Aceptación y adjudicación de herencia antes de vender en Madrid

No se puede vender lo que aún no figura a tu nombre. Cuando una vivienda de alto standing llega por herencia, existe un paso previo ineludible: aceptar la herencia, adjudicarse el inmueble e inscribirlo en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Sin ese recorrido, el notario no autorizará la escritura de compraventa. Conviene conocer los trámites y sus plazos para no bloquear una venta.

Aceptar y adjudicar la herencia

El primer documento es la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que se firma ante notario. En ella los herederos aceptan el caudal hereditario y se reparten los bienes según el testamento o, si no lo hay, según la declaración de herederos abintestato. Para otorgarla se necesita el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento (o el acta de declaración de herederos) y la documentación del inmueble: nota simple y referencia catastral. Si hay varios herederos, todos deben comparecer o hacerse representar mediante poder notarial.

Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal

Antes de inscribir, hay que liquidar los impuestos. En la Comunidad de Madrid, el Impuesto de Sucesiones tiene una bonificación muy elevada en la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes, lo que reduce mucho la factura, pero el impuesto debe declararse igualmente. El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita en tiempo. Conviene calcular su impacto antes de vender; lo tratamos en el Impuesto de Sucesiones antes de vender una vivienda heredada.

Además hay que liquidar la plusvalía municipal (IIVTNU) por la transmisión mortis causa, con el mismo plazo de seis meses. Ojo: al vender después el inmueble se devengará una segunda plusvalía, esta por la compraventa. La mecánica de cálculo, en la plusvalía municipal al vender.

Inscribir en el Registro y quedar en disposición de vender

Con la escritura de herencia firmada y los impuestos liquidados, se inscribe el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Solo entonces la vivienda figura a su nombre y puede venderse con plena seguridad jurídica. La nota simple actualizada mostrará ya a los nuevos titulares. Estos son los pasos ordenados:

• Reunir la documentación sucesoria: defunción, últimas voluntades y testamento o declaración de herederos.
• Firmar la escritura de aceptación y adjudicación ante notario.
• Liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal dentro de los seis meses.
• Inscribir el inmueble en el Registro a nombre de los herederos.

Aspectos fiscales de la venta posterior

Cuando se venda, el valor de adquisición a efectos de IRPF será el declarado en la herencia (más impuestos y gastos inherentes), y la diferencia con el precio de venta tributará como ganancia patrimonial. Si el fallecimiento fue reciente y el valor de herencia es alto, la ganancia puede ser reducida o incluso inexistente. Para el detalle completo del proceso de venta de un inmueble recibido por herencia, incluida la casuística de varios herederos y el proindiviso, puedes leer cómo vender una vivienda heredada en Madrid. Conviene también comprobar si en la herencia había un usufructo (por ejemplo, del cónyuge viudo) y si se ha consolidado o sigue vigente, porque condiciona quién puede vender y con qué firmas. Ordenar bien estos trámites desde el principio evita sorpresas y permite sacar el inmueble al mercado sin retrasos, algo especialmente importante cuando hay varios herederos que deben ponerse de acuerdo en el precio y en los plazos.