Cuando vendes una vivienda por más de lo que te costó, obtienes una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Es, junto con la plusvalía municipal, el impuesto más relevante que asume el vendedor, y en operaciones de alto standing su impacto puede ser considerable porque se calcula sobre bases elevadas. Entender bien cómo funciona permite planificar la venta, aprovechar los gastos deducibles y valorar si te corresponde alguna exención.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia se obtiene por la diferencia entre dos valores:
- Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos inherentes a la venta que asume el vendedor.
- Valor de adquisición: lo que en su día pagaste por la vivienda, más los gastos e impuestos de la compra y el importe de las inversiones y mejoras realizadas (no el mantenimiento ordinario).
Conservar las facturas de reformas estructurales, la escritura de compra y los justificantes de gastos e impuestos de aquella adquisición es fundamental, porque reducen la ganancia sobre la que se tributa. Muchos de estos importes forman parte de los gastos de vender una casa en Madrid.
Los tramos del ahorro
La ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro del IRPF, que se grava mediante una escala progresiva por tramos. De forma orientativa, los tipos parten en torno al 19 % para los primeros tramos y aumentan hasta cerca del 28 % para las bases más elevadas. En una venta premium, con una ganancia alta, buena parte de esa plusvalía puede tributar en los tramos superiores, por lo que conviene calcular el impacto antes de fijar el precio y planificar la operación.
Un detalle que muchos propietarios desconocen: si la vivienda se adquirió antes de 1994, pueden resultar aplicables los coeficientes de abatimiento, un régimen transitorio que reduce la parte de la ganancia generada hasta cierta fecha, con límites sobre el valor de transmisión. En inmuebles de larga tenencia, revisar este punto con un asesor fiscal puede suponer un ahorro relevante.
Exenciones que conviene conocer
No siempre se tributa por toda la ganancia. Existen supuestos de exención muy relevantes para la vivienda habitual:
- La exención por reinversión en vivienda habitual, cuando el importe obtenido se destina a comprar otra residencia habitual dentro de plazo.
- La exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
Planificar la venta con criterio
La clave está en estimar la ganancia y el IRPF resultante antes de salir al mercado, integrando reformas justificadas, gastos deducibles y posibles exenciones. Así conocerás tu resultado neto real y evitarás sorpresas en la declaración. En Luxor Haus te orientamos sobre la fiscalidad de tu operación y coordinamos, cuando es necesario, el asesoramiento fiscal especializado. Empieza por valorar tu vivienda para tener la referencia de partida sobre la que calcular todo lo demás.
¿Cuánto vale su vivienda?
Solicite una valoración profesional, gratuita y confidencial. Le respondemos en 24 horas.
Solicitar valoración