No siempre es posible acudir personalmente a la notaría el día de la venta. Un propietario residente en el extranjero, un heredero que vive en otra comunidad, una persona con problemas de movilidad o varios copropietarios que no coinciden en fechas pueden vender igualmente su vivienda en Madrid mediante un poder notarial de representación. Es una herramienta habitual y perfectamente segura si se otorga bien, pero también delicada: quien firma con su poder actúa en su nombre y compromete su patrimonio. Conviene entender exactamente qué se firma.
Qué es un poder para vender y cuándo hace falta
Un poder es un documento público otorgado ante notario por el que usted (el poderdante) autoriza a otra persona (el apoderado) a realizar en su nombre determinados actos. En una compraventa, el apoderado puede negociar, firmar el contrato de arras, comparecer en la escritura pública y recibir el precio, según el alcance que usted decida.
Los supuestos más frecuentes en los que resulta imprescindible son:
- Propietarios no residentes que no pueden desplazarse a España para firmar. Es muy habitual al vender siendo no residente.
- Herencias con varios herederos dispersos, que apoderan a uno de ellos para agilizar la venta de la vivienda heredada.
- Copropietarios que no pueden coincidir en la fecha de firma.
- Personas con movilidad reducida o largas estancias fuera.
Poder general o poder especial
La elección del tipo de poder es la decisión más importante, porque marca hasta dónde llega la autorización:
- Poder especial para vender: se limita a la venta de un inmueble concreto e incluso puede fijar condiciones (precio mínimo, forma de cobro). Es el más recomendable, porque acota el riesgo.
- Poder general: faculta para una amplia gama de actos de administración y disposición. Es cómodo, pero otorga mucho poder; solo tiene sentido con una persona de máxima confianza.
Nuestra recomendación es optar siempre que se pueda por un poder especial que identifique la vivienda por su referencia registral y, a ser posible, fije el precio mínimo de venta. Así el apoderado no puede vender por debajo de lo que usted ha decidido.
Cómo se otorga y cuánto cuesta
El poder se firma ante notario, que comprueba la identidad y la capacidad del poderdante. En España el coste es moderado, normalmente unas pocas decenas de euros de arancel más el IVA, según la extensión del documento.
Si usted reside fuera de España, tiene dos vías. La primera es acudir al consulado español del país donde se encuentre, que actúa como notario. La segunda es firmar ante un notario extranjero; en ese caso el poder deberá llevar la Apostilla de La Haya y una traducción jurada al español si está en otro idioma, para que surta efecto en la notaría de Madrid. Conviene prever estos plazos con antelación para no retrasar la firma.
Revocación y precauciones
Un poder no es irrevocable: puede dejarlo sin efecto en cualquier momento acudiendo al notario y comunicándolo. Mientras no lo revoque, sigue vigente, de modo que es prudente revocarlo en cuanto se haya cerrado la operación para la que se otorgó.
Algunas precauciones que evitan disgustos: apodere solo a personas de absoluta confianza, limite el poder a la operación concreta, incluya el precio mínimo y guarde copia autorizada del documento. En operaciones de alto valor, coordinar el poder con el resto de la documentación necesaria para vender desde el principio evita carreras de última hora.
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