Vender la vivienda tras enviudar en Madrid: quién es dueño, quién firma y qué impuestos se pagan

En resumen: al fallecer un cónyuge casado en gananciales, el viudo conserva su mitad de la vivienda y suele recibir, además, un usufructo sobre la otra mitad, que heredan los hijos. Para vender hay que liquidar los gananciales, aceptar la herencia, presentar Sucesiones (en Madrid, con una bonificación del 99 % de la cuota para cónyuge e hijos) y que firmen todos los titulares.

¿De quién es la casa cuando fallece uno de los cónyuges?

Si hay hijos, la casa no suele pasar entera al viudo ni entera a los hijos. En el régimen de gananciales, el que se aplica en Madrid si los cónyuges no pactaron otro y tienen vecindad civil común, lo habitual es que la casa se divida primero en dos mitades: una es del cónyuge que sobrevive por la liquidación de la sociedad de gananciales, y la otra forma parte de la herencia del fallecido.

Sobre esa segunda mitad, el Código Civil reconoce al viudo no separado que concurre con hijos el usufructo del tercio de mejora (artículo 834), que puede concretarse sobre la vivienda o sobre otros bienes de la herencia. Muchos testamentos le dejan el usufructo de toda la herencia. Según el caso:

¿Qué pasos hay que dar antes de poner la vivienda a la venta?

• Certificados de defunción y de últimas voluntades, y copia autorizada del último testamento. Si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
• Escritura de liquidación de gananciales y de aceptación y adjudicación de la herencia. Suelen otorgarse juntas ante notario (más detalle en la aceptación y adjudicación de la herencia antes de vender).
• Impuesto sobre Sucesiones y plusvalía municipal por la herencia, en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita a tiempo.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del viudo y de los herederos: el comprador y su banco suelen exigirla.

Las arras pueden firmarse antes de completar la herencia, pero solo con la firma del viudo y de todos los herederos, y con un plazo de escritura realista. No hay prisa legal por vender. Para que todos partan de una cifra común, en Luxor Haus preparamos una valoración confidencial y sin compromiso para revisarla juntos, con honorarios claros, cerrados desde el principio, y una comisión máxima del 2 %. El proceso completo, en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Puede vender el viudo solo o necesita a los hijos?

Si los hijos tienen parte de la vivienda, sea en pleno dominio o en nuda propiedad, la venta de la casa completa exige la firma de todos. Cada uno podría vender solo su derecho, pero una mitad indivisa o una nuda propiedad se venden con descuentos importantes. Dos casos exigen especial cuidado:

• Hijos menores de edad. Si chocan sus intereses con los del viudo, que los representa, hay que nombrar un defensor judicial (artículo 163 del Código Civil) y, en general, obtener autorización judicial para vender (artículo 166). Más detalle en la autorización judicial para vender la vivienda de un menor.
• Desacuerdo entre los herederos. Los herederos pueden conmutar la cuota legal de usufructo del viudo por una renta vitalicia, los productos de ciertos bienes o un capital en efectivo, de mutuo acuerdo o, en su defecto, por mandato judicial (artículo 839). Entre cotitulares del pleno dominio cabe la acción de división del artículo 400; lo vemos en qué hacer si uno de los herederos no quiere vender.

¿Cómo se reparte el dinero de la venta si hay usufructo?

El precio se reparte según el valor de cada derecho; para el usufructo vitalicio lo habitual es aplicar la regla del artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones: vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.

Ejemplo. Un piso en Chamberí comprado en gananciales se vende por 1.200.000 €. El marido falleció y dejó a su mujer, de 76 años, el usufructo universal, y la nuda propiedad a sus dos hijos. El usufructo vale el 13 % (89 − 76).

La viuda percibe 678.000 € y cada hijo, 261.000 €. Si se pacta un reparto que no responde al valor de cada derecho, la diferencia puede tratarse como una donación entre ellos.

¿Qué impuestos pagan el viudo y los hijos al vender?

Impuesto sobre Sucesiones: solo por lo heredado

La mitad de gananciales del viudo no es herencia, de modo que no tributa en Sucesiones. Sí tributan el usufructo que recibe y lo que heredan los hijos, con una bonificación del 99 % de la cuota en la Comunidad de Madrid para cónyuge y descendientes, si el fallecido tenía allí su residencia habitual. El valor declarado será el punto de partida de la ganancia de los herederos en el IRPF (ver qué valor declarar en una vivienda heredada). Puedes estimar el impuesto con nuestra calculadora de Sucesiones y Donaciones.

IRPF: cada titular por su parte

Según la Ley del IRPF, cada titular declara la ganancia de su parte. Para la mitad de gananciales del viudo, el valor de adquisición es el de la compra original; para lo heredado, el declarado en Sucesiones. La ganancia que se hubiera generado en vida del fallecido no tributa en el IRPF (la llamada plusvalía del muerto, artículo 33.3.b).

Si el viudo tiene 65 años o más y la casa era su vivienda habitual, la ganancia de su mitad en pleno dominio está exenta (artículo 33.4). La de su usufructo, no: según el criterio de la Agencia Tributaria, si la propiedad está dividida entre usufructuario y nudo propietario, ninguno de los dos puede aplicar la exención. Los hijos tributan por su ganancia, que suele ser moderada si venden poco después del fallecimiento. Puedes calcularla con la calculadora de ganancia en la venta, y tienes el cuadro completo en nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

Plusvalía municipal: dos fechas de adquisición

En la venta, el periodo de la plusvalía municipal de la mitad del viudo se cuenta desde la compra original, porque la adjudicación de gananciales no está sujeta al impuesto (artículo 104.3 de la Ley de Haciendas Locales). Para la parte heredada, se cuenta desde el fallecimiento. La exención del IRPF para mayores de 65 años no alcanza a la plusvalía municipal, y la herencia ya generó su propia plusvalía (ver la plusvalía municipal por herencia en Madrid).

Preguntas frecuentes

¿Puede el viudo vender la casa sin la firma de los hijos?

No, si los hijos son herederos y tienen parte de la vivienda, sea en pleno dominio o en nuda propiedad. Hace falta la firma de todos los titulares. El viudo solo puede vender por sí mismo su mitad o su usufructo, que el mercado paga mucho peor.

¿Paga el viudo el Impuesto sobre Sucesiones por su mitad de gananciales?

No. Esa mitad ya era suya: se le adjudica al liquidar la sociedad de gananciales, no la hereda. Solo tributa en Sucesiones lo que recibe de la mitad del fallecido, como el usufructo, y en la Comunidad de Madrid el cónyuge tiene una bonificación del 99 % de la cuota si el fallecido residía allí.

¿Está exenta del IRPF la venta si el viudo tiene 65 años o más?

La ganancia de su mitad en pleno dominio puede estarlo si la vivienda era su residencia habitual, conforme al artículo 33.4 de la Ley del IRPF. La de su usufructo no lo está, según el criterio de la Agencia Tributaria. La exención es personal: no alcanza a los hijos, que tributan por su ganancia salvo que les resulte aplicable otra exención. Y no exime de la plusvalía municipal.