Autorización judicial para vender la vivienda de un menor o de una persona con discapacidad

Cuando una parte del inmueble pertenece a un menor de edad o a una persona con medidas de apoyo, la venta deja de ser un trámite ordinario. Los representantes no pueden firmar sin más: hace falta una autorización judicial previa, y sin ella el notario no autoriza la escritura y el registrador no inscribe. Anticiparlo evita perder al comprador a mitad de camino.

Cuándo hace falta la autorización

• Menores de edad: el Código Civil exige que los padres obtengan autorización judicial para enajenar bienes inmuebles del hijo, y solo por causas justificadas de utilidad o necesidad. No basta el acuerdo de ambos progenitores.
• Personas con curatela representativa: tras la reforma de 2021, el curador con facultades de representación necesita también autorización judicial para los actos de disposición sobre inmuebles.
• Guardador de hecho: puede solicitar una autorización judicial puntual para un acto concreto, incluida la venta.
• Conflicto de intereses: si quien representa al menor es a la vez comprador o cotitular con intereses contrapuestos, el juzgado nombra un defensor judicial que actúe por el menor.

No hace falta autorización cuando la persona es mayor de edad y conserva capacidad, aunque necesite ayuda: en ese caso funcionan los apoyos voluntarios y, muy especialmente, el poder notarial otorgado a tiempo, que evita todo el procedimiento posterior.

Cómo es el procedimiento

Se tramita como expediente de jurisdicción voluntaria ante el juzgado de primera instancia. Conviene saber que la intervención de abogado y procurador es preceptiva cuando el valor del acto supera los 6.000 euros, es decir, prácticamente siempre en una venta inmobiliaria en Madrid. Lo que el juzgado pide, en la práctica:

• Justificación de la necesidad o utilidad: pagar deudas de la herencia, evitar gastos desproporcionados de mantenimiento, salir de una copropiedad inviable, reinvertir en un activo mejor.
• Acreditación del valor: título de propiedad, nota simple actualizada, referencia catastral y un informe de valoración que sostenga que el precio pactado es de mercado.
• Destino del dinero: casi siempre se exige que la parte proporcional del menor se ingrese en una cuenta a su nombre, con inmovilización hasta la mayoría de edad o con autorización expresa para reinvertir.
• Audiencias: informe del Ministerio Fiscal y audiencia del menor mayor de doce años o con madurez suficiente.

La resolución llega en forma de auto, que puede fijar condiciones: precio mínimo, plazo para otorgar la escritura y forma de depositar el importe. Los plazos reales oscilan entre dos y seis meses según el juzgado, así que hay que contar con ellos desde el primer día.

Cómo encajarlo con el comprador sin perder la venta

• Transparencia desde el principio: infórmalo en el dosier y antes de la primera oferta. Un comprador que se entera tarde se retira.
• Nada de arras cerradas con plazo corto: lo correcto es una condición suspensiva ligada a la obtención de la autorización, con plazo amplio y devolución íntegra de las cantidades si se deniega. Aplicar sin más el esquema clásico de arras penitenciales genera un conflicto seguro.
• Custodia del dinero: el depósito de las cantidades entregadas a cuenta en la notaría da tranquilidad a ambas partes mientras se resuelve el expediente.
• Escritura: comparecen los representantes y se incorpora el testimonio del auto. Comprueba antes que el auto no ha caducado.

El precio pesa más que en una venta normal

En estos expedientes el precio no solo tiene que convencer al comprador: tiene que convencer al fiscal y al juez. Una valoración con comparables reales, superficies verificadas y estado de conservación documentado es el argumento que sostiene la solicitud, y evita que el juzgado devuelva el expediente pidiendo justificación adicional. En Luxor Haus emitimos una valoración confidencial en 24 horas y trabajamos con una comisión máxima del 2 %, de modo que el patrimonio del menor soporte el menor coste posible en la operación.

Si la vivienda procede de una herencia con varios titulares, revisa además cómo afecta la copropiedad al calendario: el expediente y el reparto se solapan y conviene ordenarlos antes de anunciar el inmueble.