Qué pasa si el vendedor fallece entre las arras y la escritura

Es una situación delicada que se da más de lo que parece, sobre todo cuando quien vende es una persona de edad avanzada: se firma el contrato de arras, se cobra la señal y, antes de llegar a la notaría, el vendedor fallece. La pregunta inmediata de la familia y del comprador es la misma: ¿sigue adelante la venta? La respuesta corta es que sí, pero con matices y trámites que conviene conocer.

El contrato de arras obliga a los herederos

El Código Civil establece que los contratos producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (artículo 1257) y que los herederos suceden al fallecido en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661). Por tanto, la obligación de vender asumida en el contrato de arras no desaparece: pasa a los herederos, que deberán firmar la escritura en las condiciones pactadas.

Lo que ocurra si no quieren hacerlo depende del tipo de arras. Con arras penitenciales, podrán desistir devolviendo la señal duplicada; con arras confirmatorias, el comprador podrá exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización (artículo 1124). Tienes el detalle en la guía sobre los tipos de arras.

Los trámites que hay que completar antes de firmar

Los herederos no pueden escriturar al día siguiente. Primero tienen que acreditar su condición y adquirir la vivienda:

• Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades, que puede pedirse una vez transcurridos quince días hábiles desde el fallecimiento.
• Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, con la liquidación previa de la sociedad de gananciales si el fallecido estaba casado en ese régimen.
• Impuesto sobre Sucesiones: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. En la Comunidad de Madrid, cónyuges, descendientes y ascendientes disfrutan de una bonificación del 99% en la cuota.
• Plusvalía municipal por la herencia, con un plazo de seis meses prorrogable hasta un año.

Todo ello se explica con más detalle en la guía sobre aceptación y adjudicación de herencia antes de vender.

Por eso, si el contrato de arras fijaba la firma en sesenta o noventa días, es muy probable que no dé tiempo a completar la herencia. Lo razonable es pactar con el comprador una prórroga por escrito, firmada por todos los herederos, que mantenga las condiciones y fije una nueva fecha. Un comprador bien asesorado suele aceptarla, porque la alternativa es un conflicto largo e incierto.

Hay otros puntos que pueden complicar el calendario:

• Poderes extinguidos. Si el vendedor había otorgado un poder para que otra persona firmara la escritura, ese poder se extingue con su fallecimiento (artículo 1732 del Código Civil) y ya no sirve.
• Herederos menores o con medidas de apoyo. Puede ser necesario nombrar un defensor judicial si hay conflicto de intereses con el progenitor, y el notario valorará si se requiere autorización judicial. Conviene consultarlo desde el primer día; más información en autorización judicial para vender la vivienda de un menor.
• Herederos que viven fuera de España, que necesitarán otorgar poder ante notario o consulado para no tener que viajar.

Impuestos: por qué el precio pactado importa

La señal cobrada por el vendedor forma parte de su herencia, y la vivienda llega a los herederos con la obligación de venderla por un precio concreto. En la práctica, el valor que se declare en Sucesiones debería ser coherente con el precio pactado en las arras. Ese valor será el de adquisición de los herederos en el IRPF: si coincide con el precio de venta, la ganancia patrimonial será mínima o nula, e incluso puede aparecer una pequeña pérdida por los gastos. Con la bonificación del 99%, declarar el valor real apenas encarece Sucesiones, mientras que declarar de menos suele salir caro en el IRPF. Lo explicamos en el valor de adquisición de una vivienda heredada.

Cómo prevenirlo en el propio contrato de arras

Cuando el vendedor es de edad avanzada o tiene problemas de salud, es prudente incluir en las arras una cláusula para este supuesto: ampliación automática del plazo si fallece cualquiera de las partes, compromiso de colaboración de los herederos y reparto de los gastos adicionales. Si quien fallece es el comprador, sus herederos también quedan obligados, pero pueden perder la financiación prevista; una condición suspensiva de financiación aclara qué ocurre en ese caso.

En Luxor Haus acompañamos a la familia con discreción en estos momentos: coordinamos notaría, comprador y asesores para que la operación llegue a buen puerto sin prisas innecesarias ni pérdidas de valor.