En resumen: la nota de afección fiscal no impide vender. Indica que la vivienda responde de una posible liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o de Sucesiones y Donaciones, aunque cambie de dueño (artículo 79 de la Ley General Tributaria). En la nota ordinaria de esos dos impuestos, el efecto termina como máximo a los cinco años.
Es una de las líneas de la nota simple que más inquietan, porque parece una deuda y el comprador la verá en cuanto pida la información registral. Para el proceso completo, consulta la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.
¿Qué es la nota de afección fiscal que aparece en la nota simple?
Cuando inscribes una compra, una herencia o una donación, el Registro de la Propiedad no sabe si lo que declaraste es definitivo, porque la Administración puede comprobarlo después. Por eso, según el artículo 122 del Reglamento del ITP y el artículo 100 del Reglamento de Sucesiones, el registrador anota al margen que el bien queda afecto al pago de la liquidación que, en su caso, proceda.
- Se pone de oficio. Aparece aunque hayas ingresado el impuesto. La propia nota suele indicar el importe satisfecho.
- Es una garantía, no una deuda. Dice que la vivienda respondería si llegara una liquidación pendiente, no que exista.
- No es un embargo ni tiene que ver con el IBI. El embargo se trata en vender una vivienda con cargas, y el recibo municipal, en deudas de IBI al vender.
¿Puedo vender mi vivienda si tiene una afección fiscal?
Sí. Ninguna norma lo prohíbe y el notario puede autorizar la escritura. Lo que cambia es la posición del comprador: el artículo 79 de la Ley General Tributaria dice que los bienes quedan afectos cualquiera que sea su poseedor, y que el adquirente responde subsidiariamente con ellos si la deuda no se paga. Además, el artículo 5 del Reglamento del ITP aclara que no se considera protegido por la fe pública registral al tercero cuando la afección consta en el Registro.
En alto standing pesa más: un ajuste sobre un valor elevado puede ser relevante, y el asesor del comprador lo revisará en su análisis previo de la compra. Su banco también puede preguntar: conviene llegar con la respuesta preparada.
¿Cuándo caduca y cómo se cancela la afección fiscal?
Depende de qué garantice la nota, así que hay que leer su texto literal:
| Tipo de nota | Qué garantiza | Cuándo deja de tener efecto |
|---|---|---|
| ITP por autoliquidación | La liquidación complementaria que proceda | Con la carta de pago de esa liquidación y, en todo caso, a los cinco años desde que se extendió |
| Sucesiones y Donaciones | Las liquidaciones pendientes del impuesto | Con la carta de pago, o justificando fehacientemente el ingreso, y, en todo caso, a los cinco años desde su fecha |
| Beneficio fiscal condicionado | El importe que se habría pagado sin el beneficio | Ligada al cumplimiento del requisito: compruébalo con el Registro |
| Usufructo y nuda propiedad | La liquidación por la extinción del usufructo | Ligada a esa extinción: compruébalo con el Registro |
| 3 % de la venta de un no residente | La retención que debió ingresar quien le compró o, si es menor, su impuesto | Por caducidad o con el original de la carta de pago, entre otras vías |
Según la Resolución de 21 de enero de 2020, las notas de Sucesiones se cancelan con el pago acreditado con carácter firme, por caducidad, con el consentimiento de Hacienda o por resolución judicial firme, criterio que se repite en ITP. Estos errores ya han llegado a recurso:
- Aportar solo la autoliquidación. No bastó en ese mismo caso, porque la Administración aún podía comprobar y liquidar.
- Presentar el pago de otro impuesto. En la Resolución de 15 de noviembre de 2018, los recibos de la plusvalía municipal no sirvieron para una nota de Sucesiones.
- Llevar fotocopias. La Resolución de 17 de enero de 2023 exigió el original de las cartas de pago de la retención del 3 %.
- Pedir que se borre porque no debió ponerse. La Resolución de 19 de abril de 2022 rechazó cancelarla sin consentimiento de Hacienda ni resolución judicial.
Pasados los cinco años, la nota puede seguir apareciendo hasta que se cancele. El artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario prevé cancelar lo caducado al expedir una certificación o al practicar otro asiento sobre la finca. Más detalle en cómo cancelar cargas caducadas.
Que la nota caduque elimina esa garantía registral, pero no certifica que no se debiera nada. La prescripción del impuesto va aparte: con carácter general, cuatro años (artículo 66 de la Ley General Tributaria).
¿Cuánto puede haber en juego? Dos ejemplos en la Comunidad de Madrid
En el ITP se aplica, con carácter general, el 6 % a los inmuebles y, desde 2022, la base no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro, si existe. Ejemplo teórico de una compra declarada por debajo del valor de referencia:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio declarado | 1.200.000 € |
| ITP ingresado (6 %) | 72.000 € |
| Valor de referencia en la fecha de la compra | 1.300.000 € |
| ITP sobre ese valor (6 %) | 78.000 € |
| Diferencia que podría reclamarse | 6.000 €, más intereses de demora |
En Sucesiones, el importe suele ser menor si heredas de un familiar cercano. Si el fallecido residía aquí, la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 % de la cuota a los grupos I y II (descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes). La reducción del 95 % por vivienda habitual, con límite de 123.000 € por heredero, exige mantener la adquisición cinco años. Lo explicamos en si hay que esperar cinco años para vender un piso heredado.
¿Qué preparar antes de poner la vivienda a la venta?
- Pide una nota simple reciente y localiza el impuesto, la fecha y el importe de la afección.
- Reúne la escritura y la autoliquidación: modelo 600 en el ITP, 650 en Sucesiones y 651 en Donaciones, con su justificante de pago.
- Comprueba si hay liquidaciones o requerimientos abiertos. Si quedan dudas, consulta a la Administración tributaria donde presentaste la autoliquidación.
- Revisa lo que declaraste. Si fue de menos, tu asesor fiscal valorará una autoliquidación complementaria, con los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria que correspondan.
- Calcula la fecha de caducidad. Si está cerca, puede convenir ajustar los plazos de la venta.
Si la nota sigue vigente en la firma, explícala: ocultar información al comprador crea problemas mayores. Podéis recoger en las manifestaciones de la escritura que asumes cualquier liquidación derivada de tu adquisición e incluso dejar una cantidad en depósito notarial hasta que la nota caduque. Ten presente que, según el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria, esos pactos no producen efectos ante la Administración; solo os obligan entre vosotros.
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Preguntas frecuentes
¿La nota de afección fiscal significa que debo dinero a Hacienda?
No necesariamente. El registrador la pone de oficio al inscribir una compra, una herencia o una donación, aunque el impuesto se haya pagado. Indica que la vivienda responde de una posible liquidación posterior; no acredita que exista una deuda.
¿Cuánto dura la afección fiscal en el Registro?
La nota del ITP por autoliquidación y la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones quedan sin efecto, en todo caso, a los cinco años desde su fecha. Las notas ligadas a un beneficio fiscal condicionado o a la extinción de un usufructo pueden seguir otra lógica, así que conviene leer su texto y consultarlo con el Registro.
¿La nota de afección desaparece sola de la nota simple a los cinco años?
No conviene darlo por hecho: puede seguir apareciendo hasta que el Registro practique la cancelación. Antes de salir al mercado, pregunta en tu Registro de la Propiedad cómo cancelarla, para que el comprador reciba una información registral limpia.
¿Quién paga si Hacienda gira una liquidación después de la venta?
El impuesto es de quien adquirió mediante la operación que originó la nota, normalmente tú. Si no se paga y la nota sigue vigente, la Administración puede dirigirse contra la vivienda, y el comprador respondería con ella. Lo que hayáis pactado no vincula a Hacienda, pero permite al comprador reclamarte lo que haya tenido que abonar.
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