Derramas y gastos de comunidad al vender tu vivienda en Madrid: quién paga qué

Pocas cosas enturbian tanto el cierre de una compraventa como una derrama pendiente que aparece a última hora. En comunidades con piscina, ascensor, conserjería o garaje —habituales en la vivienda de alto standing de Madrid— las obras y los gastos extraordinarios son frecuentes, y saber quién paga qué evita discusiones el día de la firma. La buena noticia es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fija reglas claras; basta con conocerlas y dejarlas bien atadas en la escritura.

Quién paga la derrama al vender: la regla de la LPH

La clave está en el artículo 17.11 de la LPH. Los gastos de una obra o mejora corresponden a quien sea propietario en el momento en que se aprueba la derrama en la junta, con independencia de cuándo se pague o de cuándo se ejecute la obra. Es decir, lo que determina el obligado no es la fecha de la firma de la venta, sino la fecha del acuerdo de la comunidad.

• Si la junta aprobó la derrama antes de la venta, la paga el vendedor, aunque las cuotas se giren después de haber vendido.
• Si se aprueba después de la firma, corresponde al comprador, aunque la obra se estuviera hablando desde hacía meses.

Esta regla es dispositiva: comprador y vendedor pueden pactar otro reparto en el contrato de arras o en la escritura. Lo importante es escribirlo, no dejarlo a la interpretación. En el segmento premium, una derrama de fachada o de renovación de instalaciones puede alcanzar cifras muy relevantes, así que conviene concretarla.

Deudas de comunidad y afección real

Distinto de las derramas es estar al corriente de las cuotas ordinarias. El artículo 9.1.e) de la LPH establece la afección real: la vivienda responde de las cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Esto significa que la deuda "viaja" con el inmueble: si el vendedor debe cuotas, la comunidad puede reclamarlas al nuevo propietario dentro de ese límite temporal.

Por eso la ley obliga al vendedor a aportar en la firma un certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad, emitido por el administrador con el visto bueno del presidente. El comprador solo puede renunciar a él de forma expresa. Preparar este documento con antelación es uno de los pasos que detallamos en nuestra guía sobre el certificado de deuda cero con la comunidad.

Cómo dejarlo todo cerrado antes de la firma

Para que no haya sorpresas, recomendamos al propietario:

• Solicitar al administrador el certificado de estar al corriente con tiempo, no la víspera de la notaría.
• Pedir las actas de las últimas juntas para comprobar si hay derramas aprobadas o en estudio.
• Aclarar por escrito, en las arras, el reparto de cualquier derrama pendiente y de las cuotas del mes en curso.
• Comunicar la venta al administrador para que el cambio de titularidad quede registrado y las próximas cuotas se giren al comprador.

Todo esto forma parte del bloque de documentación necesaria para vender y conviene tenerlo listo desde el principio, junto con la nota simple y el certificado energético.

El caso de las obras ya en marcha

Un supuesto delicado es el de una obra aprobada y en ejecución en el momento de vender, con parte de la derrama pagada y parte pendiente. La regla general sigue siendo la misma: si la aprobación fue anterior a la venta, el obligado es el vendedor por el total, aunque el pago se fraccione. Si prefiere que el comprador asuma las cuotas futuras, debe pactarse expresamente y descontar o ajustar el precio en consecuencia. Reflejarlo con precisión en la escritura evita reclamaciones posteriores entre las partes.

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