Cerramiento de terraza sin licencia: qué hacer antes de vender tu piso en Madrid

Acristalar la terraza es una de las reformas más frecuentes en los pisos de Madrid: se ganan metros útiles, se aísla del ruido y se aprovecha el espacio durante todo el año. El problema llega al vender, cuando el comprador o su banco preguntan si ese cerramiento tiene permiso. En el alto standing, donde el comprador llega asesorado, un cerramiento de terraza sin licencia puede convertirse en un motivo de rebaja o incluso en una condición para firmar.

Dos permisos distintos: comunidad y Ayuntamiento

Un cerramiento necesita, en principio, dos autorizaciones independientes, y tener una no sustituye a la otra.

• La comunidad de propietarios. La terraza puede ser privativa, pero la fachada es un elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal impide alterar la configuración exterior del edificio sin autorización y menciona expresamente el cerramiento de terrazas entre las obras que requieren la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Muchas comunidades aprueban un modelo único de perfilería y vidrio para mantener la estética de la fachada.
• El Ayuntamiento. El cerramiento es una obra que necesita el título habilitante municipal correspondiente. Además, según la normativa urbanística aplicable, la superficie cerrada puede computar como edificabilidad. Si el edificio ya ha agotado la edificabilidad que le permite el planeamiento, el cerramiento puede no ser legalizable.

Qué riesgos traslada al comprador

Quien compra una vivienda con una obra irregular hereda su situación. Por eso el comprador y su asesor querrán saber:

• Si la comunidad puede exigir la retirada. La tolerancia prolongada y conocida por la comunidad puede limitar esa reclamación, pero es un terreno discutido que depende de cada caso y de lo que recojan las actas.
• Si el Ayuntamiento puede actuar. La administración dispone de un plazo para restablecer la legalidad urbanística. Una vez transcurrido, ya no puede ordenar la demolición, pero la obra no se convierte en legal y puede condicionar futuras licencias en la vivienda.
• Cómo afecta a la superficie. La tasación del banco del comprador puede no computar como vivienda los metros ganados sin permiso, lo que reduce el valor de tasación y la financiación disponible.
• Estética y conservación. Un cerramiento distinto del resto de la fachada puede obligar a adaptarlo si la comunidad acuerda unificar el modelo.

Cómo actuar antes de poner la vivienda a la venta

Lo recomendable es revisar la situación antes de publicar el anuncio, no cuando el comprador ya ha firmado las arras:

• Busca en las actas si la junta aprobó el cerramiento o un modelo común. Si no hay acuerdo, valora solicitar su ratificación en la próxima junta.
• Consulta el expediente municipal de la finca o pide a un arquitecto que estudie si la obra es legalizable y con qué coste.
• Revisa el catastro y el registro: si la superficie construida que figura no coincide con la real, conviene saberlo antes. Lo explicamos en el artículo sobre la discrepancia de superficie entre registro y catastro.
• Si no es legalizable, decide si mantenerlo informando al comprador, retirarlo o reflejarlo en el precio.

Anunciar con transparencia protege el precio

En el anuncio y en el dosier, describe la superficie legal y presenta el cerramiento como lo que es: una terraza acristalada. Venderla como un salón ampliado genera expectativas que se rompen con la nota simple o con la tasación, y abre la puerta a reclamaciones por vicios ocultos o por falta de correspondencia con lo ofrecido.

Refleja la situación en las manifestaciones del vendedor, tanto en el contrato de arras como en la escritura. Un comprador informado negocia con datos; uno que lo descubre tarde negocia con desconfianza. La diferencia entre los metros útiles y construidos legales y los metros reales de uso es, precisamente, uno de los puntos que más discusión generan al valorar áticos y pisos con terraza en Madrid.