Qué debe contar el vendedor al comprador: ocultar información, dolo y sus consecuencias al vender en Madrid

En resumen: el vendedor de una vivienda no tiene que enumerar cada detalle, pero sí debe contar lo que, de saberlo, cambiaría la decisión del comprador: defectos ocultos, cargas, deudas con la comunidad, inquilinos o problemas urbanísticos. Callarlo puede ser dolo según los artículos 1269 y 1270 del Código Civil, que permite anular la venta o reclamar daños.

En alto standing, el comprador suele revisar la casa con técnicos y abogados, y una sorpresa tras la firma puede acabar en una reclamación cuantiosa. Aquí verás qué dice la ley, qué contar siempre y cómo dejarlo por escrito. El resto de la operación está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Está obligado el vendedor a contar los defectos de la vivienda?

El Código Civil no tiene un artículo que diga «el vendedor informará de todo», pero el resultado práctico es parecido por tres vías que se suman:

• La buena fe. El artículo 7 exige ejercer los derechos conforme a la buena fe, y el 1258 extiende los contratos a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a ella.
• El dolo, también por omisión. El artículo 1269 del Código Civil define el dolo como las «palabras o maquinaciones insidiosas» que llevan al otro a contratar. El Tribunal Supremo admite el dolo por omisión o reticencia: callar un dato relevante que la otra parte no podía conocer y que, por buena fe, había que revelar.
• El saneamiento por vicios ocultos. Los artículos 1484 a 1490 hacen responder al vendedor de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o lo disminuyan tanto que el comprador no la habría comprado, o habría pagado menos, de haberlos conocido. Y responde aunque no los conociera, salvo que se haya pactado lo contrario (artículo 1485).

La línea divisoria es clara: el artículo 1484 excluye los defectos manifiestos y los que un comprador perito debía conocer fácilmente por su oficio. No tienes que señalar lo que se ve en una visita; sí lo que solo tú sabes. Lo desarrollamos en detalle en vicios ocultos al vender una vivienda.

¿Qué información debes dar siempre al comprador?

En una vivienda de alto standing, estos son los puntos que conviene poner sobre la mesa antes de firmar las arras:

• Defectos físicos que conozcas: humedades que se repiten, reparaciones estructurales, termitas, averías recurrentes de climatización o piscina y problemas de ruido y aislamiento acústico.
• Cargas y derechos de terceros: hipotecas, embargos, usufructos y servidumbres, sobre todo las no aparentes, como el paso de canalizaciones por la parcela.
• Deudas y derramas de la comunidad: cuotas pendientes y derramas ya aprobadas, así como pleitos de la comunidad que puedan acabar en una derrama.
• Ocupación de la vivienda: si hay inquilino, un familiar que vive sin contrato o cualquier otra persona con derecho a usarla.
• Situación urbanística: obras sin licencia (cerramientos, ampliaciones, buhardillas), expedientes municipales abiertos o una inspección técnica del edificio desfavorable. Si hay algo pendiente, lo ideal es regularizarlo antes de vender.
• Documentación obligatoria: el Real Decreto 390/2021 obliga a entregar al comprador una copia del certificado de eficiencia energética registrado, y la superficie que anuncies debe ser la real.

Algunas de estas informaciones, además, la ley las exige expresamente en la escritura. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar si está al corriente con la comunidad y a aportar el certificado del secretario, salvo que el comprador le exima de forma expresa. Y el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al vendedor, si la vivienda no está arrendada, a declararlo así en la escritura, «bajo la pena de falsedad en documento público».

¿Qué puede reclamar el comprador si se le ocultó algo?

Depende de qué se ocultó y de si el vendedor lo sabía:

El artículo 1270 del Código Civil distingue dos grados: el dolo grave, sin el cual el comprador no habría comprado, permite anular la venta; el incidental, que solo influyó en las condiciones (por ejemplo, el precio), obliga a indemnizar. Cuando el defecto es tan serio que la vivienda no sirve para vivir, los tribunales pueden tratarlo como un incumplimiento del contrato, con el plazo general de cinco años del artículo 1964.

¿Te protege vender «en el estado en que se encuentra»?

Solo en parte. El artículo 1485 del Código Civil permite pactar que el vendedor no responda de los vicios ocultos, pero únicamente de los que de verdad ignoraba. Si conocías el problema y lo callaste, la cláusula no sirve: el artículo 1102 declara nula la renuncia a la acción por dolo.

Además, una fórmula genérica como «en el estado en que se encuentra» no siempre basta: los tribunales suelen exigir que la exclusión del saneamiento se pacte de forma clara y expresa. Y, aun así, solo cubre lo desconocido, nunca lo callado. La protección real es que el comprador lo sepa y conste.

¿Cómo dejarlo por escrito y vender con tranquilidad?

• Reúne la documentación antes de salir al mercado: nota simple, certificado de la comunidad, IBI, certificado energético, inspección técnica, licencias y facturas de reformas. Un buen dosier de venta y el historial de mantenimiento resuelven casi todas las dudas.
• Incluye un anexo de información en las arras: una relación de lo que se ha comunicado al comprador (la humedad reparada, la derrama aprobada, la servidumbre de paso), con la frase «el comprador declara conocer y aceptar» y la firma de ambos. Más detalles en nuestra guía del contrato de arras.
• Mantén la coherencia con la escritura: lo que digas en las arras debe coincidir con las manifestaciones del vendedor en la escritura.
• Facilita la inspección del comprador: lo que su técnico pudo revisar difícilmente será un vicio oculto. Más en la revisión previa del comprador.
• Refleja el defecto en el precio: un problema conocido se negocia antes de firmar; descubierto después, se discute en un juzgado.

En Luxor Haus preparamos con el propietario el dosier de la vivienda y revisamos con él qué conviene contar y cómo, para que el comprador llegue a la notaría sin sorpresas. Si quieres saber cuánto vale tu casa y cómo presentarla, pide una valoración confidencial y sin compromiso: trabajamos con una comisión de hasta el 2 % y honorarios claros, cerrados desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que decir que la vivienda tuvo una inundación ya reparada?

Si la reparación fue completa y el problema no se repite, no es un vicio oculto en sentido estricto. Aun así, conviene mencionarlo y entregar las facturas: demuestra transparencia y desactiva una acusación de ocultación si aparece una mancha meses después. Si la causa no se resolvió del todo, sí debes contarlo.

¿Cuánto tiempo tiene el comprador para reclamarme después de la venta?

Depende de la acción: seis meses desde la entrega por vicios ocultos (artículo 1490 del Código Civil), un año desde la escritura por cargas no aparentes (artículo 1483) y cuatro años desde la consumación para anular por dolo (artículo 1301). Si el defecto hace la vivienda inservible, los tribunales pueden aplicar el plazo general de cinco años por incumplimiento.

Si el comprador hizo su propia inspección, ¿puede reclamarme?

Su inspección reduce mucho el riesgo, porque lo que un técnico pudo detectar con una revisión normal difícilmente se considerará oculto. Pero no te libera de lo que ocultaste a sabiendas ni de lo que no podía detectarse sin obras. La mejor protección es que lo informado conste por escrito y firmado.

¿Puedo pactar que no respondo de los vicios ocultos?

Sí, el artículo 1485 del Código Civil lo permite si se pacta de forma expresa, pero solo cubre los defectos que realmente ignorabas. Si conocías el problema y lo callaste, la cláusula no te protege, porque la renuncia a la acción por dolo es nula (artículo 1102).