Valor de adquisición de una vivienda heredada o donada: así se calcula la ganancia al vender

Cuando se vende una vivienda que no se compró, sino que se recibió por herencia o por donación, la pregunta clave del IRPF es de dónde sale el valor de adquisición. De esa cifra depende toda la ganancia patrimonial, y es una de las partidas donde más dinero se deja por desconocimiento, sobre todo en Madrid, donde la bonificación autonómica del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones hace que muchos herederos declaren sin prestar atención a los valores.

La regla: el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

En las adquisiciones a título lucrativo —herencia, legado o donación—, la Ley del IRPF establece que el valor de adquisición es el valor que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. En la práctica, es el valor que se consignó en la escritura de aceptación de herencia o en la de donación y que sirvió de base en el impuesto.

De aquí se deriva la consecuencia más importante y la más ignorada: declarar bajo en el Impuesto sobre Sucesiones no sale gratis. En la Comunidad de Madrid, con la bonificación en cuota para cónyuge, ascendientes y descendientes, muchas herencias se liquidan pagando una cantidad simbólica, y es habitual escriturar por un valor prudente «para no complicarse». Ese ahorro aparente se convierte después en ganancia patrimonial: cada euro no declarado entonces es un euro de beneficio que tributa al vender, en la base del ahorro. Lo razonable es declarar el valor real de mercado, que además suele coincidir con el valor de referencia de Catastro, que actúa como base mínima del impuesto.

Qué gastos se suman al valor de adquisición

Al valor declarado se le añaden los gastos e impuestos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente. En una herencia o donación, esto incluye:

• La cuota pagada del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones imputable al inmueble. Si la herencia comprendía varios bienes, se prorratea en proporción al valor de cada uno.
• La plusvalía municipal satisfecha con motivo de la adquisición, cuando la pagó quien hereda o recibe.
• Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría de la escritura de aceptación o de donación y de su inscripción, en la parte correspondiente al inmueble.
• Las inversiones y mejoras realizadas después, que no son lo mismo que las reparaciones; la distinción está en obras de mejora frente a reparación.

En el lado de la venta, del precio se restan los gastos y tributos inherentes a la transmisión que soporta el vendedor: plusvalía municipal, honorarios de intermediación, certificado energético o la cancelación registral de cargas, entre otros. El detalle completo está en gastos deducibles de la ganancia patrimonial.

La fecha que cuenta no es la de la escritura

En una herencia, la adquisición se entiende producida el día del fallecimiento del causante, no el día en que se firma la aceptación, que puede ser años después. Esto tiene dos efectos prácticos. El primero, que el periodo de generación de la ganancia se computa desde el fallecimiento. El segundo, que si el fallecimiento fue anterior al 31 de diciembre de 1994 pueden entrar en juego los coeficientes de abatimiento, con el límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión.

En la donación la fecha sí es la de la escritura, y el usufructo merece cuidado aparte: si se recibió la nuda propiedad y después se consolidó el dominio por fallecimiento del usufructuario, hay dos momentos y dos valores que deben documentarse por separado.

Donación: cuidado con la ganancia del donante

Hay una asimetría que conviene tener presente antes de decidir cómo transmitir en vida. En la herencia, la diferencia de valor acumulada por el fallecido no tributa en su IRPF: es la llamada «plusvalía del muerto», que queda exenta. En la donación, en cambio, el donante sí declara en su IRPF la ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor declarado en la donación, aunque no reciba ni un euro. Si de esa operación resultara pérdida, además, no se computa. Es una de las claves del análisis que planteamos en donar o vender la vivienda a los hijos.

Antes de poner a la venta una vivienda recibida por herencia o donación, la recomendación es sencilla: reunir la escritura de adquisición, la autoliquidación del impuesto y todas las facturas de mejoras, y calcular el resultado fiscal antes de negociar el precio. Saber qué queda después de impuestos cambia la conversación.