La escritura de compraventa genera una serie de gastos que conviene tener claros antes de sentarse en la notaría. Saber qué se paga y a quién corresponde cada partida evita sorpresas y discusiones en el momento de la firma. Aunque las partes pueden pactar el reparto en el contrato, el Código Civil establece un criterio por defecto que conviene conocer, sobre todo en operaciones de alto standing donde las cifras son elevadas.
Los gastos de la notaría
La escritura pública de compraventa se otorga ante notario, cuyos honorarios están regulados por arancel y dependen del precio del inmueble. Aquí entra en juego el artículo 1.455 del Código Civil, que fija el criterio por defecto:
- Los gastos de otorgamiento de la escritura matriz corresponden, salvo pacto, al vendedor.
- Los gastos de la primera copia y demás posteriores a la venta corren a cargo del comprador.
En la práctica, es muy frecuente que el comprador asuma la totalidad de los gastos de notaría por acuerdo entre las partes, especialmente cuando compra con hipoteca. Por eso conviene dejarlo claro en el contrato de arras.
Los gastos del Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, la compraventa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el comprador quede plenamente protegido frente a terceros. Los aranceles registrales también se calculan según el valor del inmueble. Este gasto corresponde habitualmente al comprador, ya que es quien tiene interés en inscribir su nueva titularidad y consolidar su derecho. Antes de la inscripción, el Registro comprueba que la escritura está correctamente otorgada y que la finca no tiene cargas ocultas; por eso el vendedor debe entregar la vivienda libre de deudas o, si existen, cancelarlas en la propia firma. Una hipoteca previa no cancelada, por ejemplo, debe liquidarse y levantarse registralmente, lo que genera un gasto adicional de cancelación que asume el vendedor.
Impuestos: la partida más importante
Más allá de notaría y registro, la compraventa lleva aparejados impuestos que suelen superar con creces esos honorarios:
- Del lado del comprador: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano, o el IVA más Actos Jurídicos Documentados en obra nueva.
- Del lado del vendedor: la plusvalía municipal y la tributación en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.
El vendedor de vivienda de lujo debe calcular con antelación cuánto se llevará Hacienda por la ganancia patrimonial, porque en operaciones de importe elevado la factura fiscal es considerable.
Resumen del reparto habitual
En una compraventa estándar de vivienda en Madrid, el reparto más frecuente es el siguiente:
- Comprador: primera copia de la escritura, inscripción en el Registro, ITP o IVA+AJD y gastos de su hipoteca.
- Vendedor: escritura matriz, plusvalía municipal e IRPF por la ganancia obtenida.
Estos criterios pueden modificarse por acuerdo, siempre que quede recogido por escrito. Para conocer en detalle todo lo que asume el propietario, te ayudará leer nuestra guía sobre los gastos de vender una casa en Madrid.
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