Vender una vivienda con un familiar o una expareja viviendo sin contrato (precario) en Madrid

En resumen: una vivienda en la que vive un familiar o una expareja sin contrato ni renta se puede vender, pero con menos compradores y peor precio. Lo habitual es recuperar antes la posesión: acuerdo de salida por escrito o desahucio por precario (artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con negociación previa obligatoria desde 2025.

Es una situación frecuente: el hijo instalado en el piso familiar, la expareja que sigue en el chalet tras la ruptura, el hermano que vive en la casa de los padres. Nadie firmó nada porque era familia, y el problema aparece cuando el comprador quiere la casa vacía en la notaría. Aquí verá cómo resolverlo dentro del proceso de venta de una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué es un precario y cuándo el ocupante no es precarista?

Hay precario cuando alguien usa una vivienda ajena por mera tolerancia del dueño: sin contrato, sin pagar renta y sin un plazo ni un uso concreto pactados. El artículo 1750 del Código Civil lo resume: si no se pactó la duración ni el uso, el dueño puede reclamar la cosa a su voluntad. Pero no todo familiar que vive en la casa es precarista:

Antes de mover ficha, reúna lo que acredite la situación: escritura y nota simple, sentencia o convenio de divorcio, testamento, mensajes o recibos. Si el ocupante paga una cantidad mensual pactada, aunque sea de palabra, puede haber un arrendamiento; vea vender un piso con inquilino. Si es un hermano coheredero, vea herencia entre hermanos cuando uno no quiere vender.

¿Se puede vender la vivienda con el familiar dentro?

Sí. El precario no es un derecho que pese sobre la vivienda ni se inscribe en el Registro: el comprador pasa a ser el dueño y puede reclamar la posesión igual que el vendedor. Pero tiene tres costes:

• Menos compradores. En el segmento alto se compra para entrar a vivir, reformar o alquilar, y una casa ocupada ni siquiera se enseña con normalidad.
• Financiación más difícil. La tasación y la hipoteca del comprador se complican, y el público suele reducirse a quien paga con fondos propios.
• Descuento. El comprador descontará el tiempo, los abogados y la incertidumbre de recuperar la posesión, como al vender una vivienda ocupada.

El vendedor debe entregar lo que vende (artículo 1461 del Código Civil) y la situación posesoria debe constar con claridad en las arras y en las manifestaciones del vendedor en la escritura. Vender como libre de ocupantes una vivienda que no lo está expone a la resolución del contrato y a una reclamación de daños.

¿Cómo se recupera la posesión antes de vender?

1. Acuerdo de salida por escrito

Es la vía más rápida y la que menos daña la relación familiar: un documento firmado que fije la fecha de salida, el estado de la vivienda, la devolución de llaves y mandos, los suministros y, si se pacta, una compensación por adelantar la mudanza, pagada contra la entrega de las llaves y nunca antes.

2. Requerimiento fehaciente

Si no hay acuerdo, deje constancia de que retira su tolerancia con un burofax con certificación de contenido o un requerimiento notarial que pida la entrega en un plazo razonable.

3. Negociación previa obligatoria

Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar, y el desahucio por precario no figura entre las excepciones de su artículo 5. Vale la negociación entre las partes o sus abogados, una oferta vinculante confidencial, la conciliación o la mediación, siempre documentadas.

4. Demanda de desahucio por precario

Se tramita como juicio verbal (artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La demanda debe indicar si la casa es la vivienda habitual del ocupante y si el propietario es gran tenedor; si no lo es, hay que adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus inmuebles (artículo 439.6). Con carácter general, es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros (artículo 3.k de la Ley 12/2023). Si el ocupante es vulnerable, el procedimiento puede alargarse. Como la duración depende del juzgado y de si hay oposición, no comprometa una fecha de escritura sin tener la posesión o un acuerdo de salida firmado.

¿Cómo encajar la salida del ocupante en la venta?

Hay tres caminos:

• Recuperar primero y vender libre. Es la opción que mejor protege el precio: la vivienda se prepara, se fotografía y se enseña sin restricciones. Exige paciencia si hay que acudir al juzgado.
• Vender con un acuerdo de salida ya firmado. Si el ocupante se ha comprometido a salir antes de la escritura, se puede comercializar y firmar arras dejando margen sobre esa fecha. Pacte en las arras qué ocurre si la vivienda no está libre a tiempo, como una prórroga de las arras o la resolución sin penalización, y no entregue las llaves antes de la escritura.
• Vender ocupada a un comprador inversor. Puede cerrarse antes, pero con descuento y con muchos menos interesados.

Mientras el familiar siga dentro, las visitas dependen de él: inclúyalas en el acuerdo de salida. Para decidir con números, en Luxor Haus valoramos la vivienda de forma confidencial y sin compromiso, libre y ocupada.

¿Qué impuestos hay que tener en cuenta?

• Imputación de rentas. Una vivienda cedida gratis que no es la habitual del propietario genera cada año una renta imputada en su IRPF sobre el valor catastral (artículo 85 de la Ley del IRPF) hasta la venta.
• Exenciones de vivienda habitual. Si no ha sido su vivienda habitual en los dos años anteriores a la venta, no cabe la exención por reinversión ni la de mayores de 65 años, salvo excepciones vigentes al vender, como la reciente del excónyuge que sigue en ella.
• Precio por debajo del mercado. Si vende ocupada con descuento, el comprador tributará en el ITP sobre el valor de referencia de Catastro cuando supere el precio, y conviene explicar el descuento en el contrato: vender por debajo del valor de referencia.

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Preguntas frecuentes

¿El empadronamiento da derecho a quedarse en la vivienda?

No. El padrón municipal es un registro administrativo de residencia: no da derecho a ocupar la casa ni impide venderla. Lo que cuenta es el título por el que esa persona vive allí.

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros para que se vaya?

No es recomendable. Tomarse la justicia por su mano contra quien vive en la vivienda puede constituir un delito de coacciones y complicar después el desahucio. La vía segura es el acuerdo por escrito o el procedimiento judicial.

¿Puede el comprador echar al familiar después de comprar?

Sí. El precario no obliga al nuevo dueño, que puede requerir la entrega y, si no hay acuerdo, demandar el desahucio. Como asume ese tiempo y ese coste, lo descontará del precio.

¿Y si quien vive en la casa es mi expareja con nuestros hijos?

Si el juez le atribuyó el uso de la vivienda familiar, no es un precario: para vender hará falta su consentimiento o una autorización judicial, y ese uso puede ser oponible al comprador. Sin sentencia ni convenio que atribuya el uso, suele tratarse como precario.