Quien compra una vivienda de alto standing en Madrid no solo compra metros y ubicación: compra también la tranquilidad de que la casa funciona y seguirá funcionando. Por eso, cada vez más compradores y sus técnicos piden algo que muchos vendedores no tienen ordenado: el historial de mantenimiento de la vivienda, con facturas, garantías y certificados. Tenerlo preparado acorta la negociación, sostiene el precio y, además, puede ahorrarte impuestos.
Por qué el comprador de lujo pide el historial
En una vivienda de cierto valor, las instalaciones son una parte importante de lo que se paga: climatización por aerotermia o suelo radiante, domótica, piscina con depuradora, ascensor privado, alarma o riego automático. El comprador no puede comprobar su estado a simple vista, y lo sabe. Cuando falta información, hace lo racional: supone lo peor y lo descuenta de su oferta.
Un historial bien documentado cambia esa dinámica. Demuestra que la vivienda se ha cuidado, permite que el técnico del comprador haga su revisión previa sin encontrar lagunas y reduce el margen para pedir rebajas por reparaciones «por si acaso». También te protege: si informas por escrito del estado real de la casa, limitas futuras reclamaciones por vicios ocultos.
Qué documentos reunir
- Obras y reformas: presupuestos, facturas, licencias o declaraciones responsables presentadas en el ayuntamiento y, si hubo proyecto, el certificado final de obra y los planos actualizados.
- Instalaciones: boletín eléctrico, certificado de la última inspección periódica de gas (cada cinco años) y registros de mantenimiento de calderas y bombas de calor conforme al RITE.
- Garantías y contratos de mantenimiento: climatización, placas solares, ascensor privado, piscina, jardinería, seguridad y domótica, con el nombre de la empresa que los atiende.
- Manuales y accesos: instrucciones de la domótica, de la alarma y de los electrodomésticos integrados, y un listado de lo que queda instalado en la venta.
- Documentación del edificio: en pisos, la inspección técnica del edificio, las actas con obras aprobadas y el certificado de deuda con la comunidad.
- Fotografías de obra: imágenes de instalaciones ocultas (tuberías, impermeabilización, aislamiento) tomadas durante la reforma; para un técnico valen mucho.
Si algo falta, casi siempre se puede reconstruir: pide duplicados a las empresas instaladoras o al administrador de la finca, y busca en tus extractos bancarios los pagos antiguos.
El beneficio fiscal: las mejoras reducen el IRPF de la venta
Además de ayudarte a vender mejor, las facturas tienen un efecto directo en tus impuestos. Según la Ley del IRPF, el valor de adquisición de la vivienda incluye el coste de las inversiones y mejoras realizadas en ella. Cuanto mayor sea ese valor, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto. Una reforma integral, una ampliación o la instalación de aerotermia pueden restar decenas de miles de euros a la ganancia sujeta.
Ojo con la diferencia: las mejoras suman, pero las simples reparaciones y la conservación (pintar, sustituir una pieza estropeada, arreglar una avería) no se añaden al valor de adquisición. Si la vivienda estuvo alquilada, esos gastos se deducían del rendimiento del alquiler, no de la ganancia de la venta. Lo explicamos con detalle en obras de mejora frente a reparación en el IRPF. Y sin factura a tu nombre ni justificante de pago, Hacienda puede rechazar el gasto en una comprobación.
Cómo presentarlo en la venta
Ordena todo en una carpeta digital con un índice sencillo, por estancias o por instalaciones, con fecha, empresa e importe. No hace falta entregarlo entero en la primera visita: basta con que el comprador sepa que existe y vea un resumen. La documentación completa se comparte con el comprador interesado y su técnico durante la negociación, y conviene dejar constancia de lo que se entrega en el inventario del día de la firma.
En Luxor Haus integramos ese resumen en el dosier de venta, junto al reportaje fotográfico y los planos, porque una casa bien documentada transmite confianza desde el primer contacto y llega a la mesa de negociación con argumentos, no con dudas.
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