Para vender una vivienda de segunda mano en Madrid, el notario no exige, con carácter general, la licencia de primera ocupación. Sí se exige al declarar una obra nueva terminada y la piden las compañías de suministros tras una ampliación o reforma. Desde el Decreto 111/2018, la Comunidad de Madrid ya no concede cédulas de habitabilidad.
Es una de las dudas más repetidas entre quienes van a vender, sobre todo si han vivido en otra comunidad autónoma: ¿hace falta la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación para vender una casa en Madrid? La respuesta corta es que la cédula no, porque no existe, y que la primera ocupación depende del tipo de vivienda y de su historia. Aquí explicamos qué documento existe, cuándo lo piden el notario, el banco o el comprador y qué papeles sí son imprescindibles.
¿Existe la cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid?
No. El Decreto 111/2018 de la Comunidad de Madrid suprimió «a todos los efectos» el trámite de concesión de la cédula de habitabilidad. Desde entonces, la comprobación de que una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad se hace a través de la licencia urbanística municipal o del título habilitante de obra, uso u ocupación que corresponda. Hoy no se puede pedir una cédula nueva en Madrid ni hay que presentarla para vender.
Las cédulas concedidas antes de la supresión no han perdido todo su valor: el propio decreto permite seguir usándolas para contratar el agua, la luz, el gas y otros suministros en viviendas antiguas que nunca tuvieron licencia de primera ocupación. Si tiene una entre los papeles de la casa, guárdela con el resto de la documentación.
Quien venga de otra comunidad autónoma debe tener en cuenta que allí la regulación puede ser diferente; lo que aquí se explica vale para inmuebles situados en la Comunidad de Madrid.
¿Qué es la licencia de primera ocupación y qué la ha sustituido?
La licencia de primera ocupación acredita que un edificio se ha construido conforme al proyecto autorizado y que puede destinarse al uso previsto. La otorgaba el ayuntamiento al terminar la obra. Tras su reforma, la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid somete la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta a declaración responsable urbanística (artículo 155). En la ciudad de Madrid se tramita como «declaración responsable para la primera ocupación y funcionamiento».
A efectos prácticos, según la antigüedad del edificio, puede encontrarse con:
- Una licencia de primera ocupación, en edificios terminados antes del cambio de régimen.
- Una declaración responsable de primera ocupación presentada en el ayuntamiento, en obras más recientes.
- Una cédula de habitabilidad antigua, en algunas viviendas de mayor antigüedad.
La licencia y la declaración responsable de primera ocupación no caducan por el paso del tiempo, porque se refieren al edificio tal como se terminó. Otra cosa es que, después, se hagan obras de ampliación, reforma o cambio de uso que requieran un nuevo título. Si no las localiza, puede buscarlas junto a la escritura de obra nueva o de división horizontal, pedirlas al promotor o al administrador de la finca, o solicitar copia al ayuntamiento.
¿Hace falta la licencia de primera ocupación para vender una vivienda de segunda mano?
Con carácter general, no es un requisito para firmar la compraventa de una vivienda usada: el notario puede autorizar la escritura sin ella. Pero hay situaciones en las que sí se pide o conviene tenerla:
| Situación | ¿Se pide? | Quién la pide |
|---|---|---|
| Vivienda usada sin obras relevantes | En general, no | Puede pedirla el comprador |
| Declaración de obra nueva terminada | Sí | Notario y Registro |
| Ampliación o reforma importante | Puede ser necesaria | Ayuntamiento, banco o comprador |
| Alta definitiva de suministros tras la obra | Sí | Compañías suministradoras |
| Compra con hipoteca | Puede pedirse | Banco y sociedad de tasación |
¿Cuándo la piden el notario, el banco o el comprador?
El notario
En una compraventa de vivienda usada, el notario comprueba la titularidad, las cargas y la documentación exigible, pero por lo general no condiciona la venta a la primera ocupación. Es distinto en la declaración de obra nueva terminada: el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana obliga a acreditar las autorizaciones que garantizan que el edificio es apto para su uso o, si la legislación urbanística lo somete a declaración responsable, que esta se ha presentado. Eso afecta a las promociones nuevas y a quien declara una ampliación, por ejemplo una planta más en un chalet. Para construcciones antiguas sin licencia, la misma ley prevé una vía específica por antigüedad, que explicamos en el artículo sobre cómo regularizar obra nueva y ampliaciones antes de vender.
El banco del comprador
Si el comprador financia la compra, la sociedad de tasación revisa la documentación urbanística. En viviendas de obra nueva, reformadas o con ampliaciones, la falta de título de ocupación o las diferencias entre lo construido y lo autorizado pueden reducir el valor de tasación o retrasar la concesión del préstamo. Lo tratamos en el artículo sobre qué ocurre cuando la tasación del banco queda por debajo del precio.
El comprador
Un comprador bien asesorado puede pedirla dentro de su revisión previa, sobre todo si la vivienda es un ático con la terraza cerrada, un antiguo local convertido en vivienda o un chalet ampliado. Tenerla preparada transmite confianza y evita retrasos en la negociación.
Las compañías de suministros
El artículo 162 de la misma Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid obliga a las empresas de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones a pedir el documento que acredite la declaración responsable de primera ocupación para contratar de forma definitiva los suministros en edificios de nueva planta o que hayan sido objeto de obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación. En una vivienda usada con los suministros ya contratados, lo habitual es un simple cambio de titularidad.
¿Qué documentos sí son obligatorios al vender en Madrid?
Aunque la primera ocupación no sea imprescindible en una vivienda usada, otros documentos sí lo son o se piden de forma habitual:
- Certificado de eficiencia energética. El Real Decreto 390/2021 obliga, con carácter general, a ponerlo a disposición del comprador; lo detallamos en el certificado energético al vender.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, que acredita la titularidad y las cargas: qué es y por qué es clave.
- Escritura de propiedad y último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago.
- Inspección técnica del edificio en regla, si por su antigüedad le corresponde.
Tiene la lista completa en el artículo sobre qué documentación se necesita para vender una vivienda en Madrid.
¿Qué hacer si la vivienda tiene obras o ampliaciones sin legalizar?
Que no exista la cédula no significa que cualquier vivienda se venda sin más. Si hay ampliaciones, cerramientos o cambios de distribución que no constan en la licencia, en el Registro o en el Catastro, conviene regularizarlos antes de salir al mercado: pueden complicar la financiación del comprador y dar lugar a reclamaciones después de la venta. Es un caso frecuente en áticos con la terraza cerrada; lo explicamos en cerramiento de terraza sin licencia.
Lo más práctico es revisar la documentación urbanística antes de fijar el precio y de anunciar la vivienda. En Luxor Haus revisamos los papeles del inmueble antes de comercializarlo, para llegar a la notaría sin sorpresas. Si está preparando la venta, puede consultar la guía completa para vender una vivienda de lujo en Madrid o conocer el valor de su vivienda con la valoración online de Luxor Haus, gratuita, instantánea y confidencial.
Primera ocupación en la ciudad de Madrid y en la Comunidad de Madrid
En la ciudad de Madrid rige la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, en vigor desde junio de 2022. Al terminar una actuación en la que lo exija la legislación del suelo, el titular presenta una declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento (artículo 53) y, en un plazo máximo de tres meses, los servicios técnicos municipales o una entidad colaboradora la comprueban (artículo 54). La licencia de primera ocupación y funcionamiento queda para las actividades del anexo I de la ordenanza o para cuando la exija la normativa sectorial (artículo 51). En el resto de la Comunidad de Madrid, cada ayuntamiento tramita la declaración responsable que prevé la Ley 9/2001 del Suelo con su propia normativa.
| Cuestión | Ciudad de Madrid | Fuente |
|---|---|---|
| Fin de una obra sujeta a primera ocupación | Declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento | Art. 53, Ordenanza 6/2022 |
| Comprobación municipal | Visita en un máximo de tres meses, con acta de conformidad o disconformidad | Art. 54, Ordenanza 6/2022 |
| Licencia de primera ocupación y funcionamiento | Actividades del anexo I o cuando la exija la normativa sectorial | Art. 51, Ordenanza 6/2022 |
Preguntas frecuentes
¿Hace falta la licencia de primera ocupación para vender un piso en Madrid?
En una vivienda de segunda mano sin obras relevantes, con carácter general, no: el notario puede autorizar la escritura sin ella. Sí se exige al declarar una obra nueva terminada, y pueden pedirla el banco del comprador o el propio comprador. Tenerla localizada evita retrasos en la negociación.
¿Qué pasa con la licencia de primera ocupación en las viviendas antiguas?
Muchos edificios antiguos no la tienen o no se encuentra, y eso, por sí solo, no impide venderlos. Para contratar suministros, el Decreto 111/2018 permite seguir usando la cédula de habitabilidad concedida antes de su supresión. Y las construcciones sin licencia cuyo plazo para ordenar la demolición ya ha transcurrido pueden inscribirse por antigüedad, acreditando la fecha de terminación, según el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Madrid en comprobar la primera ocupación?
Tras presentar la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento, los servicios técnicos municipales o una entidad colaboradora deben hacer la visita de comprobación en un plazo máximo de tres meses y levantar un acta de conformidad o disconformidad, según el artículo 54 de la Ordenanza 6/2022.
¿Caduca la licencia de primera ocupación?
No caduca por el paso del tiempo. Puede hacer falta un nuevo título si se hacen obras de ampliación, reforma o cambio de uso que lo requieran.
¿Dónde se consigue una copia de la licencia de primera ocupación?
Suele estar con la escritura de obra nueva o de división horizontal. Si no, puede pedirse al promotor o al administrador de la finca, o solicitarse al ayuntamiento.
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