El contrato de arras en la compraventa

El contrato de arras es el paso previo a la escritura de compraventa. Con él, comprador y vendedor formalizan su compromiso: uno entrega una cantidad a cuenta y ambos fijan las condiciones para acudir después a notaría. Parece un trámite sencillo, pero es uno de los momentos con más riesgo jurídico de toda la operación. Firmar unas arras sin saber qué tipo se pacta puede tener consecuencias económicas importantes. Aquí lo aclaramos.

Qué son y para qué sirven las arras

Las arras son una señal o anticipo del precio que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda mientras se prepara la firma definitiva. El contrato recoge el precio total, el plazo para escriturar, el reparto de gastos y las condiciones de la operación. Su función es doble: da seguridad al vendedor de que el comprador va en serio, y al comprador de que la vivienda no se venderá a otro durante ese plazo.

Los tres tipos de arras (y por qué importa la diferencia)

El Código Civil y la práctica distinguen tres modalidades, con efectos muy distintos si alguna parte se echa atrás:

• Arras confirmatorias. Son una simple señal a cuenta del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización, pero no existe un derecho automático a desistir.
• Arras penitenciales. Las más habituales en compraventa de vivienda. Permiten a cualquiera de las partes desistir: si se echa atrás el comprador, pierde la cantidad entregada; si lo hace el vendedor, debe devolverla duplicada. Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.
• Arras penales. Funcionan como una penalización por incumplimiento, pero sin permitir desistir libremente: la parte cumplidora puede exigir además el cumplimiento del contrato.

El error más común es firmar unas arras sin especificar su tipo. Ante la duda, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias, lo que puede sorprender a quien creía poder desistir simplemente perdiendo la señal. Por eso, la redacción del contrato debe indicar de forma expresa qué tipo de arras se pacta y remitirse, si son penitenciales, al artículo del Código Civil que las regula. No dejarlo por escrito es fuente segura de conflictos.

Importe habitual y riesgos a vigilar

No existe un porcentaje obligatorio, pero en la práctica las arras suelen situarse en torno al 10 % del precio de compraventa. Un importe demasiado bajo no compromete de verdad al comprador; uno excesivo eleva el riesgo del vendedor si la operación se cae. Los puntos críticos que todo contrato de arras debe blindar son:

• El plazo máximo para firmar la escritura y las consecuencias de superarlo.
• La condición de financiación, si el comprador depende de una hipoteca.
• El estado de cargas de la vivienda y el compromiso de entregarla libre de ellas.
• El reparto de gastos de la compraventa, que conviene detallar para evitar discusiones.

Firmar con seguridad

Antes de firmar arras conviene tener revisada la situación registral del inmueble con una nota simple actualizada y clara la distribución de los gastos de notaría y registro. En Luxor Haus acompañamos a los propietarios en toda la operación de venta, revisando cada cláusula del contrato de arras para que el compromiso proteja tus intereses y la compraventa llegue a buen puerto. Un buen contrato de arras no es papeleo: es la garantía de que la venta se cierra en los términos pactados.