatoria.
• Medios de pago. La escritura identifica cómo se paga el precio, con los datos de las transferencias o de los cheques, como vemos en formas de cobro.
• Residencia fiscal. Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe practicar la retención del 3 % del precio.

La venta como cuerpo cierto

Es frecuente que la escritura indique que la vivienda se vende «como cuerpo cierto». Según el artículo 1471 del Código Civil, cuando se vende un inmueble por un precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida, no procede aumentar ni disminuir el precio aunque la superficie real sea mayor o menor que la expresada. Es una cláusula útil para el vendedor, pero no ampara el engaño: si la superficie anunciada era claramente falsa, el comprador podría reclamar. Por eso conviene revisar antes las discrepancias entre Registro y Catastro.

Cómo prepararse antes de la firma

• Pide a la notaría el borrador de la escritura con antelación y léelo entero, incluidas las manifestaciones.
• Comprueba que coinciden con lo pactado en el contrato de arras y con lo que se dijo al comprador durante la negociación.
• Reúne con tiempo los certificados necesarios: comunidad, IBI, certificado energético, inspección técnica del edificio si procede y nota simple actualizada.
• Si hay algo relevante, como una derrama aprobada, una obra sin legalizar o un defecto conocido, decláralo por escrito. La transparencia protege al vendedor más que cualquier cláusula.

Una venta bien preparada llega a la notaría sin sorpresas: el comprador firma con confianza y el vendedor cierra la operación sin dejar abierta la puerta a reclamaciones posteriores.