Cuando los metros no coinciden: Registro y Catastro al vender en Madrid

Es un descubrimiento habitual al preparar la venta: la vivienda tiene una superficie en la escritura, otra distinta en el Catastro y, a veces, una tercera cuando se mide sobre plano. Estas discrepancias, lejos de ser un detalle menor, pueden retrasar una operación de alto standing en Madrid si el comprador o su banco las detectan. Conviene entenderlas y resolverlas antes de sacar el inmueble al mercado.

Por qué no coinciden los metros

El Registro de la Propiedad y el Catastro son dos organismos con finalidades distintas. El Registro protege la titularidad y las cargas; el Catastro tiene una función fiscal y describe físicamente el inmueble. Que sus datos no encajen es más frecuente de lo que parece, por varios motivos:

• Mediciones antiguas hechas con criterios diferentes (superficie útil frente a construida, cómputo o no de terrazas y zonas comunes).
• Obras o ampliaciones realizadas después de la construcción y nunca declaradas: un cerramiento de terraza, un bajo cubierta habilitado, una piscina o una ampliación del chalet.
• Errores de arrastre en escrituras muy antiguas que se han ido copiando sin corregir.

Detectar el origen de la diferencia es el primer paso para saber si estamos ante un simple ajuste de datos o ante una obra que hay que regularizar.

Exceso de cabida: cuando la vivienda mide más

Cuando la superficie real es mayor que la que consta en el Registro, hablamos de exceso de cabida. La Ley Hipotecaria, tras la reforma de la Ley 13/2015, ofrece varias vías para actualizar la descripción registral. Para diferencias pequeñas puede bastar con una certificación catastral coordinada; para diferencias mayores se acude al procedimiento del artículo 199, que incorpora la representación gráfica georreferenciada y da audiencia a los colindantes.

Regularizar el exceso de cabida no es solo una cuestión formal: una vivienda que mide más de lo que dice el Registro vale más, y dejar constancia oficial de esos metros permite defender mejor el precio ante el comprador.

Obras y ampliaciones sin declarar

El caso más delicado es el de las obras nuevas o ampliaciones ejecutadas y nunca inscritas. Una buhardilla acondicionada, una ampliación de la vivienda o una piscina construida años después figuran en la realidad y a veces en el Catastro, pero no en la escritura. Para inscribirlas hay que otorgar una declaración de obra nueva, que requiere, según el caso, licencia municipal o certificado de antigüedad de un técnico, además del seguro decenal cuando proceda.

Vender sin regularizar estas obras es posible, pero conviene informar al comprador con transparencia, porque él querrá saber que lo que compra está debidamente amparado. Si la vivienda necesitó en su día una licencia de primera ocupación, es un buen momento para comprobar que toda la superficie está legalizada.

Cómo llegar a la firma con los metros en orden

Lo recomendable es abordar la discrepancia al principio del proceso, cuando se reúne la documentación y se solicita la nota simple. Con la ayuda de un topógrafo o arquitecto se determina la superficie real, se decide si compensa regularizar antes de vender o dejarlo pactado con el comprador, y se evita que la financiación del comprador se complique porque la tasación no encaje con el Registro.

En vivienda premium, donde cada metro cuadrado pesa en el precio, tener la superficie clara y coordinada entre Registro y Catastro es un argumento de venta y una garantía de seguridad jurídica. Una valoración confidencial que parta de metros reales y bien documentados sitúa el inmueble en su precio justo y evita sorpresas en la recta final.