Vender una vivienda en proindiviso en Madrid

Cuando una vivienda pertenece a varias personas —hermanos que la han heredado, una pareja que se separa o socios que invirtieron juntos— nos encontramos ante un proindiviso o copropiedad. Vender un inmueble así en la Comunidad de Madrid es totalmente posible, pero conviene entender qué puede hacer cada copropietario por su cuenta y qué decisiones exigen el acuerdo de todos.

Qué es el proindiviso y qué derechos tiene cada propietario

En el proindiviso cada persona es titular de una cuota ideal (por ejemplo, un tercio) sobre la totalidad del inmueble, no de una parte física concreta. Los artículos 392 y siguientes del Código Civil regulan esta comunidad de bienes. Cada comunero puede vender, ceder o hipotecar libremente su cuota, pero no puede vender la vivienda entera ni una habitación determinada sin el consentimiento del resto. Además, si un copropietario vende su parte a un tercero, los demás disfrutan del derecho de retracto de comuneros (artículo 1522 del Código Civil), que les permite adquirir esa cuota en las mismas condiciones.

Vender la vivienda completa: hace falta unanimidad

Para transmitir el 100 % del inmueble se necesita la firma de todos los copropietarios en la escritura. Se pacta un precio único y, tras la venta, cada uno recibe la parte del importe que corresponde a su cuota. Es la vía más rentable, porque una vivienda vendida entera alcanza mucho mejor precio que las cuotas sueltas, que casi nadie compra salvo con fuertes descuentos. Vender una cuota indivisa a un tercero es legalmente posible, pero en la práctica reduce mucho el número de interesados y suele traducirse en un precio muy inferior al que correspondería por la parte proporcional del inmueble. Por eso, cuando existe buena relación entre los propietarios, lo recomendable es sacar el inmueble al mercado de forma conjunta y coordinar la documentación de cada titular.

Si no hay acuerdo: extinción de condominio

Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad: el artículo 400 del Código Civil permite a cualquier comunero pedir la división de la cosa común. Cuando uno de los propietarios quiere quedarse la vivienda, la salida más habitual es la extinción de condominio: ese comunero compra las cuotas de los demás y pasa a ser único dueño. Tiene una ventaja fiscal relevante, porque tributa por Actos Jurídicos Documentados (en torno al 0,75 % en Madrid) y no por Transmisiones Patrimoniales, más caro. Si ni así hay acuerdo, cabe la división judicial, que suele terminar en subasta pública del inmueble; es la opción menos ventajosa y la que conviene evitar.

• Venta conjunta: todos firman, mejor precio, reparto por cuotas.
• Extinción de condominio: un comunero se queda la vivienda y compensa a los demás.
• División judicial: último recurso ante el desacuerdo, normalmente vía subasta.

Fiscalidad del reparto

En una venta a un tercero, cada copropietario declara su parte de la ganancia patrimonial en el IRPF y asume la plusvalía municipal en proporción a su cuota. Si la vivienda procede de una herencia, conviene revisar antes cómo se adjudicó para fijar bien el valor de adquisición; lo tratamos en nuestra guía para vender una vivienda heredada.

La mayor dificultad de un proindiviso no suele ser legal, sino de entendimiento entre las partes. En Luxor Haus actuamos como interlocutor neutral entre todos los copropietarios, ofrecemos una valoración confidencial en 24 horas que sirve de referencia objetiva para el reparto y comercializamos la vivienda con dosier profesional, fotografía de calidad, portales, redes sociales y red de contactos, con una comisión máxima del 2 %.