Saneamiento por evicción: qué garantiza el vendedor al vender su casa en Madrid

Cuando vendes una vivienda, tu responsabilidad no termina al entregar las llaves. El Código Civil obliga al vendedor a entregar la cosa y a responder de ella mediante el saneamiento (artículo 1461). Ese saneamiento tiene dos caras: los vicios ocultos y la evicción, que es la garantía de que el comprador podrá conservar lo que ha comprado. Conocerla bien evita sorpresas años después de la firma.

Qué es la evicción y cuándo se produce

Según el artículo 1475 del Código Civil, hay evicción cuando el comprador se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la vivienda. Es decir, un tercero demuestra ante un juez que tenía sobre el inmueble un derecho que ya existía cuando tú vendiste. El vendedor responde aunque la escritura no diga nada: es una obligación legal.

La inscripción en el Registro de la Propiedad protege mucho al comprador de buena fe, por lo que la evicción es poco frecuente en viviendas con títulos claros. Pero no es imposible, sobre todo en estos casos:

• Lindes mal definidas: parte del jardín o de la parcela de un chalet pertenece en realidad al vecino o a un espacio público.
• Deslindes de dominio público: en la Comunidad de Madrid hay urbanizaciones bordeadas por vías pecuarias o arroyos cuyo deslinde puede afectar a parcelas privadas.
• Elementos comunes ocupados: una terraza, un patio o un trastero que un propietario anterior anexionó sin acuerdo de la comunidad y que esta reclama.
• Herencias mal cerradas: un heredero omitido que impugna la partición de la que procede tu título.
• Derechos de adquisición preferente: un inquilino al que no se notificó la venta y que ejercita el retracto; lo explicamos en tanteo y retracto del inquilino.

Qué debe pagar el vendedor si hay evicción

Si el comprador pierde la vivienda, y salvo que se haya pactado otra cosa, el artículo 1478 obliga al vendedor a:

• Restituir el precio que tuviera la vivienda en el momento de la evicción, sea mayor o menor que el de la venta.
• Pagar los frutos o rendimientos que el comprador haya tenido que entregar a quien ganó el pleito.
• Abonar las costas del pleito que motivó la evicción y, en su caso, las del seguido contra el vendedor para el saneamiento.
• Reembolsar los gastos del contrato que pagó el comprador.
• Si vendió de mala fe, indemnizar además los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato.

Si la pérdida es solo parcial, pero de tal importancia que el comprador no habría comprado sin esa parte, este puede pedir la rescisión del contrato (artículo 1479). Además, el artículo 1483 regula un supuesto cercano: si la vivienda está gravada con una carga o servidumbre no aparente que la escritura no menciona y que, por su naturaleza, hace presumir que el comprador no la habría adquirido de conocerla, este puede pedir la rescisión o una indemnización durante un año desde la escritura; pasado ese año, solo la indemnización, dentro del año siguiente a descubrirla. Por eso conviene declarar cualquier servidumbre, aunque creas que no tiene importancia.

Requisitos y pactos sobre la garantía

El comprador no puede exigir el saneamiento hasta que haya sentencia firme (artículo 1480) y, además, debe haber notificado la demanda al vendedor para que este pueda defenderse (artículo 1481). Si falta esa notificación, el vendedor no está obligado al saneamiento.

Las partes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta garantía (artículo 1475), pero el pacto que exima al vendedor es nulo si este actuó de mala fe (artículo 1476). Y aunque el comprador haya renunciado al saneamiento, el vendedor deberá devolver el precio que tuviera la vivienda al tiempo de la evicción, salvo que la renuncia se hiciera conociendo los riesgos y asumiendo sus consecuencias (artículo 1477).

Cómo protegerte antes de firmar las arras

La mejor defensa es prevenir. Antes de salir al mercado, en Luxor Haus revisamos con el propietario la documentación básica para detectar estos riesgos a tiempo:

• Una nota simple actualizada, comprobando que la descripción registral coincide con la realidad.
• En chalets, las lindes y la superficie de la parcela con la representación gráfica georreferenciada, y si la finca está afectada por alguna vía pecuaria o cauce.
• Si heredaste la vivienda, que la aceptación y la adjudicación de la herencia estén bien hechas e inscritas.
• La situación arrendaticia y cualquier carga o servidumbre conocida, que deben constar en la escritura.

Si aparece un riesgo concreto, no lo calles: pacta con asesoramiento jurídico cómo se asume y déjalo por escrito. La transparencia no solo evita pleitos; es la única forma de que un pacto que limite tu responsabilidad sea válido, porque la mala fe lo anula.