Vender una vivienda en Madrid siendo no residente: retención del 3% e impuestos

Vender una vivienda en la Comunidad de Madrid cuando el propietario no reside fiscalmente en España tiene particularidades que conviene conocer antes de firmar. La normativa del IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) impone obligaciones específicas tanto al vendedor como al comprador, y un desconocimiento puede retrasar la operación o generar recargos.

La retención del 3% que practica el comprador

Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Ese 3% no es un impuesto adicional: funciona como un pago a cuenta de la ganancia patrimonial que el vendedor tendrá que liquidar después.

Es decir, el vendedor no residente recibe el precio menos ese 3%, que ya queda depositado a su nombre en la Agencia Tributaria. El comprador debe entregar al vendedor una copia del modelo 211 sellado, documento imprescindible para la posterior declaración. Si el comprador no practica la retención, incurre en responsabilidad ante Hacienda, por lo que este trámite se controla siempre en la notaría el día de la firma. Conviene, además, que el vendedor confirme que la retención se ha ingresado correctamente, porque de ese ingreso depende que después pueda deducirlo o solicitar su devolución.

La declaración de la ganancia patrimonial: modelo 210

Tras la venta, el vendedor dispone de cuatro meses para presentar el modelo 210 y declarar la ganancia obtenida. La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos gastos e impuestos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones de mejora).

• Residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein: tipo del 19% sobre la ganancia.
• Residentes en el resto de países: tipo del 24%.

Si el 3% retenido supera la cuota resultante, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso en ese mismo modelo 210. Si la cuota es mayor, deberá abonar la diferencia. Para reducir la ganancia declarada es clave documentar bien el valor de adquisición: además del precio de compra, se suman los gastos e impuestos que se pagaron en su día (notaría, registro, ITP o IVA) y las inversiones de mejora debidamente justificadas con factura. Cuanto mejor se acredite todo esto, menor será la base sobre la que tributa el vendedor.

Plusvalía municipal y otros tributos locales

La plusvalía municipal (IIVTNU) también se devenga en las ventas de no residentes. La particularidad es que, al no residir el vendedor en España, el sujeto pasivo sustituto es el comprador, aunque en la práctica suele pactarse quién asume el coste. Conviene dejarlo claro por escrito en el contrato de arras.

El representante fiscal y la documentación

No es obligatorio nombrar representante fiscal en España para una operación puntual, pero sí muy recomendable para gestionar los modelos y recibir notificaciones. Además, el vendedor no residente necesitará:

• NIE en vigor y certificado de no residencia fiscal.
• Título de propiedad y nota simple actualizada.
• Certificado de eficiencia energética y certificado de estar al corriente con la comunidad.
• Justificantes del valor y los gastos de adquisición, clave para reducir la ganancia declarada.

En una vivienda de alto standing, la diferencia entre una operación bien planificada y otra improvisada puede suponer miles de euros. Coordinar la firma, la retención y las liquidaciones dentro de plazo evita bloqueos y devoluciones tardías. Por eso acompañamos al propietario no residente en cada trámite, con una comisión máxima del 2% y una valoración confidencial de su vivienda en 24 horas.