En resumen: si vendes por debajo del valor de referencia del Catastro, el comprador paga el ITP (tipo general del 6 % en Madrid) sobre ese valor, según la Ley 11/2021. Tu IRPF se calcula con el precio real, salvo que sea inferior al de mercado. La plusvalía municipal solo cambia si la Administración comprueba un valor mayor.
El valor de referencia se calcula a partir de las compraventas de la zona y de los datos catastrales del inmueble, y no recoge el estado real del interior: una reforma integral pendiente, una distribución poco práctica o una derrama a la vista. Suele quedar por debajo del precio de mercado, pero no siempre, y, cuando lo supera, la operación puede torcerse en la recta final. Lo básico del concepto está en qué es el valor de referencia del Catastro; aquí nos centramos en qué ocurre cuando el precio pactado queda por debajo.
¿Qué paga el comprador si el precio es inferior al valor de referencia?
Desde el 1 de enero de 2022, por la Ley 11/2021, la base del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de una vivienda de segunda mano es el valor de referencia, salvo que el precio declarado sea mayor. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 %, según la información de la Comunidad de Madrid. La misma regla rige en el impuesto de sucesiones y donaciones.
El comprador, por tanto, tributa por un valor que no ha pagado. Puede discutirlo, pero solo a través del propio impuesto: pidiendo la rectificación de su autoliquidación o recurriendo la liquidación, y aportando pruebas como una tasación o un informe del estado de la vivienda. La Administración pide entonces un informe al Catastro. No existe un recurso directo contra el valor de referencia.
¿Y el vendedor? IRPF y plusvalía municipal
En el IRPF, el valor de transmisión es el importe real de la venta, no el valor de referencia. El artículo 35.2 de la Ley del IRPF añade un límite: si el precio es inferior al normal de mercado, prevalece este. Vender por debajo del valor de referencia no obliga por sí solo a tributar por él, pero un precio muy bajo y sin justificación puede llevar a Hacienda a comprobar el valor de mercado.
En la plusvalía municipal, el método real y la prueba de que no hay incremento toman como valor de transmisión el mayor entre el que consta en la escritura y el comprobado, en su caso, por la Administración (artículo 104.5 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales). El método objetivo, basado en el valor catastral del suelo, no cambia.
| Impuesto | Quién lo paga | Base si vendes por debajo del valor de referencia |
|---|---|---|
| ITP (tipo general del 6 % en Madrid) | Comprador | Valor de referencia |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Precio real, o el valor normal de mercado si es mayor |
| Plusvalía municipal, método real | Vendedor | Precio de la escritura, o el comprobado si es mayor |
| Plusvalía municipal, método objetivo | Vendedor | Valor catastral del suelo × coeficiente |
Ejemplo con números
Piso en Chamartín que necesita una reforma integral. Valor de referencia: 1.300.000 €. Precio pactado: 1.150.000 €. El vendedor lo compró por 700.000 € más 25.000 € de gastos y paga 30.000 € entre plusvalía municipal y otros gastos de la venta. No tiene otras rentas del ahorro ese año ni aplica exenciones ni reducciones. Son cifras de ejemplo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP del comprador: 6 % sobre 1.300.000 € | 78.000 € |
| ITP si se calculara sobre el precio pactado | 69.000 € |
| Coste fiscal adicional para el comprador | 9.000 € |
| Ganancia del vendedor: 1.150.000 − 30.000 − 725.000 | 395.000 € |
| IRPF estimado del vendedor (escala del ahorro del 19 al 30 %) | 100.380 € |
Esos 9.000 € de más suelen aparecer en la negociación, porque el comprador mira su coste total. Puede estimarlo con la calculadora de gastos de compra, y el vendedor su IRPF con la calculadora de ganancia en la venta. Los tramos del ahorro los explicamos en los tramos del IRPF en la venta de vivienda.
¿Cómo vender por debajo del valor de referencia sin sorpresas?
- Consulta el valor antes de fijar el precio en la Sede Electrónica del Catastro, con identificación electrónica.
- Documenta por qué el precio es menor: presupuesto de reforma, informe técnico, inspección técnica desfavorable, derrama aprobada o ventas comparables en la misma finca. Una valoración profesional de mercado ayuda a sostenerlo.
- Explícaselo al comprador desde el principio: su coste fiscal forma parte de su oferta, y anticiparlo evita que la renegocie al final.
- Escritura con el precio real, siempre: declarar un importe distinto del pagado tiene consecuencias para ambas partes.
- Cuidado entre familiares: un precio muy inferior al de mercado puede tratarse como una donación encubierta y tributar en sucesiones y donaciones; lo vemos en vender una vivienda a un familiar.
El resto de impuestos de la operación está en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una vivienda por debajo del valor de referencia?
Sí. El precio lo pactan libremente comprador y vendedor; el valor de referencia no limita el precio: lo que fija es la base mínima del ITP y del impuesto de sucesiones y donaciones. El comprador tributará por el valor de referencia aunque pague menos.
¿Pago más IRPF si vendo por debajo del valor de referencia?
No por ese motivo. La ganancia se calcula con el precio real de venta, salvo que sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece este. Por eso conviene poder justificar el precio con pruebas.
¿Cómo puede el comprador recurrir el valor de referencia?
Pagando el ITP sobre el valor de referencia y pidiendo después la rectificación de la autoliquidación, o recurriendo la liquidación si la hay, con pruebas de que el valor de mercado es menor. La Administración pide un informe al Catastro antes de resolver.
¿Qué pasa si el valor de referencia es más bajo que el precio?
Entonces no influye: el ITP se paga sobre el precio declarado, que es mayor, y el vendedor tributa en el IRPF por el precio real de venta.
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