El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) tiene una particularidad que muchos propietarios desconocen hasta que venden: sus deudas no se quedan solo con la persona, sino que acompañan al inmueble. Si hay recibos sin pagar, el comprador puede acabar respondiendo de ellos, y ningún comprador bien asesorado firma una escritura sin tenerlo resuelto.
Qué es la afección fiscal del IBI
El artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, cuando cambia la titularidad de un inmueble, este queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria del IBI. En la práctica significa lo siguiente:
- El obligado al pago es quien era propietario el 1 de enero de cada año, porque ese día se devenga el impuesto.
- Si el vendedor no paga y el ayuntamiento no consigue cobrarle, puede dirigirse contra el nuevo propietario como responsable subsidiario, después de declarar fallido al deudor principal.
- La afección alcanza a las deudas no prescritas, que en general son las de los cuatro últimos años.
Por eso el comprador y su abogado lo revisan siempre, y cualquier recibo pendiente se convierte en un obstáculo para firmar o en un motivo para retener parte del precio en la notaría hasta que se acredite el pago.
Qué comprueba el notario
La misma ley obliga a los notarios a solicitar información y advertir expresamente a las partes sobre las deudas pendientes de IBI asociadas al inmueble que se transmite. Además, en la escritura debe constar la referencia catastral, y es habitual que se pida al vendedor el último recibo pagado.
Si aparece una deuda, lo normal es que se liquide antes de la firma o que se retenga del precio la cantidad necesaria para pagarla. Cualquiera de las dos opciones es mejor que descubrirlo el mismo día de la escritura, cuando la presión juega en contra del vendedor.
Cómo comprobar si tienes IBI pendiente
- Revisa tus recibos. Si lo tienes domiciliado, comprueba en el banco que se han cargado todos los plazos, incluidos los de un pago fraccionado.
- Consulta al ayuntamiento. En la ciudad de Madrid, la Agencia Tributaria Madrid permite consultar los recibos y obtener justificantes de pago. En otros municipios, el trámite se hace ante su servicio de recaudación o ante el organismo en el que tengan delegada la gestión.
- Mira la nota simple. Si una deuda antigua llegó a la vía de apremio, puede figurar un embargo a favor del ayuntamiento que habrá que cancelar antes de la firma o en el mismo acto. Lo explicamos en cómo vender una vivienda con cargas o embargos.
- Comprueba el titular catastral. Si el recibo sigue llegando a nombre de un antiguo propietario o de una herencia sin tramitar, conviene regularizarlo con una alteración catastral antes de vender.
El IBI del año de la venta y otras deudas que siguen a la vivienda
El IBI del ejercicio corresponde legalmente a quien era propietario el 1 de enero, normalmente el vendedor. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha admitido que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo en que este sea propietario, salvo pacto en contrario. Lo prudente es dejarlo escrito en el contrato de arras y en la escritura. Tienes el cálculo en nuestra guía sobre el prorrateo del IBI.
El IBI no es la única deuda que viaja con la vivienda:
- Cuotas de comunidad. Según la Ley de Propiedad Horizontal, el piso responde de lo adeudado en la anualidad en curso y en los tres años naturales anteriores. El vendedor debe aportar el certificado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador le exonere expresamente.
- Cuotas de entidades de conservación. En muchas urbanizaciones de chalets de la Comunidad de Madrid, la entidad urbanística de conservación también reclama sus cuotas pendientes, y el comprador pedirá el certificado correspondiente.
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