Cómo vender una vivienda heredada en Madrid

Vender una vivienda recibida en herencia es habitual en Madrid, pero no se puede poner en el mercado de un día para otro. Antes de firmar una compraventa, el inmueble debe estar legalmente a nombre de los herederos, con todos los trámites y los impuestos resueltos. Saltarse pasos genera bloqueos en notaría y disgustos de última hora. Esta guía ordena el proceso para propietarios de vivienda de alto standing que quieren vender con seguridad.

Paso 1: aceptar y adjudicar la herencia

Nadie puede vender lo que aún no es suyo. El primer trámite es la aceptación de la herencia y la adjudicación de los bienes, que se formaliza en escritura pública ante notario. Para ello se necesita:

• El certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades.
• El testamento o, si no lo hay, la declaración de herederos.
• La escritura de partición donde se reparte el patrimonio entre los herederos.

Solo cuando la escritura de adjudicación está firmada, el heredero se convierte en propietario y puede plantearse la venta.

Paso 2: los impuestos de la herencia

La transmisión hereditaria lleva aparejados dos tributos principales en la Comunidad de Madrid:

• Impuesto de Sucesiones. Madrid aplica bonificaciones muy elevadas entre parientes cercanos (cónyuge, hijos, padres), lo que reduce enormemente la cuota respecto a otras comunidades, aunque no exime de presentar la autoliquidación en plazo.
• Plusvalía municipal por herencia. El impuesto sobre el incremento del valor del terreno también se devenga con la transmisión mortis causa. Puedes profundizar en su funcionamiento en nuestra guía sobre la plusvalía municipal al vender en Madrid.

El plazo general para liquidar el Impuesto de Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita a tiempo. Conviene no apurar estos plazos: presentar fuera de tiempo puede acarrear recargos y perder bonificaciones, y hasta que la herencia no está liquidada la vivienda no puede escriturarse ante un comprador.

Paso 3: inscribir el inmueble y preparar la venta

Con la herencia aceptada e impuestos liquidados, conviene inscribir la propiedad en el Registro a nombre de los herederos. Aunque la ley permite vender directamente desde la escritura de herencia, la inscripción previa da seguridad al comprador y agiliza la operación. A partir de ahí se necesita la documentación habitual de cualquier venta: nota simple actualizada, certificado energético y cédula de habitabilidad si procede.

El proindiviso: cuando hay varios herederos

Lo más frecuente es que la vivienda quede en proindiviso, es decir, en copropiedad entre varios herederos. Aquí surge el reto principal: para vender el inmueble completo hacen falta el acuerdo y la firma de todos los copropietarios. Si uno se opone, el resto no puede forzarle a firmar, pero sí puede vender su cuota o, en última instancia, acudir a la acción de división de la cosa común prevista en el Código Civil, que puede terminar en subasta. Nuestra recomendación es siempre buscar el acuerdo y una valoración objetiva del inmueble que evite conflictos entre herederos.

Cuidado con la ganancia patrimonial en el IRPF

Un aspecto que muchos herederos pasan por alto: cuando finalmente se vende la vivienda, la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta tributa como ganancia patrimonial en el IRPF de cada heredero. Por eso conviene declarar en la escritura de adjudicación un valor realista del inmueble. Un valor demasiado bajo reduce el Impuesto de Sucesiones a corto plazo, pero dispara la factura fiscal el día que se venda. Planificar ambos momentos de forma conjunta ahorra dinero y sorpresas.

En Luxor Haus acompañamos a las familias en todo el proceso: coordinamos la documentación, ofrecemos una valoración confidencial en 24 horas y, cuando la propiedad es de alto standing, la comercializamos con la máxima discreción a través de portales, redes sociales, red de contactos y un dosier profesional. Vender una vivienda heredada bien gestionada no tiene por qué ser complicado: solo requiere orden y buen asesoramiento.